青岛御龙湾2期朗寓现代大社区项目营销方案（110页）.ppt
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青岛御龙湾2期朗寓现代大社区项目营销方案（110页）.ppt
1、201203御龙湾2期-朗寓营销方案一、政策分析二、开发区市场分析三、项目周边环境分析壹市场洞察一、政策分析政策趋势政策趋势政策力度已接近顶点，刚性产品受影响相对较小 保障房保障房 房价上涨过房价上涨过快城市限购快城市限购 出台房价控出台房价控制目标制目标 限购力度限购力度加强加强 地方政府地方政府扰乱政策预扰乱政策预期的微调均期的微调均被叫停被叫停 首套房首付首套房首付比例提高，比例提高，贷款利率高贷款利率高 对开发商融对开发商融资要求越来资要求越来越高，融资越高，融资难度越来越难度越来越大大 土地增值土地增值税的严格清税的严格清算算 缴纳房屋缴纳房屋公共维修基公共维修基金，增加购金，增加购
2、房成本房成本 今年预计今年预计征收房产税征收房产税的城市将增的城市将增加加 违法、违规违法、违规用地的处罚用地的处罚和收回和收回 保障性住房保障性住房供给保质保供给保质保量量 各部委联合各部委联合检查，执法检查，执法会更严会更严 全国多个城全国多个城市的住房信市的住房信息系统完善，息系统完善，实现全国联实现全国联网，打击非网，打击非贷款的二套贷款的二套房漏洞房漏洞已全面覆盖的政策组合已全面覆盖的政策组合问责问责限购限购信贷信贷税收税收供给供给监管监管宏观大势小结宏观大势小结 中国房地产目前处于中期波动期间，目前的状况仍将维持1-1.5年的时间。 政策是大势，建议不要和政策博弈，不能忽略其背后的
3、经济、政治等综合的因素。 2012年限购政策延续，价格开始探底，改善型产品受到抑制的同时，刚性客户将大量释放，刚性产品为主的项目将享受政策的“变相红利变相红利”。二、开发区市场分析 开发区的房地产开发可以划分为如图所示17个区域，其中位于西海岸的唐岛湾片区、薛家唐岛湾片区、薛家岛片区、石雀滩片区、岛片区、石雀滩片区、安子片区和金沙滩片区安子片区和金沙滩片区是最近三年以来和未来几年发展的重点区域，开发区的新开发楼盘大多集中在这些区域，而我项目正处于热点区域的石雀滩片区。 11年淡市弥漫，楼市谨慎中前行，市场形势不容乐观。开发区自2011年1月11月成交住宅套数仅为73707370套套。截至2011年11月份，黄岛区可售住宅存量高达1.61.6万套万套，可售面积为169.38169.38万万，占总存量的14.82%14.82%，成为青岛市楼市压力最大的区域。数据来源2011年度青岛楼市白皮书（
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