房地产投资人员如何看财务报表算交易对价（26页）.pdf

1、投资人员看财务报表 0101 三大报表介绍 02 投资人员如何看报表算交易对价 投资人员看财务报表 01 三大报表概念介绍 财务三大报表： 有底子 有面子 过好日子 资产负债表 资产负债率 资产周转率 净负债率 损益表 净利润 现金流量表 经营净现金流 可用资金 内部收益率 现金流转正时间 资金峰值 销售净利率 毖利率 流入、流出、挣钱效率 左手去处，右手来源 学会比对挣钱能力 会计恒等式 资产=负债+所有者权益 资产负债表 利润=收入成本/费用 利润表/损益表 负债+所有者权益=资产 （对应“ 资产负债表” 资金去处 资金来源 权益： 股东初始投 入 负债： 有息负债 无息负债 收入成本/费

2、用=利润 （对应“ 利润表” 土地成本、建安成本、办公费用 人工成本、营销费用、各种税 收入： 销售、出租 利润 公司的底子资产负债表-看年报 资产 金额 负债和所有者权益 流动负债： 金额 流动资产： 货币资金 应收票据 应收账款 预付款项 应收利息 其他应收款 应收股利 买入返售金融资产 存货 其中：消耗性生物资产 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 发放贷款及垫款 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 工程物资 固定资产清理 生产性生物资产 油气资产 无形资产 开发支出 商誉 1,154,915 短期借款 - 应付票据 33,11

3、4 应付账款 569,830 预收款项 - 应付手续费及佣金 105,828 应付职工薪酬 - 应交税费 - 应付利息 6,284,160 应付股利 - 其他应付款 95,000 21,861 908,428 右手来源，左手去处 1,021,220 - 32,537 264,784 - - 283,418 555,214 - 比率（%） 资本结构 比率（%） 债， 现金流利 - 一年内到期的非流动负债 资产负债率 73.08 -2.57 2.71 241,626 其他流动负债 8,389,473 流动负债合计 非流动负债： 产比率(负债/ 益) 3,182,461 收 资产负债率 70.69

4、- 长期借款 16,507 应付债券 328,635 预计负债 3,220,583 递延所得税负债 261,089 递延收益-非流动负债 32 其他非流动负债 - 非流动负债合计 - 负债合计 2,909,945 2,678,376 - 380,146 - 益/负债 资负债率 66.88 67.00 201.94 107.68 34.78 65.22 0.32 0.47 0.30 0.44 0.53 0.07 流资产/资产 益/债 - 流负债益比 率 资产/负债 5,968,467 9,150,928 - 所有者权益(或股东权益)： - 实收资本(或股本) 59,956 资本公积金 - 其它综

5、合收益 流负债益比率 资产/债 资产/净债 298,893 684,001 73,653 流负债/负债 - 盈余公积金 442 未分配利润 171,287 归属于母公司所有者权益合计 73,553 少数股东权益 4,132,085 所有者权益合计 141,907 流负债/负债 销利润 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 1,757,068 2,955,522 415,108 3,370,629 12,521,558 /负债 12,521,558 负债和所有者权益总计 负债 资产 所有者权益 过 有 利益流入 计量 资产 、 应收 流资产 现金 应收 ： 产-

6、 - 投资 投资产 资产 用 资产 周 用 负债 资产 所有者权益 去交易; 会经利益流出 现时 负债 应 收 流负债 应交金 负债 应 负债 负债 公司的底子资产负债表 ：资金 收 ？资金 股东用 流；资产 收 ： 报建 费 土地成本 建安成本 产 成本 时间 应 费 资本利息 投资地产 应 收 流负债 计量式 建 销售 资产 无资产 股权投资 额 能承接 应交金 流；资产 土地用权 计量式 资产 新增 未来交 负债 流负债 负债 所有者权益 公司的面子损益表看年报 报表类型 金额 报表类型 金额 营业总收入 营业总成本 2,551,934 2,219,075 1,801,465 201,3

7、97 72,254 54,997 100,095 -11,132 218,006 210,318 7,688 营业总收入 2,551,934 2,551,934 2,324,395 156,037 64,434 - 产品 房产开发 物业租赁 物业经营 土地开发 其他收入 其他业务 营业成本 税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 其他经营收益 公允价值变动净收益 投资净收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 资产处置收益 7,068 - 产收入 营率 主营经营收益 -646 589 其他收益 营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 利润总额 669 552,124 8,5

8、14 率 金融资产 允价值变损益 630 560,008 149,739 410,269 410,269 109,628 300,641 4,636 414,905 109,628 305,277 投资产 经营收益 营外收支 减：所得税 净利润 净利润 投资收益 利、红、益 持续经营净利润 减：少数股东损益 归属于母公司所有者的净利润 加：其他综合收益 综合收益总额 当、 减：归属于少数股东的综合收益总额 归属于母公司普通股东综合收益总额 综收益 公司的面子损益表看公司 毖利率（含丌含 负率 销售物业 分类 项 目 单方金额（元 总金额（万元） /） 面积 16,715 89,708 61,0

9、77 27,743 16,746 3,276 4,288 8,639 384 毖利率不负率与丏 销售收入 销售收入 销售支出 土地成本（含契税） 建安成本 53,668 36,540 16,598 10,018 1,960 4.78% 9.63% 229 丑增7%-12% 增值4.5%-6% 7%左右 综负率22%- 销售成本 建设期资本化利息 增值税 25% 毖利率30% 土地增值税 其他税金 毛利 28,631 2,243 2,691 - 32% 管理费用 2.50% 3.00% 期间费用 税后利润 营销费用 财务费用 所得税 5,924 17,773 6.60% 净利润 10,633 与

10、丐营外收支 销售利润率（销售 收入含增值税） 销售物业19.81% 利润算丒专 利润 收入 成本 费用 税金 销售面 销售 土地成本 建成本 营销费用 税 费用 财务费用 土税 所税 公司的子现金流量表 报 表 类 型 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 金 额 1,955,103 - 收到其他与经营活动有关的现金 经 营 活 动 现 金 流 入 小 计 229,948 2,185,051 2,155,611 97,490 370,446 286,937 2,910,484 -725,433 1,112,785 7,360 2017-12-31 76.61 2016-12-31 15

11、3.12 86.06 2015-12-31 104.08 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 销售且丕世收现金/营收入 经营丗产丘现金流净额/营收入 支付其他与经营活动有关的现金 经 营 活 动 现 金 流 出 小 计 -28.43 -82.50 经 营 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 收回投资收到的现金 经营丗产丘现金流净额/营利润 -131.39 -217.94 -28.43 407.20 848.77 86.06 -402.69 -1,292.47 -82.50 (TTM) 取得投资收益收到的现金 经营丗产丘现金流净额/经营丗 处置固

12、定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投 资 活 动 现 金 流 入 小 计 1,985 净收益 - - 1,122,130 7,998 经营现金净流/营收入 经营丗产丘现金流净额丙比 投资丗产丘现金流净额丙比 业资丗产丘现金流净额丙比 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 1,272,803 65,540 69,223 1,415,563 -293,433 695 259.99 272.24 -34.96 1,284.74 76.34 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资

13、活动有关的现金 投 资 活 动 现 金 流 出 小 计 105.17 投 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 吸收投资收到的现金 -265.16 -137.29 -1,261.08 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 695 2,211,500 - 收到其他与筹资活动有关的现金 发行债券收到的现金 300,000 2,512,195 1,342,386 389,313 6,226 筹 资 活 动 现 金 流 入 小 计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 其中：子公司支付给少数股东的股利、利润 支付其他与筹资活动有关的现金 筹 资 活 动

14、 现 金 流 出 小 计 40,651 1,772,350 739,845 366 筹 资 活 动 产 生 的 现 金 流 量 净 额 汇 率 变 动 对 现 金 的 影 响 现 金 及 现 金 等 价 物 净 增 加 额 -278,656 1,333,939 1,055,283 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 投资人员看财务报表 02 投资人员如何看报表算交易对价 资产负债表的-1 标公司 债金 股权收 所有者权益 资产 未土地4万 已土地2万 已销售1万 负债 营负债 公司资产 股权 资产 +股东 +金 ：资金+收 未销售1万 丑丛价7500东/丝丞 收丟价承债金额丠両

15、 丢价丠両 资产负债表的-2 资产 负债 所有者权益 项目公司核心资产的价值 存货； 项目公司的主要资金来源 负债成本； =资产-负债; 流动性比较： 投资性房地产； 长期股权投资； 无形资产等 负债长短期； 1、未分配利润：随意支配； 2、盈余公积：弥补亏损或送股， 但不得低于注册资本25%； 负债承接能力 3、资本公积：只能转增股本； 4、注册资本：变相抽资 产生溢价核心三大资产 所有者权益的评估价=股 权收购款 负债没有溢价，但有承接成本 收标公司不同阶段的重点 是否支付完毕地价； 科：、无资产、收、付、 短； 是否有外部借款； 是否有股东占用； 有土地未开发 建安成本列支是否合理？ 开

16、发贷款如何承接； 利息是否合理？ 科：、预付、收、付、 付、短、未分配利润； 有土地已开发 未分配利润是否合理； 科：、预付、收、付、预 税金支付是否足额； 收，付、短、未分配利润； 已开发已销售 股东占用资金清理 科：、预付、收、付、预 丣 利润算 已开发已销售 已结转 收，付税金、付、短、未分配利 润； 丣 额 情景1-丑未，价支两严 分类 报表 並丧资金 应收 应收 ： 面 面金 金 金 500 500 500 - - - 类型 金额 备注 60,000 20,000 40,000 30,000 10,000 20,000 30,000 10,000 20,000 45,000 15,0

17、00 30,000 15,000 股权转让款 原股东借款 16,000 29,500 丨丩个 丨丩丫 5,000 10,000 投资产 丬中资产 资产 流资产 资产 应 丨丩个 丨丩丫 - - - - - 交易对价 核心资产价值 初始成本 溢价 45,500 45,000 30,000 15,000 楼板价7,500元/平米 楼板价5,500元/平米 溢价率50% 30,500 - 30,500 - 45,500 - 15,000 - - - - - - 收 丨丩个 丨丩丫 - - - 支付路径 支付股权收购款1.6亿 应 负债 丮收资 资丯 29,500 29,500 29,500 - -

18、- - 支付股东借款2.95亿 所有未决事项清 理完毕后方可支 付最后一笔 29,500 1,000 29,500 1,000 29,500 1,000 15,000 承接外部负债 清理往来后确认 承债金额 15,000 - 15,000 确认承接时点以 及合理性 未利润 益 1,000 1,000 16,000 情景2-丑未，价丰未支两严 分类 报表 並丧资金 应收 应收 ： 面 面金 金 金 500 500 500 - - - 类型 金额 备注 收丟 承接丱负债 承债外部负债 收 16,000 19,500 10,000 45,500 45,000 45,000 30,000 15,000

19、 60,000 20,000 40,000 20,000 10,000 10,000 30,000 10,000 20,000 45,000 15,000 30,000 15,000 丨丩个 丨丩丫 5,000 10,000 投资产 丬中资产 资产 流资产 资产 应 丨丩个 丨丩丫 - - - - - 串丳资产价值 收丟临丵价 丶丷临丵价 收丟丢价 7,500东/丝丞 7,500东/丝丞 5,000东/丝丞 丢价率50% 20,500 - 30,500 10,000 45,500 10,000 15,000 - - - - - - 10,000 - 10,000 - 收 丨丩个 丨丩丫 - 支

20、付路径 应 负债 丮收资 资丯 19,500 19,500 19,500 - - - - 19,500 1,000 29,500 1,000 29,500 1,000 15,000 支付股权收购款1.6亿 支付股东借款1.95亿 15,000 - 15,000 所有未决事项清 理完毕后方可支 付最后一笔 支付地价款1亿元 未利润 益 清理往来后确认 承债金额 1,000 1,000 16,000 按照国土局约定 的时间，补缴过程 中出现的违约金成本应 扣溢价 情景3-丑未，外部融资丸丹丱丙用 分类 基础指标 股东不归还 股东归还 报表 並丧资金 面 面金 金 金 金 金 格计算 股东不归还 股

21、东归还 500 500 500 - 500 500 - - 收丟 承接丱负债 承债外部负债 16,000 - 16,000 -10,500 40,000 应收 10,500 - 10,500 10,500 10,500 10,500 ： 丨丩个 丨丩丫 资产合计 60,000 30,000 30,000 45,000 15,000 30,000 45,000 15,000 40,000 20,000 10,000 40,000 20,000 10,000 20,000 15,000 5,000 10,000 15,000 30,000 10,000 20,000 30,000 5,000 收丟

22、价 串丳资产价值 收丟临丵价 56,000 55,500 55,500 45,500 45,000 45,000 10,000 41,000 30,500 56,000 25,500 41,000 56,000 15,000 应 负债 - - - - - - - - - - - 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 1,000 40,000 40,000 40,000 40,000 丶丷临丵价 30,000 30,000 - 收 25,500 15,000 丮收资 1,000 - 1,000 15,000 - - 原股东归还

23、；作路径 资丯 15,000 15,000 10,500 15,000 - 未利润 益 -10,500 -9,500 - 支付股权收购款1.6亿 完成4亿贷款承接手续 1,000 16,000 25,500 1,000 16,000 15,000 所有未决事项清理完 毕后方可支付最后一 笔 原股东归还借款1.05 更换担保人、反担保 措施或者还款 1、股东不归还借款：如对方为个人股东代扣代缴个税基数为2.25亿； 2、股东归还借款： 控制支付路径，优先债务重组方式！ 原股东还款至项目公 司是前置条件，如果 原股东资金短缺，必 须将股权款支付节奏 与原股东还款严格匹 配或债务重组处理 情景4-丑

24、为经，外部融资 A算法逻辑： 基础指标 面 A算法-错误 B算法 1、收购总价=7500元/平米*6万平米； 金 金 金 报表 面金 金 2、股权收购价=注册资本1000万+溢价（4.5-3）亿； 3、反算承债金额=2.9亿？ 並丧资金 应收 ： 500 500 - -500 500 - 500 - - B算法逻辑 收丟 金 15,500 5,000 单 - - 60,000 36,000 36,000 45,000 9,000 36,000 51,000 15,000 20,000 14,000 14,000 15,000 1,000 14,000 19,000 5,000 40,000 2

25、2,000 22,000 30,000 8,000 22,000 32,000 10,000 承接丱负债 承债外部负债 丨丩个 丨丩丫 31,000 收 串丳资产价值 收丟临丵价 51,500 51,000 48,000 8,500东/丝丞 8,000东/丝丞 资产合计 应 36,500 36,500 45,000 8,500 36,500 51,500 15,000 1,000 1,000 -1,000 1,000 1,000 - - - 丶丷临丵价 33,000 15,000 5,500东/丝丞 丢价率45% 5,000 -1,000 应 负债 5,000 5,000 5,000 收 -

26、30,000 30,000 30,000 30,000 30,000 进入已开发阶段关注项目投资进度，重点需要 关注存货明细科目内容 36,000 36,000 29,000 -7,000 36,000 36,000 - - 土地成本1亿 丮收资 1,000 1,000 1,000 - 1,000 1,000 建安成本0.2亿 一期 资丯 15,000 15,000 500 15,000 15,000 -500 15,500 15,000 开发间接费0.1亿 开发成本 未利润 益 -500 500 -500 500 -500 500 - 存货 资本化利息0.1亿 土地成本2亿 16,000 1

27、5,500 二期 资本化利息0.2亿 情景5-丑为经，销售未主转 丼丽举丿 前亏损 前亏损不 格计算 前亏损 前亏损不 报表 並丧资金 应收 ： 面 面金 500 500 金 500 金 金 金 股权收 14,700 -2,600 16,000 -3,900 - 500 500 - 原股东负 债 800 - - 14,000 42,000 20,000 22,000 12,000 44,000 21,000 23,000 12,000 59,000 26,000 33,000 - 13,300 44,000 21,000 23,000 13,300 59,000 26,000 33,000 1

28、3,300 15,000 5,000 承债外部负债 收丟价 47,400 59,500 47,400 59,500 15,000 5,000 10,000 丨丩个 丨丩丫 20,000 40,000 10,000 资产 57,300 2,000 56,500 2,000 71,500 2,000 15,000 - 57,800 2,000 72,800 2,000 15,000 - 对价丌乀，乁乂 乃丌可乄 应 丨丩个 2,000 2,000 2,000 - 2,000 2,000 - 丨丩丫 25,400 22,400 3,000 25,400 22,400 3,000 25,400 22,

29、400 3,000 - - - - - 25,400 22,400 3,000 25,400 22,400 3,000 - - - - - 收 丨丩个 丨丩丫 应 负债 丮收资 资丯 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 9,400 20,000 56,800 1,000 - 9,400 20,000 56,800 1,000 - - - 15,000 - - 15,000 - 15,000 -1,300 15,000 未利润 益 -500 500 -1,300 -300 14

30、,700 15,000 1,000 16,000 15,000 情景6-丑为经，销售为主转 报表 並丧资金 面 面金 500 500 金 500 金 类型 金 备 - 应收 5,600 5,600 5,600 - 收丟 承接丱负债 承债外部负债 收 10,400 13,700 15,000 39,100 33,000 33,000 22,000 11,000 应收 ： - 23,000 - 23,000 - 33,000 - 10,000 - 丨丩个 丨丩丫 资产 40,000 23,000 23,000 33,000 10,000 29,100 2,000 29,100 2,000 39,1

31、00 2,000 10,000 - 9,779元/平米 应 丨丩个 丨丩丫 收 2,000 3,000 3,000 2,000 3,000 3,000 2,000 3,000 3,000 - - - - - - - 资产 收丟临丵价 丶丷临丵价 收丟丢价 8,250东/丝丞 5,500东/丝丞 丢价率50% 丨丩个 丨丩丫 应 负债 5,700 10,000 20,700 1,000 13,700 10,000 28,700 1,000 13,700 10,000 28,700 1,000 - 5600久应收乆乀乇支 丮收资 - 资丯 10,000 -600 10,000 - 未利润 益 7,

32、400 8,400 -600 400 10,400 10,000 投资人员如何看报表算 股东层面利润逻辑梳： 丣 么利润=么收入-么丶丷义-收丟用乊投入-么金额 丣 之乌利润=（么利润-乍红-收丟丢价-收丟丢价产丘资金-乎资 产丘资金 收逻辑梳： 交易对价=收丟+承债金额 收丟丢价=收丟价-丼乏乐么丿调整净资产*收丟比例 丣 丼乏乐么丿调整净资产=么丿义净资产-负债-潜在亏损（例如丩 个次入用-坏乏备+还丱 延伸课题-于少数股东权益 丛对手如果上市，往往需要通加大么丿丐册资丮现降低负债率诉求，両 益就最好操丛式，将丛单位转为益 A、全资 并抵消 A 250,000 -200,000 200,0

33、00 250,000 250,000 -100,000 100,000 250,000 250,000 -100,000 100,000 250,000 B、丐册资高 C、丐册资低 报表科么 并 并 并抵消 A 并 并抵消 A 资产 负债 245,000 5,000 0 195,000 50,000 145,000 95,000 50,000 243,500 -98,500 95,000 247,000 益 丨丩両 资产负债率 -200,000 5,000 200,000 105,000 -100,000 5,000 200,000 6,500 1,500 97.4% -1,500 5,000 3,000 100,000 58.0% 98.0% 丐意丩 1、盈余资金调用乂乃乂乃，上市对亍与联资金丙用要求 2、退出机制约中，文述，律约中丐册资金严禁抽逃！