1、1 LG-01 楼宇接管验收楼宇接管验收 1.0 目的：确保楼宇住、用的安全和正常使用功能。 2.0 适用范围：对新接管楼宇的建筑、装修、设备等方面的验 收。 3.0 内容： 3.1 接管验收条件 按地产商（或业主委员会）对物业管理公司的委托合同，和 国家建设部有关规定，在楼宇验收全部合格的基础上，物业公司代 表全体业主以满足住户正常居住功能为主要内容的再检验。 3.2 地产商需向物业管理公司移交的资料清单如下： 注：对于原有已入伙的物业，地产商应在物业公司验收楼宇 的同时，移交楼宇资料给物业管理公司；对于新的物业，地产商在 楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 也应移交一份给物业管理公司 存档。
2、 3.2.1 产权资料 a.项目批准文件； b.用地批准文件； c.建筑执照； 2 d.拆迁安置资料； 3.2.2 政府验收合格资料： a.工程竣工验收证书； b.消防工程验收合格证； c.市完善配套办公室小区综合验收合格证书 d.用电许可证； e.供用电协议书； f.用水审批表、水费收缴合同书； g.卫星地面接收设施许可证； h.电视共用天线合格证； i.电梯使用合格证。 J供暖系统验收合格证， （电话由市有关公司负责维修保养及验 收。 ） 3.2.3 工程技术资料 a. 建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸等工 程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告 等。 3 b.地
3、质勘察报告； c.工程合同及开、竣工报告； d.工程预决算分项清单； e.图纸会审记录； f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)； g.隐蔽工程验收记录； h.沉降观察记录及其沉降观察点布置图； i.竣工验收证明书； j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书； k.新材料、构配件的鉴定合格证书； l.水、电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证 书； m.砂浆、混凝土试块试压报告； n.供水、供暖管道的试压报告； o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统 调试记录 3.2.4 房屋产权籍资料 4 房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、 数量、分
4、摊原则和分摊系数。 3.2.5 其他资料（六图二书） a.按 1/1000 比例尺的现状图 b.规划总平面图 c.道路规划图 d.竖向规划图 e.市政设施管网综合规划图 f.绿地规划图 g.居住小区的详细规划说明书 h.环境预评价书 i.环境影响报告 3.3 楼宇接管验收程序： 3.3.1 发展商（业主委员会）通知物业管理公司接管验收。 3.3.2 验收前两周 分公司向发展商索要交接项目的质检合格证、消防验收合格 证、设计说明、设备清单、平面图以及特殊设备的有关资料（设 5 备安装说明、设备验收说明、使用说明等）送交工程部及机电公 司或电梯公司。具备条件的分公司应在 15 日内签发验收复函并
5、约定验收时间； 工程部负责组织安排专业工程师、机电公司、电梯公司对该 物业及有关设备资料、图纸进行察看研究。必要时，组织有关人 员开会研究； 机电公司、电梯公司、分公司维修班对该物业及其有关设备 资料、图纸进行察看研究并针对该物业及其有关设备的具体情 况，组织、布置人员参加验收工作。 3.3.3 验收前一周 分公司应联系发展商决定时间安排公司内部有关人员参加的 预验。以使参加验收人员做到心中有数，合理安排验收工作，避 免漏验和误验。 工程部参加验收工作，调整验收工作程序并通知机电公司、 电梯公司、分公司验收工作程序以便安排人员和工作。必要时组 织机电公司、电梯公司、分公司有关人员一同参加预验工
6、作。 3.3.4 正式验收工作 分公司与发展商联系，在确认验收对象具备验收条件后，确 定正式验收时间。通知工程部安排验收工作。 工程部会同分公司、机电公司、电梯公司组织有关人员一同 参加正式验收工作。 对房屋质量、 使用功能及外观质量初步检查， 在此，主要对设备采取抽样方法进行功能性验收。 6 机电公司、电梯公司、分公司维修班对设备 100%进行检查 并记录。 分公司对初步检验中发现的问题，约定期限由移交人负责整 改，并商定时间复验。 由工程部组织有关人员进行复检。 3.3.5 经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或已有双方认可解 决方法） ，工程部会同分公司、机电公司、电梯公司组织有关
7、人员应一同在 合同规定的接管日期前日签署验收合格、同意接管凭证。 公司工程部、分公司以及专业公司均需在验收单上签字。 3.3.6 对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应 向建筑商说明：在保修期结束时，应在取得物业管理公司认可后才 向建筑商支付保修金。 3.4 楼宇质量与使用功能的检验 3.4.1 检验标准： 参照建设部 ZBP3000190 标准执行及达到业主合理要求。 3.4.2 质量及功能检验程序： a.楼宇接管前的质量检验： 根据设计要求，每栋每层每户逐个房间按设计要求清点物件及 进行外观检查。 7 确定物件数量是否符合； 外观上有无人为损坏； 房屋建筑或屋内物件有无明显不
8、符标准要求。 对新楼宇的接管，此程序的检验由发展商、承建商的代表与物业公司人 员三方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，分公司负 责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与 物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。 b.对于新楼宇,根据检查结果，分公司对检查合格的房屋接管钥 匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。对于旧楼宇 ,在双 方对如何解决缺陷问题达成协议后,分公司接管钥匙。分公司对接管 了钥匙的房屋承担保管责任。 c.业主入伙接收物业时，分公司人员陪同业主对房间设施进 行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登
9、记。对于新楼宇，由 分公司整理后送交发展商（地盘） ，并督促承建商逐项返修，分公 司（业主）复检认可后消项。对于旧楼宇，根据达成的协议对提出 的缺陷进行整改。 d.对于在一年保修期内的楼宇，业主在使用（或维修工工作） 过程中发现建筑施工或产品质量上的缺陷，经分公司查验证实后， 报告发展商（地盘）派人更换或返修。 e.保修期结束后，根据承建商的保修情况向发展商（地盘） 建议保修金的支付。 3.4.3 公共配套设备的验收： 8 a.每栋高层楼宇应有能直接观察进出口大门内外的保安值 班室。值班室内应有电话、与住户相联系的可视对讲系统、可监视 大堂门前及电梯轿厢的闭路电视监控系统、照明设施及卫生洁具
10、等。 b.每栋高层进出口处有可锁的、带各单位明显标志的信报 箱。 c.有符合市交通管理局要求的汽车停车场。车场内有交通设 施标志及值班岗亭、电动道闸、减速坡；并有符合要求的消防设施 及排水设施。 d.同楼宇管理相适应的分公司办公用房（包括办公室、财务 室、会议室、接待室） ，业主委员会办公用房。 3.4.4 接管验收资料的保存 a.工程部对涉及政府批文、工程及配套设施政府机构验收 合格证书、大型机电设备和成套设备的接管验收单、资料交接清单 等重要资料进行保存。 b.各分公司(或专业公司)对属于各自管辖的公共建筑及设 备的使用说明书、产品合格证、竣工资料以及楼宇内部土建、给排 水、电气等室内接管验收记录进行保存。 3.5.接管验收记录： 3.5.1 楼宇建筑接管验收记录表 3.5.2 楼宇给排水接管验收记录表 9 3.5.3 楼宇电气接管验收记录表 3.5.4 公用机电设备验收单 3.5.5 公用建筑、小型设施验收单 3.5.6 室外给排水验收单 3.5.7 楼宇接管验收移交工程资料清单 3.5.8 接管验收记录 3.5.9 入住收楼记录
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