物业设备设施督导标准（36页）.pdf

1、业务督导标准设备设施管理 一级 指标 二级 指标 三级 指标 检查标准 检查方法 扣分标准 人员素 质（2.1 分） 基本要 求 专业 证书 具有本专业初级技术证书 查看复印件 每一点扣 0.3 身体 要求 身体健康，电工不得是色盲、色 弱 体检要求 每一点扣 0.3 文化 要求 中专以上文化程度 查看资料 每一点扣 0.3 专业知 识 理论 知识 有一定本专业的理论知识， 掌握 基本电工理论知识 询问技术员基础 理论知识 每一点扣 0.3 实践 知识 具有一定的本专业的工作经验， 在市电停电时能够手动启动发 电机， 市电来电时能够单独转换 电源，能够与安全员配合，对电 梯进行盘车救人等 询问

2、技术员出现 以上情况以后的 具体操作方法 每一点扣 0.3 设备房 管理 (9.1分) 基本要 求 照明 每平方米需要 10W 的亮度，节 能灯减半，亮度分布均匀 设备房有足够的 亮度， 保证设备保 养需要 每一点扣 0.1 特殊 要求 设备房天花上或墙上不得设置 各种给排水水管，若不能避免， 该排水管的下端一定要加设喇 叭口， 确保即使漏水也不能损坏 设备 现场查看 每一点扣 0.3 天花 天花面平整，无污渍 现场查看 每一点扣 0.1 墙面 墙面平整，刮灰后刷为白色，房 门开关灵活，油漆完好 现场查看 每一点扣 0.1 地面 地面水泥找平， 重要设备房须铺 设瓷片，设置有排水装置 现场查看

3、 每一点扣 0.1 物品 要求 物品摆放整齐，无杂物； 房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、 易爆及与管理无关的物品 现场查看 每一点扣 0.1 质量 记录 现场的作业指导书齐备有效； 各类设备维修检修记录完整 查看现场， 检查质 量记录 每一点扣 0.2 温度 重要设备房内（如监控中心，电 话机房、配电房、发电机房、消 防控制室、 电梯机房、 电脑机房、 水泵房）应配置干湿温度计，对 环境的温度进行检测， 设备房内 环境温度应保持在 40 摄氏度以 下 查看温度计的设 计位置是否合理， 温度是否正常 每一点扣 0.2 上锁 无人值守设备房需要上锁 现场巡查设备房 每一点扣 0.3 标识 设备房门上有

4、相应设备房标识、 警示标识（如机房重地，非请勿 进） ， 并符合集团之 CI 手册的要 求 查看设备房相应 的标识 每一点扣 0.2 设备房内的开关、阀门、单体设 备等要有明显的状态标志； 流体 要有流向标识； 重要和操作有危 险的设备、部件要有警告标识 检查阀门上的常 开、常闭标识，管 道流向标识， 运动 部件的警告标识 每一点扣 0.2 所有标识安装位置适当、醒目， 清晰、完整 检查标识是否有 模糊、字迹不清 晰、 有污迹等情况 每一点扣 0.2 卫生要 求 卫生 室内地面干净，墙面无污迹 检查墙面 每一点扣 0.1 设备 卫生 设备房内设备表面无积尘、 无油 污；油漆无脱落 检查现场 每

5、一点扣 0.1 安全要 求 消防 方面 严格按消防要求配置配备足够、 有效的灭火器和应急灯 检查灭火器的压 力不得到红线处、 重量不低于 10%、 生产日期在 5 年内，应急照明 灯能够使用 30 分 钟 每一点扣 0.3 防鼠 方面 具有防鼠措施，安装防鼠板，防 止老鼠进入 检查通风管道、 电 缆沟、 窗户等是否 有老鼠进入的可 能 每一点扣 0.3 防水 方面 设备房内有良好的排水设施； 重要设备房设置有防水设施、 积 水井有超高水位报警装置 检查设备房在出 现暴雨时， 是否有 可能进水 每一点扣 0.2 钥匙 管理 所有设备房的钥匙控制中心均 需要有备份，并且是有效的； 无人值守的设备房

6、必须加明锁， 钥匙由设备责任人及控制中心 掌握 检查钥匙清单， 抽 查控制中心备用 的钥匙， 是否能够 开启设备房门 每一点扣 0.2 日常 管理 非技术人员进入设备房、 非设备 责任人操作设备必须征得设备 责任人的同意 禁止闲杂人员进入， 防火门要关 好，参观来访人员需进设备房， 须由部门经理指定专人陪同方 可进入 询问责任人具体 操作方式是否明 确 每一点扣 0.1 安全 防范 易被人体接触到的转动部位要 有防护罩； 原设备具有的防护装 置应维护齐全 检查设备房运动 部分是否有防护 装置 每一点扣 0.3 设备管 理（5 分） 维修保 养 维修 设备大修需要有维修方案， 报业 委会与相关部

7、门审批； 检查大修的方案， 是否有相关部门 的审批资料 每一点扣 0.2 日常维修，需要及时清理现场； 并把维修结果知会到涉及人员 检查日常维修的 现场， 与维修后任 务关闭情况 每一点扣 0.1 保养 严格按照公司体系文件规定的 日检、月检、季检、年检进行保 养并填写相关记录 检查质量记录 每一点扣 0.2 机电设备年度检修计划 编写 完善；并确保按该计划实施 检查是否按照计 划进行实施 每一点扣 0.2 设备的维修保养责任人明确 检查设备责任人 一览表 每一点扣 0.2 重要设备零配件的备用情况， 如 烟感 检查是否建立重 要设备配件清单， 配置是否合理 每一点扣 0.3 工具 设备（工具

8、）汇总表完整， 专用工具受控 该表内容是否完 整 每一点扣 0.2 绝缘手套、绝缘鞋、高压验电笔 在有效期内； 检查绝缘手套、 绝 缘鞋、 验电笔是否 在有效期内， 每一点扣 0.3 万用表、钳形表、远传压力表等 有公司的检测合格证 抽查检验合格证 每一点扣 0.2 技术员个人工具受控、完好、齐 全 检查技术员的工 具清单， 抽查工具 是否绝缘是否损 坏， 电笔能否验电 每一点扣 0.1 设备软 件 及时完整的填写设备管理软件， 明确更换的配件、 设备故障原因 查看设备管理软 件， 是否及时登记 设备故障 每一点扣 0.1 各种预 案 对于发电机不能自动启动、 供配 电不能正常投入， 给排水出

9、现异 常等情况应有应急预案 检查主要设备故 障的预案是否有 效 每一点扣 0.3 停水/ 电/气 的管理 (2.4分) 停水/ 电/气 管理 突发 性停 水/电 服务中心设备故障造成的停水/ 电/气，查明停水/电/气的原因， 及时排除故障， 同时通知控制中 心人员给业主进行合理的解释 检查对业主的停 水停电通知， 涉及 设备原因的， 检查 该设备的维修保 养记录表是否有 相关的记录 每一点扣 0.2 市政设备故障造成的停水/电， 及时与供水/电/气部门联系，了 解停水/电的原因、停水/电/气 时间，并张贴通知，告诉业主 查询通知记录 每一点扣 0.2 计划 性停 水/电 /气 因我方管理的原因

10、需要停水/电 /气的，尽量安排在合理的时间 并要提前三天通知业主并做好 解释工作；因市政原因停电的， 需要及时通知业主并做好解释 工作 查询通知 每一点扣 0.2 试消防 试消 防 日常维修保养试消防， 需要提前 向业主出通知，告诉业主，试消 防的时间、内容、可能给业主带 来的影响 查询通知 每一点扣 0.2 二次供 水管理 （3.6 分） 资质要 求 清洗 部门 的资 质 清洗部门有清洗的专业资质证 书，并有效 查资质证书的复 印件是否在有效 期内 每一点扣 0.1 清洗 人员 清洗人员具有健康证并接受专 业培训 查询相关的复印 件 每一点扣 0.1 清洗通 知 清洗 队 提前 4 天书面通

11、知服务中心， 停 水时间、 需要清洗的水池、 水箱， 清洗负责人 查询相关的通知 每一点扣 0.2 服务 中心 提前 3 天出通知， 告诉业主需要 清洗的水池、水箱，停水时间， 清洗后可能出现的现象， 用水注 意事项 检查服务中心对 业主、 商铺的书面 通知记录 每一点扣 0.2 清洗结 果 水质 检测 按规定时间每半年清洗一次， 保 证二次供水达到国家标准， 并附 有当地水质检测部门的合格报 告 查询每半年的清 洗合格报告， 报告 是否合格 每一点扣 0.2 安全措 施 清洗 照明 清洗现场的照明必须使用安全 电压 查询相应的配套 设备 每一点扣 0.3 通风 清洗前必须向水池内进行通风，

12、保证水池内空气的流通 查询相应的配套 设备 每一点扣 0.3 监护 清洗时， 在水池上必须配置一个 人进行监护 查询相应的流程 每一点扣 0.3 消毒控 制 药品 来源 需要对消毒用药品进行有效的 控制， 防止消毒药品有假或人为 的误用 相应的制度， 药品 的管理 每一点扣 0.3 药品 使用 清洗以后，必须由专人根据水 池、水箱的大小放置消毒药品， 并记录放置的数量和放置人 查询相应的清洗、 消毒记录 每一点扣 0.3 供配电 系统 （9分） 发电机 机油 油质无污黑、油色正常，油位在 L-H 之间接近 H 处 在油标处拉出油 位检查标尺， 查看 油位， 并用纸巾搽 试，观察油色 每一点扣

13、0.1 柴油 油箱 室 是否安装防爆灯， 箱底是否有消 防沙，油箱油位是否小于 1000 升 现场查看 每一点扣 0.1 油箱上是否有容积标尺， 油箱室 有透气管 现场查看 每一点扣 0.1 油箱是否有渗漏油的现象 现场查看 每一点扣 0.2 油箱室有可靠接地措施 现场查看 每一点扣 0.3 冷却 水 冷却水清澈、干净，无杂质，水 位正常 放出部分水， 查看 水质是否清澈， 打 开水箱盖， 用手指 是否能够接触冷 却水 每一点扣 0.1 启动 电池 充电需要配置充电器 检查是否配置浮 充充电器 每一点扣 0.1 是否配置 2 组， 传输线线径是否 足够大，连接端子处牢固、无爬 碱 现场查看 每

14、一点扣 0.1 供配电 电压是否正常， 电池解液是否有 电，电池电解液位是否正常 把转换开关置于 中间无连接处， 用 万用表测电压， 用 比重计测试电量 每一点扣 0.1 电池上标明开始使用的时间， 一 般使用二年以上需特别关注 现场查看 每一点扣 0.1 排烟 风机 能够与发电机同时启动， 延时停 止，运行时无异常声音 现场查看 每一点扣 0.2 风机转动部分是否存在安全隐 患，是否有保护装置 现场查看 每一点扣 0.3 高压环 网柜室 上锁 情况 环网柜全部上锁， 每把钥匙编号 清晰 现场查看 每一点扣 0.2 标识 明确 各柜编号、 钥匙编号、 环出位置、 进线号、 该线号所在供电部门联

15、 系电话 现场查看 每一点扣 0.2 掉牌 的意 义 技术员能够分辨高压柜的运行 状态；每一处环网柜，必须有一 个高压指示灯 现场查看 每一点扣 0.2 安全 工具 齐全 配置验电笔、 绝缘手套、 绝缘鞋， 柜前后绝缘胶垫齐全并在有效 期内 现场查看 每一点扣 0.3 分 系统 操作 作业 指导 书 上墙，内容清晰、明确 现场查看 每一点扣 0.2 操作 责任人对设备操作及安全注意 事项熟悉 现场询问 每一点扣 0.2 变压器 运行 温度 干式变压器：110 度报警 检查相关配置 每一点扣 0.2 输出 电压 范围内，不在范 围内需要调整变压器绕组抽头 查看进线电压表 每一点扣 0.2 异常

16、声音 无异常杂音 现场查看 每一点扣 0.2 环境 变压器有单独的隔离网，并上 锁； 变压器上端无照明等悬挂物 现场查看 每一点扣 0.2 配电柜 外表 指示灯完好无损坏无缺项、 盘内 装置无异常声响、无焦糊气味、 开关的状态、卫生状况、外表、 标识准确、电流表合理 现场查看 每一点扣 0.1 内部 各二次线路端子处连接紧密、 线 号完好规范，连接螺栓无松动； 接线无发热变色； 仪表、 蜂鸣器、 电铃、 按钮指示、 动作正常 现场查看 每一点扣 0.1 开关 柜 检查各大电流连接处，是否发 热，开关是否出现异常发热，柜 后零线连接牢固 现场查看 每一点扣 0.2 电容 柜 补偿柜内接触器动作灵

17、敏、 放电 电阻、熔断器可靠无损坏 现场查看 每一点扣 0.2 补偿控制手动、自动切换有效 手动测试 每一点扣 0.2 补偿电容壳体无膨胀， 相间对地 绝缘电阻大于 0.5 兆欧 查看电容， 检查记 录 每一点扣 0.1 功率因数：不小于. 现场查看 每一点扣 0.2 电表 柜 电表连线准确， 有范围和倍率标 识； 抄表到户的部门有供电部门 的完好铅封，电表运行正常 现场查看 每一点扣 0.2 控制柜 （箱） 总体 要求 连接螺栓无松动； 无发热变色接 线；仪表、蜂鸣器、按钮、指示 灯完好无损坏无缺项； 盘内装置 无异常声响、无焦糊气味；配电 回路标识清楚准确 打开柜后门， 用手 适当用力摇动

18、零 线和相线， 无松动 的现象 每一点扣 0.1 供配电 系统 动力 柜 开关无过热现象， 连接处接触良 好 用红外测温仪测 试连接处 每一点扣 0.1 双电 源柜 主用、备用转换正常，接触器无 异常声响 测试其中一个双 电源柜， 把该双电 源柜的用电部分 停电， 模拟市电停 电， 观察发电部分 是否能够正常投 入 每一点扣 0.1 生活 泵控 制柜/ 污水 控制 箱 生活水泵手动、自动正常，启动 时间继电器正常 把转换开关置于 手动， 启动、 停止， 把转换开关置于 自动， 模拟低水位 信号， 检测自动部 分 每一点扣 0.3 公共照 明 照明 控制 柜和 开关 箱 各标识正确，开关时间明确

19、，进 出线连接紧固 现场查看接线处 绝缘是否变色 每一点扣 0.1 防雷系 统 避雷 网 引下线及屋顶避雷网线无脱焊， 大面积生锈现象连接牢固； 油漆 完好 在天台及下引线 处检查焊点 每一点扣 0.1 接地 电阻 房屋本体的防雷设施接地电阻 值不大于 4 欧姆 询问技术员该检 测点及检测方法， 以及相关的质量 记录 每一点扣 0.1 给排水 系统 （9.1 分） 泳池设 备 机房 泳池机房内设置有排风扇， 减少 机房的湿度； 机房内无积水现象 现场查看 每一点扣 0.1 过滤 水泵 无异常声音，无异常震动，水泵 轴无泄漏； 正常机械密封泄漏应 小于滴分， 填料密封泄漏应 小于 10 滴分；润

20、滑油箱内不 能混入水分， 油位在油标范围内 现场查看 每一点扣 0.1 过滤 网 服务中心在接管时， 需要清洁过 滤网 听管道内是否有 异常杂质的声音 每一点扣 0.1 各阀 门 止回阀能防止水倒流， 碟阀能够 完全关闭，闸阀关闭正常 观察相连几台电 机，启动一台，确 认其他几台是否 有在反转，若有， 则该电机的止回 阀故障 每一点扣 0.2 各压 力表 各压力表正常，表内无进水 现场查看 每一点扣 0.1 管道 水流标识清晰、正确；管道无渗 漏水 现场查看 每一点扣 0.1 沙缸 是否有漏水，多档阀转动灵活， 反冲洗压力差不大于 0.7km/cm2 实际测试 每一点扣 0.1 积水 井 积水

21、井超高水位报警正常， 能够 手动启动，自动运行正常 模拟超高水位报 警， 测试中心是否 有报警，手动启 动， 是否正常运行 每一点扣 0.2 泳池 灯 能够正常开启 打开电源， 所有灯 能够正常亮 每一点扣 0.1 泳池灯电压正常 测试泳池灯的电 压，在 12V 左右， 个别部门在 13.5V 每一点扣 0.3 设施 冲凉房等易滑地面， 添加防滑地 垫及设施 现场查看 每一点扣 0.3 标识 在泳池现场显眼位置设置提示、 警示性标识 现场查看 每一点扣 0.3 生活水 泵及管 道 机房 无积水，有清洁取水口，卫生良 好 现场检查 每一点扣 0.1 进水 阀 进水阀门有检查、保养记录，检 查浮球

22、正常； 电磁阀需要定期试 验 到进水口处实际 查看， 查看保养记 录 每一点扣 0.1 水泵 无异常声音，无异常震动，水泵 轴无泄漏； 正常机械密封泄漏应 小于滴分， 填料密封泄漏应 小于 10 滴分；润滑油箱内不 能混入水分， 油位在油标范围内 现场检查 每一点扣 0.1 管道 水流标识清晰、正确，管道无渗 漏水，无油漆脱落 现场检查 每一点扣 0.1 各阀 门 止回阀能够防止水倒流， 碟阀能 够完全关闭，闸阀关闭正常 观察相连几台电 机，启动一台，确 认其他几台是否 有在反转，若有， 则该电机的止回 阀故障 每一点扣 0.2 积水 井 积水井超高水位报警正常， 能够 手动启动，自动运行正常

23、 模拟超高水位报 警， 测试中心是否 有报警，手动启 动， 是否正常运行 每一点扣 0.2 软连 接 观察软连接无老化， 无细小的裂 纹， 考虑即使软连接破裂水也不 能喷射到控制柜上 仔细观察软连接 每一点扣 0.1 变频 供水 变频器、压力调节器、控制柜、 应保持干燥、 无灰尘、 通风良好、 接线紧固 模拟超高水位报 警， 测试中心是否 有报警，手动启 动， 是否正常运行 每一点扣 0.1 如果一个变频器控制多个电机， 电机需要循环使用 现场查看 每一点扣 0.1 供水压力波动范围在正负 0.03MPA 范围内；重要管道上 的压力仪表每年定期进行校验， 检验记录有效 观察压力变化范 围， 查

24、看校验记录 每一点扣 0.1 水池、 水箱 标识 有液位显示标识， 有总容积标识 现场查看 每一点扣 0.1 管理 要求 水箱、池加盖上锁，对钥匙进行 有效的管理； 在通气口和溢流口 装防虫网；水池上干净、卫生， 无杂物 现场查看 每一点扣 0.3 自动水 抄表系 统 资料 相关的资料完整 查看记录 每一点扣 0.1 维修 保养 保存维修单位联系方式 查看相应的资料 每一点扣 0.1 重要配件的配备， 有定期保养记 录 查看记录 每一点扣 0.1 自动控 制阀门 维修/ 保养 每季度试验一次， 有日常的保养 记录 查看记录 每一点扣 0.1 对于天台的胶垫式自动控制阀 门， 每年需要解体进行一

25、次保养 询问责任人具体 的保养时间及保 养方式 每一点扣 0.1 排污泵 及管网 排污 泵 试验手/自动正常；测试电机绕 组对地绝缘正常 实际启动， 询问责 任人测试绝缘的 方式 每一点扣 0.2 管网 管网无渗、漏水；无油漆脱落 现场查看 每一点扣 0.1 排污管 网、排 污井、 化粪池 无堵塞、溢出；半年检查清洁， 一年彻底清洁 现场查看， 并查看 记录 每一点扣 0.2 水消防 （4.9 分） 消火栓 /喷淋 及管网 消火 栓控 制柜 各标识正确、完善 现场查看 每一点扣 0.2 试验二次回路手动、自动正常 断开主开关， 把多 档阀置于手动位 置， 手动测试二次 回路 每一点扣 0.2

26、控制中心启动正常 断开主回路电源， 由中心操作启动/ 停止水泵 每一点扣 0.2 消火 栓/喷 淋泵 手动盘车能够盘动 断开主回路电源， 能够手动盘车 每一点扣 0.2 能够自动启动， 试验手动， 启动、 停止压力设置合理 放管网的水， 当压 力低于设定值时， 能够自动启动 每一点扣 0.2 消火 栓/喷 淋稳 压罐 稳压罐无漏气、漏水的现象，有 稳压的功能，压力显示正确 放水以后， 电机启 动，能及时补压， 电机不会出现频 繁启动的情况 每一点扣 0.2 消火 栓/喷 淋管 网 流向标识准确、明了，各阀门无 渗、漏水，管网油漆完好，无脱 落 现场查看 每一点扣 0.2 水泵结 合器 标识 标

27、明消火栓和喷淋， 高区还是低 区， 技术员应掌握本部门的分布 情况 现场查看是否有 相应的标识， 与图 纸对照该标识是 否正确 每一点扣 0.2 功能 技术员应知道结合器的作用， 以 及在何时可以投入使用 询问技术员结合 器的作用， 及是否 有超压保护装置 每一点扣 0.2 湿式报 警阀 报警功能正常 在报警阀处放水， 检测是否报警 每一点扣 0.3 消防栓 市政 消火 栓 无渗、漏水，配件齐全，油漆完 好 现场查看 每一点扣 0.2 小区 内消 火栓 消火栓外表的使用说明齐全， 名 称齐全，报警电话清晰，箱内的 检验日期、检验人齐全有效 现场查看 每一点扣 0.2 消防管道内水压末端压力不低

28、 于 0.1MPa 现场查看 每一点扣 0.2 箱内消防水带、枪头等设施齐 全、完整，箱门灵活完好 检查相应的水带、 枪头卡口 每一点扣 0.2 破玻璃按钮能够正常报警， 管道 无渗漏水 现场查看， 并实际 试验报警 每一点扣 0.2 电消防 （4.6 分） 消防主 机/联 动柜 主机 电池 防主机/消防联动柜备用电池组 是否正常, 消防主机接地良好 断开连接线， 测试 电压是否正常 每一点扣 0.3 故障 情况 查询主机面板上故障显示， 无任 何故障，各风阀处于正常位置 在显示板上查看 相关故障点 每一点扣 0.3 测试 在主机上启动/停止消防泵，测 试烟感、温感正常 到现场测试几个 烟感，

29、 尤其是设备 房 每一点扣 0.3 主机/ 联动 柜 消防主机及联动柜的各接线端 子是否紧固, 各楼层消防模块或 接线端子是否紧固 打开主机柜， 用手 适当的摇动接线 柱， 观察是否松动 每一点扣 0.3 主机/联动柜内卫生良好，无明 显的灰迹 现场查看 每一点扣 0.1 主机/联动柜面板上指示灯、仪 表、按钮正常 按试验灯， 观察灯 是否全部亮 每一点扣 0.2 打印 机 检查打印机是否能正常打印， 打 印结果是否清晰 查看打印结果 每一点扣 0.2 消防对 讲 测试设备房消防对讲电话,是否 能够通话，通话音质是否良好 现场试验 每一点扣 0.3 消防广 播 测试广播、麦克风，功放功能是 否

30、正常 现场试验 每一点扣 0.3 消防风 机 在控制中心联动柜上正常启动/ 停止风机 观看 每一点扣 0.3 消防报 警 测试手动破玻璃报警、 水流指示 器正常报警 现场试验 每一点扣 0.3 卷帘门 在联动柜上正常升/降防火卷帘 门 在现场手动、吹 烟、 中心启动降卷 帘门， 观察是否正 常 每一点扣 0.3 疏散指 示灯 测试疏散指示灯， 停电时能够显 示 现场按试验按钮 每一点扣 0.3 电梯 （6.4 分） 管理要 求 盘车 救人 电梯出现故障后， 中心人员能够 安慰被关闭的人员， 防止人员乱 动电梯，使人员受到损伤 检查人员到电梯 内模拟被关闭， 进 行测试 每一点扣 0.3 运行出

31、现故障后， 救援人员应在 10 分钟内到达现场处理 检查人员到电梯 内模拟被关闭， 进 行测试 每一点扣 0.3 运行 情况 运行时整个电梯无异常的声响， 电梯摆动幅度不大， 舒适感良好 在最低层外听， 乘 坐电梯感受 每一点扣 0.1 控制柜 控制柜内的排风扇运行正常， 继 电器接触器触点应吻合， 无积碳 和熔焊现象 现场查看 每一点扣 0.1 机房 配置 的物 品 专用工具：十字批一个、板手一 个、盘车轮一个、撬棍一个 现场查看 每一点扣 0.2 温度/ 通风 要求配备有温控或钟控的风扇 或空调；温度高于 40，需要 设置通风的百叶窗 现场查看 每一点扣 0.2 防水 门窗应有足够的防水保

32、护， 一般 台风时机房不能进水 现场查看 每一点扣 0.2 噪音 电梯运行时和风扇使用时， 发出 的噪音低于国家标准， 不对住户 造成影响 现场听、感受 每一点扣 0.1 记录 电梯公司保养记录齐全 查看记录 每一点扣 0.2 接地 接地电阻小于 4 欧； 动力线绝缘 电阻大于 0.5 兆欧；控制线绝缘 电阻大于 0.25 兆欧 查看记录 每一点扣 0.3 井道 照明 最高与最低位置 0.5 米装一盏 灯，中间每隔 7 米装一盏灯 打上井道照明开 关看井道照明亮 度 每一点扣 0.1 检修 检修须设置护栏， 现场查看 每一点扣 0.3 钢丝 要求：1、无断丝、断股、生锈 的现象 2、磨损直径小

33、于 10% 3、钢丝绳表面无油泥的现象， 平层标志明显 现场查看 每一点扣 0.3 导轨 要求无生锈、无油泥的现象 现场查看 每一点扣 0.2 逃生 门/口 超过 3 层楼无停站的部位需要 设置逃生门/口 现场查看 每一点扣 0.2 轿厢 急停 按钮 要求动作灵活、安全可靠 打上急停按钮电 梯安全回路不通， 外显不显示 每一点扣 0.3 门保 护 要求有安全触板或光电保护， 开 关门无异常声响 关门时按安全触 板电梯马上开门， 关门时人站在门 坎中间电梯马上 开门 每一点扣 0.3 对讲 系统 性能可靠，可以保证 24 小时不 间断与控制中心联系 现场使用 每一点扣 0.3 风扇 要求运转良好

34、、无噪音 查看、听 每一点扣 0.2 照明 灯光足够，不影响监控的效果， 已坏灯管及时更换 现场查看 每一点扣 0.1 底坑 卫生 要求无尘无纸屑杂物； 轨道润滑 油有收集装置 现场查看 每一点扣 0.2 排水 消防电梯或到地下室的电梯应 有排水泵，手动、自动启动排水 泵，能正常运行 现场查看， 手动运 行 每一点扣 0.2 空调 （3.5 分） 中央空 调 补水 装置 补水阀门开关正常，水箱无锈 蚀、泄漏，溢流管无堵塞 现场查看 每一点扣 0.2 循环 水系 统 过滤器、 排污阀、 旁通阀无锈蚀、 无泄漏 现场查看 每一点扣 0.2 冷却 塔设 备 风机扇叶安装牢固、不变形，运 行无震动；布

35、水器出水角度一 致，水量均匀，运转灵活；滤料 应整齐排列无破损， 经过滤料到 接水盘应如下雨 现场查看 每一点扣 0.2 冷却 水、 冷 冻水 系统 冷却水水流开关、 冷冻水水流开 关（或其他类型传感器）应稳定 可靠； 其输出参数应与冷水机组 要求相匹配 现场查看 每一点扣 0.2 冷水 机组 设备 机组各参数合理，在额定范围 内；机组应保持清洁，无锈蚀、 无泄漏，螺栓紧固 现场查看 每一点扣 0.1 水处 理 水质的 PH 值应保持在 8.5-9.0 之间； 冷却水系统每周一次检验 PH 值， 每月对冷却塔进行一次清洗, 提交全面的水质检验报告； 冷冻水系统每月检查一次 PH 值，无泄漏情况

36、下每年清洗一 次， 每三个月进行一次全面水质 检验，提交水质检验报告 现场检测 PH 值， 检查水质报告 每一点扣 0.1 小型空 调 电路满足负荷要求， 电线绝缘良 好 现场查看 每一点扣 0.1 风扇、压缩机运行无噪音； 现场查看 每一点扣 0.1 制冷剂无泄漏、制冷效果良好； 现场查看 每一点扣 0.1 隔尘网按时清洁 现场查看 每一点扣 0.1 室外机安装固定良好，无锈蚀； 现场查看 每一点扣 0.1 电讯系 统（2 分） 内线电 话 标识 内线电话DP箱或交换机应有相 应的出线与实际相吻合的地址 编码图 现场查看 每一点扣 0.1 设置 主要设备房需要设置内线电话 现场查看 每一点扣

37、 0.2 管理 各部门有内线电话号码清单， 并 在电话设置处有最新版本的电 话清单 现场查看 每一点扣 0.1 公用天 线 固定 室外天线及支架是否牢固， 连接 处是否紧固 观察连接处 每一点扣 0.3 效果 调整天线的角度， 保证天线的效 果处于最佳状态 观看效果 每一点扣 0.1 背景音 乐 管理 是否制定播放时间及播放的内 容 查看记录 每一点扣 0.1 安装 室外背景音乐喇叭是否安装在 隐蔽位置， 喇叭口适当往下倾斜 （防止雨水进入喇叭） 现场查看 每一点扣 0.2 保养 定期检查喇叭是否能够正常播 放，室外喇叭是否进水 现场查看 每一点扣 0.3 安防系 统 （7.2 分） 闭路监

38、控系统 管理 控制中心备有监控镜头分布清 单， 每个显示器循环的监控镜头 清单 查看记录 每一点扣 0.2 保养 每月清洁保养一次， 对效果不好 的进行调整 现场查看， 监控效 果 每一点扣 0.2 每季度对视频接口进行保养， 确 保接触良好，检查视频电缆、控 制器、 信号选切器、 视频分割器、 控制台进行保养、清洁 检查接触口 每一点扣 0.2 录像 机 检查录像带的录像效果 在录像机上播放 已录的录像， 观察 效果， 必须能够分 辨出人的脸部特 征 每一点扣 0.2 门禁系 统 管理 门禁设置合理， 门禁卡得到有效 控制 查看主要的门禁 刷卡器 每一点扣 0.3 刷卡 器 刷卡器上的标识清

39、晰， 刷卡器刷 卡灵敏，门禁开门按钮灵活 现场查看， 试验开 门按钮 每一点扣 0.1 苑门 运行均匀稳定，无异常噪音，开 门停留时间合理 现场查看 每一点扣 0.2 电子 锁 每月对电子锁进行一次普查， 检 查灵活性、 失电状态是否能够开 门，电源电压是否正常 现场查看几个电 子门锁 每一点扣 0.3 停车场 系统 系统主机、读卡器、安全报警传 感器、探测器动作灵敏可靠；线 路布置连接牢固； 阻车器润滑传 动良好 现场测试 每一点扣 0.2 居家对 讲系统 对讲 中心与住户家对讲良好， 单元机 与中心和住户对讲效果良好 现场测试 每一点扣 0.3 开锁 试验中心开门、密码开门、住户 家开门正

40、常，门关闭正常 试验三种开门， 是 否能够正常开门 每一点扣 0.3 保养 检查电源工作是否正常， 各转换 箱端子的紧固 现场查看 每一点扣 0.2 居家安 防 报警地址、记录准确； 报警处理记录完善； 每半年进行一次双向测试 检查记录 每一点扣 0.2 被动红 外系统 测试 每天由安全员进行一次检查 直接阻断红外线， 测试中心是否报 警 每一点扣 0.3 保养 技术员每周进行一次检查， 测试 保养灵敏度， 检查无绿化等植物 阻挡红外对射 现场调整灵敏度， 现场巡查有无绿 化等障碍物阻挡 每一点扣 0.3 巡更系 统 使用正常 抽查几个巡更点， 测试是否在正常 使用 每一点扣 0.1 无线对

41、讲系统 对讲 主机 对讲主机能够呼叫到本部门安 全员涉及到的位置 取一部对讲手机 到该部门几个不 利点测试， 能否收 到信号 每一点扣 0.2 对讲 手机 对讲手机能够在不同的位置呼 叫到控制中心 找一个有代表性 的位置， 取几部对 讲手机， 测试效果 是否良好 每一点扣 0.2 加工维 修工具 与现场 作业管 理（6 分） 工具管 理 电焊 机 焊钳、面罩完好，电焊机外表、 线圈、各接线柱完好，接线柱标 识清晰，焊把线、接地线完好， 长度足够 查看电焊机 每一点扣 0.3 氧焊 设备 压力表完好，焊枪、割枪完好， 氧气和乙炔瓶完好， 氧气与乙炔 瓶需要与工作地点相隔 10 米以 上 现场查看

42、 每一点扣 0.3 电动 疏通 机 疏通机功能正常， 疏通钢丝能正 常使用，无生锈，各配件齐全 现场查看 每一点扣 0.3 切割 机 开关灵活，切割片连接牢固，换 向碳刷磨损在要求范围内 查看碳刷 每一点扣 0.3 其他 加工 设备 钻床、砂轮机、台虎钳、电锤、 电钻等正常 现场查看 每一点扣 0.3 作业管 理 证件 电焊、气割、登高等特种作业人 员具备特种作业操作证 查看资料 每一点扣 0.3 现场 在有业主经过的地方作业时需 放置工作指示牌； 现场查看 每一点扣 0.3 防护 使用加工工具作业时使用防护 工具 查看作业现场 每一点扣 0.3 登高 作业 登高作业时有两个人配合， 现场 放

43、置有工作标识牌 查看作业现场 每一点扣 0.3 家政紧 急报修 处理 （1.9 分） 水管爆 裂 时间 水管爆裂等重大突发事件的处 理要求 8 分钟内赶至现场 模拟突发事件， 查 看技术人员到达 时间 每一点扣 0.3 处理 步骤 首先将分户总水阀关闭， 然后检 查水管爆裂位置进行维修 查看现场步骤， 并 询问维修人员 每一点扣 0.3 工具 维修人员维修工具齐全 查看工具 每一点扣 0.2 会所娱 乐设备 （3分） 会所健 身器材 设备、设施完好无破损，无利角 （针） ；组合类器材各活动连接 部位结实、 安全、 牢固、 无松脱， 转动部位有防护罩， 有使用说明 或提示性标识 现场查看 每一点

44、扣 0.3 桑拿设 备 检查电炉丝、开关等正常，计时 器正常， 桑拿房报警按钮能报警 现场查看， 测试报 警 每一点扣 0.3 其他会 所设备 音响、DVD、VCD、CD、功放、 电视机、投影仪使用正常 请会所人员实际 使用 每一点扣 0.2 其他设 备（3 分） 立体车 库 保养 有相应的维修保养作业指导书， 按规定频率和内容进行保养 查看相关内容 每一点扣 0.2 资料 技术资料保存完整， 对常见和重 要故障有处理方案 查看记录和相关 资料 每一点扣 0.2 食堂设 备 冰箱、 消毒 柜 食堂的设备、设施做到无积尘、 无油渍、无脏水、无杂物 现场查看 每一点扣 0.1 用电 开关 用电开关

45、有漏电保护装置 现场查看 每一点扣 0.3 员工宿 舍设备 烘干 机、 洗 衣机、 热水 器 有定期保养记录、设备正常、无 异常声音；热水器、洗衣机等存 在漏电隐患的电器有漏电饱和 开关 现场查看， 试运行 正常 每一点扣 0.3 清洁、 绿化设 备 有保养记录，保养方法合理，设 备使用正常 查看几个绿化设 备， 是否能正常使 用 每一点扣 0.3 公用设 施（5 分） 室内公 共设施 防火 门、 果 皮箱、 垃圾 捅等 防火门油漆完好、开关灵活，果 皮箱、垃圾箱等无破损 现场查看 每一点扣 0.1 室外公 共设施 室外 健身 器材 使用时间的标识明确， 有维护责 任人，定期进行维护，使用功能

46、 正常 现场查看， 试用健 身器材， 观察是否 有异常 每一点扣 0.2 木质 材料 设施 每年至少一次对室外木质材料 设施进行防腐、翻新保养 查看记录 每一点扣 0.2 公园 椅、 垃 圾捅 公园椅定期进行油漆，无腐烂、 陈旧现象，垃圾桶无破损，使用 功能良好 查看现场 每一点扣 0.1 房屋本 体 地面 与景 观 地面砖、台阶、景观无破损 现场查看 每一点扣 0.1 本体 修缮 房屋天面和外墙应当每十年至 少修缮、粉刷一次 查看修缮、 粉刷记 录 每一点扣 0.3 楼梯间的墙面、台阶、扶手等设 施应当每五年至少修缮、 粉刷一 次 查看修缮、 粉刷记 录 每一点扣 0.3 房屋空调架、 防盗

47、网等外观设施 应当每三年至少粉刷一次 查看修缮、 粉刷记 录 每一点扣 0.3 线路 室外无外露电线头， 电线盒盖板 完好，线路走线规整 现场查看 每一点扣 0.3 锈蚀 在业主经过的主干道无锈蚀现 象 现场查看 每一点扣 0.2 接管资 料(5 分) 用水、用电指标批文 查看资料 每一点扣 0.2 配套设施设备、 管理用房产权证 明 查看资料 每一点扣 0.2 小区规划图 查看资料 每一点扣 0.2 竣工总平面图 查看资料 每一点扣 0.2 单体建筑竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 单体结构竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 单体设备竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 给排水竣工图 查看资

48、料 每一点扣 0.2 电气竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 室外地下管网竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 道路、停车场竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 绿化竣工图 查看资料 每一点扣 0.2 工程竣工验收备案证明 查看资料 每一点扣 0.2 工程规划验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 消防验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 环保达标验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 电梯（扶梯）合格证明和准用文 件（质量技术监督部门出具） 查看资料 每一点扣 0.2 民防工程竣工验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 燃气工程竣工验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 隐蔽工程等竣

49、工验收合格证明 查看资料 每一点扣 0.2 住宅质量保证书和住宅使用说 明书 查看资料 每一点扣 0.2 所有设备订货合同、合格证、随 机使用说明书、检验报告、随机 用工具清单 查看资料 每一点扣 0.2 所有设施设备安装、测试、验收 记录 查看资料 每一点扣 0.2 各户型平面图、水电线路图 各期售楼资料及规划要点 查看资料 每一点扣 0.2 装修管 理（6 分） 装修审 批 装修审批手续齐全； 有装修审批 注意事项， 明确装修审批中需要 关注的问题点（如：防水处理提 醒、外观不能破坏、承重墙不能 破坏、雨篷） 查看资料 每一点扣 0.3 对装单位的资质进行控制； 对装修人员的资料进行保存；

50、 装修图纸有备案 查看资料、记录 每一点扣 0.3 现场巡 查 管理 装修监管制度和流程完善， 有明 确的责任分工和责任人； 装修现场关闭通向公共通道内 的门窗，禁止灰尘影响其他业 主； 查看资料、现场 每一点扣 0.3 现场 作业 阳台禁止堆放装修物品和其他 易燃易爆物品； 装修现场禁用明 火，禁止乱拉电线，禁止使用大 功率电器， 特种作业需取得相关 资质证明； 预防在装修过程中破坏楼宇安 全 查看现场 每一点扣 0.3 防火安 全 施工现场配备足够的灭火器； 装修用电需要经过漏电开关； 装修人员离开现场以后， 所有的 电源、水源全部关闭； 查看现场 每一点扣 0.3 外包监 控（1.2 分