1、不动产投资分析第一章 不动产投资概论 n1.1 不动产与不动产业不动产与不动产业 n1.2 不动产投资与投资方式不动产投资与投资方式 n1.3 不动产投资分析的研究内容和框架不动产投资分析的研究内容和框架 1.1 不动产与不动产业不动产与不动产业n1.1.1 不动产的概念与特征n1. 不动产的概念 n是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。 n从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。 n从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。 2. 不动产的特征
2、 n（1）地理位置的固定性 n（2）商品本身的惟一性n（3）使用寿命的长期性 n（4）使用功能的多样性n（5） 投资消费的双重性 n（6）房地产价值的相关性 n（7）房地产投资的大量性 n（8）房地产的合并及可分性 1.1.2 不动产业及其特点 n1.不动产业的涵义 n不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。 n不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。 2. 不动产业的特点 n（1）房产、地产交易的不可分割性 n（2）不动产投资的高度关联性 n（3）投资数额大，回收期长，风险高 n（4）易受政策法规的限制和影响 n（5
3、）开发经营业务的复杂性 1.2 不动产投资与投资方式不动产投资与投资方式 n1.2.1 不动产投资的概念 n1. 投资的一般含义 n投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。 n投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。 n（1）投资主体 n投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。 n（2）投资目的 n投资目的也就是投资的动机。 n一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。 n（3）投资资金 n投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。 n（4）投资客体 n投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。 n（5）投资方式 n投资方式指资金
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