1、应 势 谋 局中瑞置业 香水湾2012年策略提报电影2012中的毁灭性场景，肯定不是今年楼市的真实指征。但调控阴影下，2012年的楼市注定难言乐观。全国若此，位居“调控区”内的大连，亦莫能例外。因而，对政策调控的深层分析，和自身货源的对位梳理，将是我们确定本案今年推盘节奏和推广调性的基本前提。PART 1:新政意图与影响分析区别于2008年美国次贷危机“蝴蝶效应”招致的全球性金融海啸，去年先“限购”再“限贷”的楼市新政，都是看得见的调控手段。当前已在全国普及开来的量价齐跌的“下行通道”，也是政府刻意为之的必然结果。由各级政府的表态预测，短期之内，当前的“暂时性、限制级调控”仍难有松动；就一线房
2、企的反应来看，“不太好”的2012楼市，较之“不太坏”的2011年，要更加严峻。控制成交、打压房价的表象之外，为政策性保障房的入市争取时间，则是本轮调控的深层用意。因而，首批保障房入市之日，方是政策调控放松之时。以户籍、置业次数为标准设置的“限购门槛”，对楼市的影响可分为两个层面：能不能买、能买几套。前者控制着资格的有无，后者限制着数量的多少。对外地户籍置业客的排赶，加之由调控引发的观望心理，较大程度上驱除了楼市的投资泡沫。所以，无论首置还是改善型置业，都呈现出明显的刚需态势。在新政周年将至的背景下，1年纳税证明社保记录构筑的“能不能买”的资格壁垒，将会无形放低；“能买几套”数量标准的影响，则
3、将会随之放大。刚需为主的置业目的，辅以“最多两套、通常一套”的数量限制，势必拉长客群换房周期，并放大地段、户型、品质等硬性要素在决策权衡中的重要程度。房贷利率的提升，加大置业客成本压力的同时，也将加剧其价格敏感度。对购买实力相对较低的客群，影响尤甚。近期首次房贷利率的略微下浮，也会加剧其观望情绪。总以言之：2012年楼市大局仍难言乐观，尚未明朗的首批保障房的入市时间，很可能会是政策调控由紧至松的“拐点”；在此之前，置业客出手的可能性，普遍与自身购买力成正比。PART 2:产品归类与推盘建议持续低迷的楼市局势，将使客群成为各楼盘最稀缺的资源，资金则是关系多数房企“生死存亡”的资本。为保障过冬的充足供应，我们宜采取“快吃快跑”的销售纲略，即明确储水客户需求后，及时推出相应房源，实现客户的快速消化。但受政策影响，不同客群的需求层级与出手时机，均会有明显不同。因而，为实现销售业绩的最快化与最优化，
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