都江堰外滩星空高端住宅项目整体营销方案（54页）.pptx
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都江堰外滩星空高端住宅项目整体营销方案（54页）.pptx
1、Page 2Contents 目 录项目属性分析项目价值体系梳理项目整体定位梳理项目营销思路蓄水期策略读市附魂谋势致胜Page 3行销展架、现场展架户外、车身、小区广告、农家乐广告现场包装、DM单、Page 4项目面临的问题梳理：宏观环境面1. 新任政府领导班子提出去行政调控转市场化的挤掉，但两会重申中国将遏制房地产投机，“限贷”、“限购”等政策短期内不会退出，近期而言，房价上涨的压力仍然较大；2. 信贷总量依然维持适度从紧的格局，随着利率市场化推进，成本上升致房贷紧张恐难改变区域市场面1. 都江堰为典型的内生型、闭合型市场，市场容量决定项目整体开发节奏缓慢；2. 历史遗留问题使得区域市场横向
2、扩容的可能性较小，且营销推广上的投入产出比低。3. 区域市场竞争激烈，尤其是现阶段已经逐步演化为价格战，市场前景扑朔迷离。项目本体1. 项目具备良好的区位条件，但项目所处区域，精神物质形态相对原始；2. 项目规模体量较小，不具备规模优势；3. 受制于市场价格因素影响，项目在整体打造上，成本相对控制，综合产品力相对欠缺4. 项目定位刚需，户型设计对位Page 5项目面临的问题梳理：项目面临的问题1、大区域市场为闭合型市场，市场容量有限，去化周期长2、项目外部环境及综合配套欠缺，客群认可度低3、项目现有的产品价值体系对项目的整体定位内涵支撑不足4、中低价格入市姿态可能造成市场对项目低价值的认知，从
3、而陷入僵局。Page 6基于项目问题梳理的整体开发战略：短 、平、快1. 项目要实现利润最大化，必然需要考虑到未来板块的规划发展对房价的抬升，因此用时间周期来置换利润是经营战略的精髓。但由于项目体量较小，综合产品力竞争力不足，加上预期因素的不定因素较多，短平快是减小机会成本和财务成本的较佳选择。2. 市场大背景走势不明朗，且都江堰区域市场竞争激烈，产品同质化严重，因此短、平、快的经营战略是减小风险，快速回笼资金的关键。3. 从经营层面来看，过于在体量规模较小的项目恋战势必造成资金成本占用过高，机会成本过高，而影响企业持续开发的机会。Page 7短平快发展战略的剖析：并非低价就能实现快速资金回笼和滚动开发，4500-4800元/平米的价格，足以引发市场关注，但并不足以有效的撬动市场，引发市场追捧。突破方向丰富营销做点，构建“外滩星空价值体系”，支撑项目内在物业价值，营销上采用”高举中打”的策
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