济南魏家庄城市综合体项目市场分析及定位报告.ppt（181页）
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济南魏家庄城市综合体项目市场分析及定位报告.ppt（181页）
1、面临的困局面临的困局目标目标目标下的目标下的战略战略市场市场定位定位实现回答研究范式研究范式研究方法研究方法电话调研问卷调查网络调研客户访谈实地“踩盘”住宅问卷调查写字楼问卷调查商业经营户访谈企业办公需求访谈PART1PART2PART3PEST分析主城区区域分析土地市场分析宏观分析宏观分析经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素(Technological)新技术新工艺新材料政策因素(Political)国家的政策、法规城市总规划片区发展规划城 市 化 因 素
2、（Civilization）宏观分析宏观分析前期中后期城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50（中后期）左右时，城市化进程将呈现20年左右的高速发展阶段，当城市化水平达到70以后，城市化进程将进入平稳发展期。-纳瑟姆 济南从2002年开始，进入城市化高速发展期。宏观分析宏观分析政策的引导与调控力度加大政策的引导与调控力度加大政府政策的导向在济南城市化进程中居于核心地位，通过有效率的城市建设的制度安排，促进城市基础设施建设合理有效利用，提高城市土地利用效率，促进房地产开发，以满足社会经济发展。强拆1000万平米“野楼盘”；08年底建成140万平米经济适用房；17个旧城改造进入实质运作；49
3、个（共53个）片区控规集中出台；2007，济南房地产，济南房地产调控年！调控年！强力推动11运“奥体”片区成熟；“东拓、西进、南控、北跨、中疏东拓、西进、南控、北跨、中疏”的发展战略决定了济南市未来城市的走向。城市向东、向南发展的趋势，扩散效应显现。城市中部是济南展现泉城特色风貌的区城市中部是济南展现泉城特色风貌的区域。域。配套成熟完善，商业和商务氛围最配套成熟完善，商业和商务氛围最佳，消费者认同度也最高，佳，消费者认同度也最高，提升提升和和保护保护是该区域发展的两大关键词。是该区域发展的两大关键词。中部旧城的功能定位：中部旧城的功能定位：人居环境优美，人居环境优美，各类设施齐全的新兴城市街区各类设施齐全的新兴城市街区整体城市发展与规划整体城市发展与规划济南市的政治、经济、教育、商务等功济南市的政治、经济、教育、商务等功能区较为集中，中心积聚效应依然明显。能区较为集中，中心积聚效应依然明显
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