1、泰和国际城项目招商深化方案博思堂商业事业部20 xx年7月提案思路项目商业竞品分析靖江品牌商家分析项目商家访谈分析业态布局/商家落位PART. 1 项目商业竞品分析1.德城城市广场2.上海城商业街德城城市广场上海城泰和国际城竞品案例分布n地理位置：人民路与骥江路交汇处n建筑面积：靖江城市老城改造的重点项目。项目占地面积30400，建筑面积142505。其中地上部分建筑面积102429，地下部分建筑面积40076。n建筑格局：整体建筑采用了半围合式的建筑格局，是由9栋相对独立又相互连接的不同层级与体量的建筑围合而成的“立体型街区” 。n业态定位：德诚城市广场按照国际第三代特色商业街标准设计、涵盖
2、购物、娱乐、休闲、餐饮、酒店的功能定位，统一经营管理。n业态配比：零售60%，餐饮15%，休闲娱乐17%，配套服务8%n商铺面积：40以上n租金水平：60-300元/月/n经营情况：一般n主要商家:肯德基、必胜客、银泰百货、天一国际购物中心、文峰大世界、时代超市等n备注：继靖江上海城步行街之后又一集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店等于一体的“新型城市核心商业生活街区”；二楼以上通过空中商业走廊相互贯通，中心广场内设置景观直达电梯，及多部自动扶梯，营造出时尚、舒适、宽敞的购物环境。 。1.1竞品案例德诚城市广场1.2主力店文峰大世界1.3主力店天一国际购物中心备注：租金采取扣点形式（约20%-25%
3、）1.4德诚城市广场项目优缺点分析继靖江上海城步行街之后又一集购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店等于一体的“新型城市核心商业生活街区”。优点：1、项目内部以大型百货为核心主力店（天一、文峰）；2、街区消费环境较好（休闲座椅、小品设置等）；3、品牌率较高（天一、文峰以“快时尚品牌”为主，消费者会产生一种“眷念消费”），整体档次定位较高；4、德诚采取统一经营管理，故本项目值得借鉴。缺点：1、德诚城市广场以零售为主，以乐天玛特、天一百货、银泰百货、文峰大世界为主力店，此类业态虽具有吸引人气能力，但缺少餐饮、休闲娱乐的辅助业态，难以使消费者增加逗留的时间（消费者产生消费的关联性不强）；2、垂直人流难以吸引至高楼层，导致高楼层经营情况惨淡；3、目前德诚城市广场项目内街有大部分商铺空置，原因在于建筑规划上有所缺陷，使得人流无法有效的到达内街，容易形成死铺，在主力店方面又没有得到有效的解决，没有引入目的性较强
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