1、XX香槟国际公寓20 xx年营销方案背景： 11月23日，XX香槟国际3号楼公寓在售楼处低调加推286套，截止12月11日，公寓共销售 4 套，暂时陷入滞销局面。 探析：XX香槟国际公寓缘何遇冷？投资环境产品条件营销推广价格条件销售条件一、公寓租赁投资环境分析1.天津市房屋租赁市场近两年状况天津市20 xx年租金：950元/月每套，天津市20 xx年楼市整体成交均价：9500元/按每套房80计算，由此，20 xx年天津楼市售租投资回报率仅为1.5%，XX代理2.和平区南市板块房屋租赁市场投资回报南市板块20 xx年租金：二居（80-100）， 3000元/月每套，XX香槟国际公寓：81，总价1
2、74万；由此计算，20 xx年，XX香槟国际售租投资回报率仅为2%，XX代理投资市场分析结论：天津整体租售市场不活跃，公寓产品的纯租售年投资回报率较低，单纯依靠租金的投资回报需求较低；由此反映在酒店式公寓市场上，公寓整体市场不温不火，酒店式公寓往往以住宅的名义进行销售。公寓做为住宅的一种补充产品，当住宅市场供应充足的时候，公寓只能作为一种次要选择。二、公寓市场与价格条件分析1.天津LOFT主流在售项目近6月销售状况 热 销香槟国际与天津LOFT主流在售项目价格比较市场价格比较分析： 香槟LOFT单价2.32.63万，属于天津LOFT 产品第一价格阶梯，该价格段参考项目瑞景名郡，月均销售30套；
3、 香槟LOFT总价98160290万，属于天津总价最高的LOFT产品；天津热销LOFT产品参考项目万科798，总价60-100万；自身价格比较分析： 最低价与最高价之间相差200万，不同户型之间平均总价相差30万，产品之间形成较大的价格断层，相互转化的难度较大；2.天津公寓市场主流在售项目近6月销售状况 热 销 热 销 滞销香槟国际与天津公寓主流在售项目价格比较市场价格比较分析： 香槟公寓均价2万/左右，属于天津公寓产品单价第一价格阶梯，该价格段参考项目富力华庭、富力中心，开盘当日销售60余套，后期每日1套的速度；自身价格比较分析： 香槟公寓总价72217万，主力120-180万，属于天津高端公寓产品主流区间；3.天津公寓主要未上市产品市场反应与香槟单价接近的市场未上市公寓产品，都在极力反复向后拖延开盘时间，原因推断：蓄客量不足。三、产品条件分析香槟国际与竞争性项目对比平层公寓：户型面积属
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