2015郑州经开区物流园区地块洋房高层住宅项目前期定位报告.pptx
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2015郑州经开区物流园区地块洋房高层住宅项目前期定位报告.pptx
1、郑州经开区物流园区地块前期定位报告郑州经开区物流园区地块前期定位报告2015年09月本次汇报主要解决问题定性产品组合方案1产品组合：根据自身条件、市场机会及客群需求，对产品组合进行研判2产品定量：根据客群需求、目标收益率及市场机会点，对产品体量进行研判定量各产品线体量本次报告思维导图核心问题提炼市场背景客户分析区域概况：城市发展格局/区位属性配套概况：交通属性/生活配套资源条件：研判是否有独占性生态资源条件经济指标：地块规模/容积率/限高/总建筑面积其他资源：区域产业资源+品牌资源竞争格局研判：根据交通通达性进行研判各竞争板块市场梳理：相关市场表现特征典型案例分析：寻找未来产品发展机会点目标客
2、群可能性研判逻辑客户分类研究：产业客群/白沙客群/经开外溢目标客户策略研判：根据客群置业关注点定位因素：1、项目自身条件综合分析2、结合市场需求，寻找市场缝隙3、目标客群置业特征及置业关注点本案整体定位逻辑推导1、碧桂园产品预判2、市场及客群表现3、项目自身条件产品组合1、强排经济测算2、1年去化周期3、毛收益率在16%产品体量同策客观产品组合及产品体量建议项目背景基础理解同策通过多维度视角，客观研判本案1核心问题 区域属性/未来规划/景观资源条件/产业资源/自身条件城市飞地大区位下先天劣势明显生态宜居小环境下具备一定优势&资源项目背景区域规划项目位置尴尬，于经开区东北角，远离核心区区域整体规
3、划定位国际物流园区，居住属性相对较差滨河新城n 四大板块：核心居住区、工业区、滨河新城、国际物流园区n 国际物流园区：河南省第一个以现代物流为主导产业的集聚区，居住属性较差区域整体定位：郑州都市区先进制造业新城本案核心居住区工业区国际物流园区南三环航海东路京港澳高速G107项目区位尴尬居住属性较差项目背景道路现状地块当前通达性较差未来路网完善，多数道路处于施工或待修状态n 通车道路：金沙大街（部分通车）、故城南路（部分通车）n 施工道路：凤凰大街、航海东路、故城南路n 待修道路：福达街、禄达一街、禄达路、故城北路、金沙大街北段、花马西街、花马东街、话马东一街禄达路福达路本案禄达一街故城南路路航海东路故城北路花马东街花马西街金沙大街凤凰大街环区东路花马东一街已通车正在施工待修道路当前通达性差多数道路处于施工或待修状态周边配套项目背景区域内几无生活配套教育资源品质一般，吸引力较弱本案前程大道金
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