购物中心连锁超市零售管理商圈分析与选址 （38页）.ppt

1、零售管理零售管理 商圈分析商圈分析 1 第5章 零售商圈分析与选址 课程目标课程目标: : 了解商圈和商圈分析法了解商圈和商圈分析法 学会运用相关理论进行商圈分析和选址学会运用相关理论进行商圈分析和选址 课程内容：课程内容： 零售商圈分析零售商圈分析 零售店选址零售店选址 2 第5章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈与商圈分析一、商圈与商圈分析 商圈和商圈分析的概念商圈和商圈分析的概念 （1 1）商圈：又称商业圈或商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着）商圈：又称商业圈或商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着 一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围

2、，简而言之就是指店铺对一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简而言之就是指店铺对 顾客的吸引力所能达到的范围。业态不同，商圈不同；同一业态，不同顾客的吸引力所能达到的范围。业态不同，商圈不同；同一业态，不同 地区的商圈大小也有所不同。地区的商圈大小也有所不同。 （2 2）商圈分析：即经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈模）商圈分析：即经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈模 变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定 和调整经营方针和调整经营方针 和策略提供依据。和策略提供依据。 商圈形态商圈形态 商业区、住宅区、文教

3、区、办公区、混合区商业区、住宅区、文教区、办公区、混合区 3 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈与商圈分析一、商圈与商圈分析 商圈的层次商圈的层次 （1 1）核心商圈：最接近商店，步行到达店址所需时间在）核心商圈：最接近商店，步行到达店址所需时间在1010分钟之内；销分钟之内；销 售额占本店销售额的售额占本店销售额的70%70%- -90%90%；拥有高度密集顾客群，顾客占到店顾；拥有高度密集顾客群，顾客占到店顾 客的客的55%55%- -70%70%。 （2 2）次商圈：位于核心商圈之外，顾客密集度较稀的区域，包括）次商圈：位于核心商圈之外，顾客密集

4、度较稀的区域，包括15%15%- -2525 的顾客；顾客步行到达店址所需时间在的顾客；顾客步行到达店址所需时间在1010分钟分钟- -2020分钟；销售额占本店分钟；销售额占本店 销售额的销售额的10%10%- -25%25%。 （3 3）边际商圈：位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商）边际商圈：位于次要商圈以外的区域，在此商圈内顾客分布最稀，商 店吸引力较弱；顾客步行到达店址所需时间超过店吸引力较弱；顾客步行到达店址所需时间超过2020分钟；销售额占本店分钟；销售额占本店 销售额的销售额的5%5%- -10%10%。 4 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析

5、零售商圈分析 一、商圈与商圈分析一、商圈与商圈分析 商圈的层次商圈的层次 为便于研究，一般将商圈视为同心圆形。为便于研究，一般将商圈视为同心圆形。 廊坊万达广场廊坊万达广场 5 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 一、商圈与商圈分析一、商圈与商圈分析 商圈的生命周期商圈的生命周期 （1 1）起步期：商圈内商业网点数目较少，分布相对集中，中心商圈内区域）起步期：商圈内商业网点数目较少，分布相对集中，中心商圈内区域 的城市功能比较多，向城市边缘区延伸时，影响力急剧减少。的城市功能比较多，向城市边缘区延伸时，影响力急剧减少。 （2 2）发展期：中心商圈内的商业网点数目

6、开始快速增加，企业、店铺开始）发展期：中心商圈内的商业网点数目开始快速增加，企业、店铺开始 重新洗牌，中心商圈功能向单一化发展，商业集中程度更高，影响力开重新洗牌，中心商圈功能向单一化发展，商业集中程度更高，影响力开 始快速增加。始快速增加。 （3 3）成熟期：形成多个商圈，原商圈人流减少，影响力降低，但未出现缺）成熟期：形成多个商圈，原商圈人流减少，影响力降低，但未出现缺 口，仍占明显优势，与次商圈互相竞争，互为补充。口，仍占明显优势，与次商圈互相竞争，互为补充。 （4 4）衰退期：随城市布局的变动，核心商圈内大量店铺转移，人流量、销）衰退期：随城市布局的变动，核心商圈内大量店铺转移，人流量

7、、销 售额、店铺数量大量下降，影响力急剧下降，蜕变成次商圈或更小的商售额、店铺数量大量下降，影响力急剧下降，蜕变成次商圈或更小的商 圈。圈。 6 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈变迁廊坊商圈变迁 1 1、三角地：位于老火车站附近，廊坊起源地，逐渐形成集贸中心，以国营、三角地：位于老火车站附近，廊坊起源地，逐渐形成集贸中心，以国营 商店和私人小卖部为主要经营形式，到商店和私人小卖部为主要经营形式，到2020世纪世纪8080年代中期为止，一直是年代中期为止，一直是 廊坊的“商业中心”。现拆迁改造廊坊的“商业中心”。现拆迁改造 （图片摄于（图片摄于2011

8、2011年冬）年冬） 7 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈变迁廊坊商圈变迁 2 2、服装街：建国道，、服装街：建国道，2020世纪世纪8080年代末，私有经济和个体户兴起，很多卖年代末，私有经济和个体户兴起，很多卖 服装、布料和服装裁剪的移动摊贩在此摆摊，逐渐形成商业氛围，至服装、布料和服装裁剪的移动摊贩在此摆摊，逐渐形成商业氛围，至9090 年代中期进行升级改造，现成为主要以服装专卖为主商业街区，并与明年代中期进行升级改造，现成为主要以服装专卖为主商业街区，并与明 珠、万达广场构成廊坊最核心商圈。珠、万达广场构成廊坊最核心商圈。 8 第二章 零售商

9、圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈变迁廊坊商圈变迁 3 3、新华路：现包括明珠大厦、万达广场以及金光道一带，与建国道服装街、新华路：现包括明珠大厦、万达广场以及金光道一带，与建国道服装街 一体，明珠大厦一体，明珠大厦19951995年成立，国有企业，廊坊最老牌的百货商场，因年成立，国有企业，廊坊最老牌的百货商场，因 20112011年万达广场开业，该商圈全面改造升级；万达广场于年万达广场开业，该商圈全面改造升级；万达广场于20112011年年1111月月 开业，民营企业，主力店实力强劲，包括万千百货、家乐福超市、万达开业，民营企业，主力店实力强劲，包括万千百货、家乐

10、福超市、万达 影院、万达酒店、必胜客、肯德基等知名企业；两者共同构成现廊坊最影院、万达酒店、必胜客、肯德基等知名企业；两者共同构成现廊坊最 核心、辐射范围最广、功能最齐全的商圈。核心、辐射范围最广、功能最齐全的商圈。 9 第二章 零售商圈分析与选址 10 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈变迁廊坊商圈变迁 4 4、步行街：原为各政府机关及事业单位职工居民区，以平房为主。、步行街：原为各政府机关及事业单位职工居民区，以平房为主。 19991999 年升级改造为步行商业街，由西向东贯穿银河大街、新华路、年升级改造为步行商业街，由西向东贯穿银河大街、新华路、

11、 建国道、建国道、 建设路、新开路、和平路等八条主要街道，全长建设路、新开路、和平路等八条主要街道，全长5 5公里，进驻主力店铺包公里，进驻主力店铺包 括京客隆、肯德基、麦当劳、苏宁、速括京客隆、肯德基、麦当劳、苏宁、速8 8、泰和电子城等。、泰和电子城等。 11 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 廊坊商圈变迁廊坊商圈变迁 5 5、新朝阳：因城市扩张而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路与爱民东、新朝阳：因城市扩张而形成的典型次商圈，位于廊坊市和平路与爱民东 道交叉口，于道交叉口，于20062006年开业，主力店铺包括新朝阳购物中心、沃尔玛超市、年开业，主力店铺

12、包括新朝阳购物中心、沃尔玛超市、 屈臣氏、肯德基、必胜客、仙踪林等百货、餐饮企业。屈臣氏、肯德基、必胜客、仙踪林等百货、餐饮企业。 12 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 13 二、影响商圈设定的因素二、影响商圈设定的因素 商圈的顾客来源商圈的顾客来源 （1 1）居住人口：常住人口，是核心商圈内基本顾客的主要来源。）居住人口：常住人口，是核心商圈内基本顾客的主要来源。 （2 2）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地点在零售店附近的人）工作人口：并不在零售店附近居住，但工作地点在零售店附近的人 口，是次级商圈中主要的顾客来源。口，是次级商圈中主要的顾客来源。

13、 （3 3）流动人口：即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人）流动人口：即在交通要道、商业繁华地区、公共活动场所过往的人 口，是构成边缘商圈内顾客的基础。口，是构成边缘商圈内顾客的基础。 商圈外部环境因素商圈外部环境因素 商圈外部环境因素直接影响商圈的规模、人气和经营业绩，主要包括：商圈外部环境因素直接影响商圈的规模、人气和经营业绩，主要包括： （1 1）家庭与人口因素）家庭与人口因素 （2 2）产业结构）产业结构 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）交通地理状况：交通便捷，商圈规模扩大）交通地理状况：交通便捷，商圈规模扩大 （4 4）城市商

14、贸网点布局：受城市商业布局影响）城市商贸网点布局：受城市商业布局影响 （5 5）商圈内商店的聚集状况：不同业态、相同业态、不同商业行业企业）商圈内商店的聚集状况：不同业态、相同业态、不同商业行业企业 （6 6）消费者的购物方式：商圈范围受交通工具、购买频率和批次的影响。）消费者的购物方式：商圈范围受交通工具、购买频率和批次的影响。 商圈内部环境因素商圈内部环境因素 （1 1）零售商店的业态：不同业态，对商圈大小的影响不同。）零售商店的业态：不同业态，对商圈大小的影响不同。 （2 2）商品结构：同等规模同一业态，不同商品结构的企业，商圈大小不同。）商品结构：同等规模同一业态，不同商品结构的企业，

15、商圈大小不同。 （3 3）商店规模：商店规模在一定范围内与商圈大小呈正比例关系。）商店规模：商店规模在一定范围内与商圈大小呈正比例关系。 （4 4）营销手段和信誉）营销手段和信誉 14 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 三、商圈设定的方法三、商圈设定的方法 商圈设定的概念商圈设定的概念 所谓商圈的设定就是划定零售商圈的范围，也称为商圈的测量，是零售店所谓商圈的设定就是划定零售商圈的范围，也称为商圈的测量，是零售店 商圈分析中最基础的工作。商圈分析中最基础的工作。 设定商圈范围的方法设定商圈范围的方法 （1 1）根据业态设定商圈范围）根据业态设定商圈范围 （2

16、2）根据零售店所处位置设定商圈范围）根据零售店所处位置设定商圈范围 （3 3）根据零售店市场规模设定商圈范围）根据零售店市场规模设定商圈范围 （4 4）根据顾客购物出行方式设定商圈）根据顾客购物出行方式设定商圈 （5 5）根据顾客购买频率设定商圈范围）根据顾客购买频率设定商圈范围 15 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特点的调查与分析四、商圈特点的调查与分析 商圈特点调查与分析是对零售店商圈的构成、范围、特点以及影响商圈商圈特点调查与分析是对零售店商圈的构成、范围、特点以及影响商圈 规模变化的因素进行调查、评估和分析。规模变化的因素进行调查、评估和分

17、析。 人口特点人口特点 （1 1）人口密度：每平方公里的人数或户数确定人口密度。白天人口）人口密度：每平方公里的人数或户数确定人口密度。白天人口= =该地该地 区户籍人口（除去幼儿）区户籍人口（除去幼儿）+ +该地区上班、上该地区上班、上 学人口数学人口数- -到外地到外地 上班、上学上班、上学 的人口数。随机的人口数。随机 流入的客流人数不计算在内。流入的客流人数不计算在内。 （2 2）客流量：重点为各站上下车乘车人数历年来的变化。）客流量：重点为各站上下车乘车人数历年来的变化。 （3 3）家庭人口收入水平）家庭人口收入水平 （4 4）购买力：商圈人口收入水平。）购买力：商圈人口收入水平。

18、16 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特点的调查与分析四、商圈特点的调查与分析 交通状况交通状况 （1 1）从企业经营的角度对交通条件的评估）从企业经营的角度对交通条件的评估 城市规划；城市规划； 开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用；开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用； 停车场：收货场所停车场：收货场所=4=4：1 1 商品运至商店是否容易。商品运至商店是否容易。 （2 2）从方便顾客购买的角度对交通条件的评估）从方便顾客购买的角度对交通条件的评估 设在边缘区商业中心的商店，要分析开设地点与车站、码头的距离和方设在边缘区商业中心的

19、商店，要分析开设地点与车站、码头的距离和方 向。向。 面向位置，以下车客流为主；邻近公交车站位置，以上车客流为主。面向位置，以下车客流为主；邻近公交车站位置，以上车客流为主。 设在市内公共汽车站附近的商店：中途站设在市内公共汽车站附近的商店：中途站- -始终站；主停车站始终站；主停车站- -一般车站一般车站 17 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特点的调查与分析四、商圈特点的调查与分析 经济基础特点经济基础特点 要进行经济基础和购买力分析：经济周期波动对地区或行业的影响、某要进行经济基础和购买力分析：经济周期波动对地区或行业的影响、某 些行业或企业的

20、发展前景。些行业或企业的发展前景。 购买力指数：比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提购买力指数：比较不同商圈的购买力指数，可为发现潜在的消费市场提 供依据。供依据。 购买力指数购买力指数=AX50%+BX30%+CX20%=AX50%+BX30%+CX20% A A商圈内可支配收入总和商圈内可支配收入总和 B B商圈内零售总额商圈内零售总额 C C具有购买力的人口数量具有购买力的人口数量 对商圈内经济状况分析：选择行业多样化的商圈开业。对商圈内经济状况分析：选择行业多样化的商圈开业。 18 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特点的调查与分

21、析四、商圈特点的调查与分析 竞争状况：商圈竞争点情况调查与分析竞争状况：商圈竞争点情况调查与分析 立足于商圈范围内，重点是那些具有竞争相关性的店型。立足于商圈范围内，重点是那些具有竞争相关性的店型。 综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等。综合调查：选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等。 商店能力调查：商品综合能力调查，包括品种、面积、货源等；商店能力调查：商品综合能力调查，包括品种、面积、货源等；A A类商类商 品能力调查，种类、陈列长度、商品价格、数量、质量品能力调查，种类、陈列长度、商品价格、数量、质量 店铺调查：店址环境调查，对竞争店选址、用地、

22、停车场及商品般入口店铺调查：店址环境调查，对竞争店选址、用地、停车场及商品般入口 的调查；店铺设计调查，包括店铺形象、构造、建筑、空调、电气设备、的调查；店铺设计调查，包括店铺形象、构造、建筑、空调、电气设备、 器具等；店铺陈列布局调查，包括楼面构成、平面布局、面积分割、商器具等；店铺陈列布局调查，包括楼面构成、平面布局、面积分割、商 品陈列及家具用品等。品陈列及家具用品等。 店铺运营管理调查：对促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理方面的店铺运营管理调查：对促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理方面的 调查。调查。 19 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商

23、圈特点的调查与分析四、商圈特点的调查与分析 商圈饱和度商圈饱和度 一个饱和的商圈，商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。一个饱和的商圈，商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。 饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，公式：饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，公式： IRS=C*RE/RFIRS=C*RE/RF 式中：式中： IRSIRS- -商业圈的零售饱和指数（商业圈的零售饱和指数（the index of retail saturationthe index of retail saturation） C C- -商业圈内的潜

24、在顾客数目（商业圈内的潜在顾客数目（customercustomer） RERE- -商圈内消费者人均零售支出（商圈内消费者人均零售支出（ retail expenditureretail expenditure） RFRF- -商圈内商店的营业面积（商圈内商店的营业面积（ retail floorretail floor） 饱和指数越大，饱和度越低，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。饱和指数越大，饱和度越低，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。 20 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 四、商圈特点的调查与分析四、商圈特点的调查与分析 商圈的投资回报率分析商圈的

25、投资回报率分析 销售额预测销售额预测 （1 1）购买力估算法：划定商圈）购买力估算法：划定商圈- -调查商圈内人口数和居民户数调查商圈内人口数和居民户数- -计算商圈内计算商圈内 相关商品的总支出额，用此乘以商圈内总户数，得出购买总额相关商品的总支出额，用此乘以商圈内总户数，得出购买总额- -估计新商估计新商 店所能实现的销售额。店所能实现的销售额。 （2 2）商店业绩类比法：确定相似的店铺）商店业绩类比法：确定相似的店铺- -分析样品店铺的商圈分析样品店铺的商圈- -类比新店铺类比新店铺 购买力总金额购买力总金额= =人均购买力人均购买力* *商圈总人口商圈总人口 优势：比购买力估算法准确优

26、势：比购买力估算法准确 缺陷：忽视了竞争因素、就有店铺的竞争店数与新开店的数量不同，市场缺陷：忽视了竞争因素、就有店铺的竞争店数与新开店的数量不同，市场 占有率按旧占有率标准算等商圈内的因素。占有率按旧占有率标准算等商圈内的因素。 21 第二章 零售商圈分析与选址 第一节第一节 零售商圈分析零售商圈分析 （3 3）卖场面积比较法）卖场面积比较法 以样本店的面积比例、市场占有率来推算待开店铺市场占有率，进而推算以样本店的面积比例、市场占有率来推算待开店铺市场占有率，进而推算 出待开店铺的销售额的一种方法。出待开店铺的销售额的一种方法。 样本店的面积比例样本店的面积比例/ /样本店市场占有率样本店

27、市场占有率= =新店的面积比例新店的面积比例/ /新店市场占有率新店市场占有率 投资预测投资预测 预测投资项目明细，计算总投资；预测投资项目明细，计算总投资； 参考其他商店单位面积的投资，计算总投资。参考其他商店单位面积的投资，计算总投资。 各项经费预测各项经费预测 盈亏平衡点销售额：保本点，量本利分析法计算盈亏平衡点销售额：保本点，量本利分析法计算 投资回收期限：两三年后有利润，平均投资回收期限：两三年后有利润，平均7 7年收回成本。年收回成本。 22 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 案例分析：案例分析：OKOK便利店盘福路分店便利店盘福路分店 23 第二章

28、零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 一、选址的重要性和原则一、选址的重要性和原则 选址的重要性选址的重要性 （1 1）店址投资数额较大且时期较长，关系着店铺的发展前途。）店址投资数额较大且时期较长，关系着店铺的发展前途。 （2 2）店址的确定是店铺经营目标和经营策略制定的重要依据。）店址的确定是店铺经营目标和经营策略制定的重要依据。 （3 3）店址是影响店铺经济效益的一个重要因素。）店址是影响店铺经济效益的一个重要因素。 选址的原则选址的原则 （1 1）方便消费者购买原则）方便消费者购买原则 （2 2）方便货品运送）方便货品运送 （3 3）有利于竞争：）有利于竞争： （4

29、4）有利于网店扩充：避免商圈重合，避免在同一区域内重复建设）有利于网店扩充：避免商圈重合，避免在同一区域内重复建设 24 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 二、影响选址的因素二、影响选址的因素 人口因素人口因素 （1 1）客流性质）客流性质 分享客流：从邻近其他商店形成的客流中获得的客流，而不是本身产生的分享客流：从邻近其他商店形成的客流中获得的客流，而不是本身产生的 客流。在大型商店与小型商店之间，或同类商店之间产生。客流。在大型商店与小型商店之间，或同类商店之间产生。 派生客流：指顾客到某地并不是专程购买商品，而是因其他目的，顺路进派生客流：指顾客到某地并不是

30、专程购买商品，而是因其他目的，顺路进 店形成的客流。店形成的客流。 本身客流：指专程到此商店购买而形成的客流。大中型商店的客流大部分本身客流：指专程到此商店购买而形成的客流。大中型商店的客流大部分 均属于这种客流，本身客流的形成和发展是零售企业获得成功的重要因素。均属于这种客流，本身客流的形成和发展是零售企业获得成功的重要因素。 25 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 二、影响选址的因素二、影响选址的因素 （2 2）潜在固定顾客）潜在固定顾客 人口最多的区域产生最多的潜在顾客，未来人口成长趋势决定着商店的发展人口最多的区域产生最多的潜在顾客，未来人口成长趋势决定着

31、商店的发展 规模。规模。 （3 3）过往行人的特点）过往行人的特点 年龄结构年龄结构 行人来往的尖峰时刻和稀薄时间行人来往的尖峰时刻和稀薄时间 行人来往的目的以及停留时间行人来往的目的以及停留时间 26 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 二、影响选址的因素二、影响选址的因素 地理因素地理因素 （1 1）城市规划：考虑发展趋势（保龙仓）城市规划：考虑发展趋势（保龙仓） （2 2）区域规划：了解区域发展及建筑布局规划）区域规划：了解区域发展及建筑布局规划 （3 3）位置：适宜选择城市核心商业中心、旅游中心以及住宅聚集区内）位置：适宜选择城市核心商业中心、旅游中心以及住

32、宅聚集区内 （4 4）可见度和形象特征：远距离确认（）可见度和形象特征：远距离确认（500m500m）、中距离确认和近距离确认）、中距离确认和近距离确认 （50m50m），店标、指示牌（麦当劳），店标、指示牌（麦当劳） （5 5）交通地理条件）交通地理条件 交通便利性交通便利性 街道特点街道特点 地形特点（保龙仓、天和）地形特点（保龙仓、天和） 周围环境周围环境 27 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 二、影响选址的因素二、影响选址的因素 市场因素市场因素 （1 1）竞争状况：直接竞争、非直接竞争）竞争状况：直接竞争、非直接竞争 （2 2）规模和外观：地面形状以长

33、方形、方形为好，有足够大的空间容纳建）规模和外观：地面形状以长方形、方形为好，有足够大的空间容纳建 筑物、停车场以及展示台等必要设施。筑物、停车场以及展示台等必要设施。 经济成本因素经济成本因素 （1 1）土地价格或建筑物租金：地价或租金合理、有较大潜在成长优势，还）土地价格或建筑物租金：地价或租金合理、有较大潜在成长优势，还 要考虑道路设施状况和水、电、气等的供给状况等。要考虑道路设施状况和水、电、气等的供给状况等。 （2 2）货源的供应及价格水平（苏果统一配送）货源的供应及价格水平（苏果统一配送） （3 3）劳动力供应状况及工资成本高低）劳动力供应状况及工资成本高低 28 第二章 零售商圈

34、分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 零售商店位置类型设计零售商店位置类型设计 （1 1）孤立店：商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。）孤立店：商店独立开店，不与其他竞争对手比邻相设。 优势：无竞争对手、租金较低、具有灵活性、开店费用低、能见度高等优势：无竞争对手、租金较低、具有灵活性、开店费用低、能见度高等 劣势：商圈较小、广告费较高、建筑新建，投资大劣势：商圈较小、广告费较高、建筑新建，投资大 （2 2）已经规划的购物中心：是指经过仔细规划设计并集中管理的商店群，）已经规划的购物中心：是指经过仔细规划设计并集中管理的商店群， 通常是由房地

35、产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给通常是由房地产公司事先规划设计，兴建完工后再把各铺面出租或出售给 零售商。（步行街、万达广场）零售商。（步行街、万达广场） 优势：协调规划，商品和服务品种组合合理；设施完善；统一形象，各具特优势：协调规划，商品和服务品种组合合理；设施完善；统一形象，各具特 色；有较大的商圈，适合家庭购物及休闲。色；有较大的商圈，适合家庭购物及休闲。 劣势：租金较贵；营业管理易受限制；竞争较激烈。劣势：租金较贵；营业管理易受限制；竞争较激烈。 29 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 零售商店位

36、置类型设计零售商店位置类型设计 （3 3）自然形成的商业中心：指未经规划自然发展起来的商业中心。）自然形成的商业中心：指未经规划自然发展起来的商业中心。 中心商业区（中心商业区（CBDCBD）：商业网店最密集的购物区，较多顾客群，是百货店）：商业网店最密集的购物区，较多顾客群，是百货店 或专卖店的首选地址。（新华路明珠、万达）或专卖店的首选地址。（新华路明珠、万达） 次级商业区（次级商业区（SBDSBD）：分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域，）：分散在一座城市的多个繁华程度较低的购物区域， 通常位于两条主要街道的交叉路口。（新朝阳）通常位于两条主要街道的交叉路口。（新朝阳） 邻里商业区

37、（邻里商业区（NBDNBD）：为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的）：为了满足住宅区居民购物和服务方便而自发形成的 一个小型商业区，主要由若干小商店组成。（西小区）一个小型商业区，主要由若干小商店组成。（西小区） 商业街（商业街（StringString）：由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条街）：由若干经营类似商品的商店聚集在一起形成的一条街 道。（步行街）道。（步行街） 30 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 邻里商业区：新开路吉祥小区商业区邻里商业区：新开路吉祥小区商业区 商业街：建设路土产一条街商业街：建设路土产一条街 31 第二章 零售商

38、圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 区域位置选择区域位置选择 指的是零售店应选择设在哪一个区域，即在哪一级商业区或商业群中。应指的是零售店应选择设在哪一个区域，即在哪一级商业区或商业群中。应 充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律。 顾客对商品的需求一般可分为三种类型：顾客对商品的需求一般可分为三种类型： （1 1）日常生活必需品：求方便心理。将商店设在居民区商业街中，辐射范）日常生活必需品：求方便心理。将商店设在居民区商业街中，辐射范 围以半径围以半径300300米为限，步行在米为限，步行在1

39、010分钟之内为宜。分钟之内为宜。 （2 2）周期性需求商品：定期购买，购买量不大，经比较后选择。选择在商）周期性需求商品：定期购买，购买量不大，经比较后选择。选择在商 业网店相对集中的地区为宜，如地区性商业中心。业网店相对集中的地区为宜，如地区性商业中心。 （3 3）耐用消费品及特殊需求的商品：耐用消费品多为一次购买长期使用，）耐用消费品及特殊需求的商品：耐用消费品多为一次购买长期使用， 购买频率低；特殊需求商品购买偶然性大，频率更小，顾客较分散。商圈购买频率低；特殊需求商品购买偶然性大，频率更小，顾客较分散。商圈 范围更大，设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道。范围更大，设在客流

40、更为集中的中心商业区或专业性的商业街道。 32 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 地点选择地点选择 （1 1）分析交通条件）分析交通条件 从企业经营的角度看，对交通条件的分析主要有以下两方面内容：从企业经营的角度看，对交通条件的分析主要有以下两方面内容： 在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用；在开设地点或附近，是否有足够的停车场所可以利用；4 4：1 1 商品运至商店是否容易。商品运至商店是否容易。 从方便顾客购买商品的角度来看，对交通条件分析主要有以下两方面内容：从方便顾客购买商品的角度来看，对交通条件分析主要有以

41、下两方面内容： 设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。面向位设在边沿区商业中心的商店，要分析与车站、码头的距离和方向。面向位 置，以下车（船）的客流为主，邻近位置，以上车客流为主；置，以下车（船）的客流为主，邻近位置，以上车客流为主； 设在市内公交车站附近的商店，要分析公交站的性质，是中途站还是终始设在市内公交车站附近的商店，要分析公交站的性质，是中途站还是终始 站，是主要停车站还是一般停车站；站，是主要停车站还是一般停车站； 要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件。 33 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店

42、选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 地点选择地点选择 （2 2）分析客流规律：包括现有客流和潜在客流）分析客流规律：包括现有客流和潜在客流 分析客流类型分析客流类型 自身客流：专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流。自身客流：专门为购买某商品的来店顾客所形成的客流。 分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，产生于经营互分享客流：指一家商店从邻近商店形成的客流中获得的客流，产生于经营互 相补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。相补充商品种类的商店之间，或大商店与小商店之间。 派生客流：指那些顺路进店的顾客所形成的客流，并非专门来店购物。派生客流：指那些顺路

43、进店的顾客所形成的客流，并非专门来店购物。 分析客流目的、速度和滞留时间分析客流目的、速度和滞留时间 分析街道两侧的客流规模（建国道）分析街道两侧的客流规模（建国道） 分析街道特点分析街道特点 34 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 三、零售店选址方法三、零售店选址方法 地点选择地点选择 （3 3）分析竞争对手）分析竞争对手 （4 4）分析地形特点：能见度高、临街（两面或三面临街的路口）分析地形特点：能见度高、临街（两面或三面临街的路口） （5 5）分析城市建设规划）分析城市建设规划 四、选址步骤四、选址步骤 确定区域确定区域靠资料证明靠资料证明 划分商圈划分商圈

44、用数据说话：计分法用数据说话：计分法 选择地点选择地点在最聚客的地方开店在最聚客的地方开店 35 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 五、选址评估五、选址评估 选址的战略层面选址的战略层面 （1 1）整体市场评估。包含以下几方面内容：）整体市场评估。包含以下几方面内容： 城市基本形态城市基本形态 城市经济指标城市经济指标 居民经济指标居民经济指标 政府商业规划政府商业规划 城市人文状态城市人文状态 （2 2）选址及商圈调查）选址及商圈调查 三级商圈范围及人口数量、人口结构等三级商圈范围及人口数量、人口结构等 商圈内贸易状况、道路交通及业态业种配置状况等商圈内贸易状况

45、、道路交通及业态业种配置状况等 商圈内行业商圈内行业 36 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 五、选址评估五、选址评估 选址的战略层面选址的战略层面 （3 3）消费者研究）消费者研究 消费者购买行为和习惯消费者购买行为和习惯 消费者满意度消费者满意度 消费者购买力，以及其他娱乐、饮食、休闲、咨询等方面的研究消费者购买力，以及其他娱乐、饮食、休闲、咨询等方面的研究 （4 4）商圈人流检测）商圈人流检测 在工作日进行定点监测，统计出不同时段内经过店址的人流总数、性别人在工作日进行定点监测，统计出不同时段内经过店址的人流总数、性别人 数、年龄层人数等；数、年龄层人数等；

46、 周日（节假日）进行定点监测，统计出不同时段内人流总量，人流结构、周日（节假日）进行定点监测，统计出不同时段内人流总量，人流结构、 外来人口数量等。外来人口数量等。 37 第二章 零售商圈分析与选址 第二节第二节 零售店选址零售店选址 五、选址评估五、选址评估 选址的战略层面选址的战略层面 （5 5）竞争者经营情况研究）竞争者经营情况研究 店址具体评价店址具体评价 （1 1）新店营业潜力）新店营业潜力 过去类似环境中的经验，同行业的一般水平；或过去类似环境中的经验，同行业的一般水平；或 调查后运用统计方法计算；或调查后运用统计方法计算；或 商圈内消费者的户数、离店远近、月商品购买支出比重、新店市场占有率商圈内消费者的户数、离店远近、月商品购买支出比重、新店市场占有率 （2 2）开店投资与经营费用预算）开店投资与经营费用预算 营业额、投资额相比较营业额、投资额相比较 38