城市更新项目投融资模式及案例解析报告（16页）.docx
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城市更新项目投融资模式及案例解析报告（16页）.docx
1、城市更新项目投融资模式及案例解析一、城市更新项目分类（一）按改造力度划分：整治、改建和拆建按照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为整治类、 改建类和拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应整治、改建和拆建）；广州分为全面改造（对应拆建）和微改造（对应整治和改建）；中山分为微改造、局部改造和全面改造（分别对应整治、改建和拆建）。表 1. 城市更新项目分类：以湾区城市为例整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善现状功能等为目的，一般不增加建筑
2、面积。审批程序简化，主要由区政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。改建类项目改造力度居中、 一般需由市级城市更新管理部门审批，房企一般可通过改造、持有运营的等方式参与项目。改建类项目一般不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积（但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过 30%）。房企可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比亚公园。图 1. 改建类城市
3、更新项目案例：万科上海哥伦比亚公园（上升新所）拆建类项目改造力度最强、 审批最严格， 是房企参与城市更新的主要形式。拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、市场主导、政府和市场合作三种模式，每种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。表 2. 拆建类项目的三种主要模式（亿元）（二）按改造对象划分：村改、城改和厂改按照改造对象划分，城市更新项目分为“旧村”、“旧城”、“旧厂”改造三种类型。“旧村”指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域 2。旧村改造的地块，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有用地。其中，复建安置地块转为国
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