怀化山水阳光城大型商住小区项目整合营销策划方案（89页）.doc
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怀化山水阳光城大型商住小区项目整合营销策划方案（89页）.doc
1、“阳光行动计划”怀化 “山水阳光城” 项目整合营销策划方案目录目录第一部分：整体营销战略一、序言二、产品项目分析三、SWOTSWOT 分析四、项目营销战略五、项目整体营销策略第二部分：实施策略一、 （内部认购）项目上市策略（一）产品策略（二）价格策略（三）形象设计与包装策略（四）SP 促销策略（五）广告及媒体推广策略（六）人员推广策略（七）推广费用预算二、开盘策略（一）产品策略（二）价格策略（三）SP 促销策略（四）广告及媒体推广策略（五）推广费用预算阳光行动计划阳光行动计划第一部分：整体营销战略第一部分：整体营销战略一、一、序言序言1、项目来源受怀化东鹏房地产开发有限公司的邀请，重庆海基市场
2、营销策划公司将为“东鹏山水阳光城”项目一期开盘进行整合营销策划，并派驻销售经理和销售主任指导项目进行案场管理。 双方于 20 xx 年 4 月 30 日在怀化东鹏房开公司签署合作协议。为此， 重庆海基市场营销策划公司特组织有关人员对怀化房地产市场进行全面调研。调研内容主要包括三部分：一是怀化宏观情况；二是怀化居民对房地产需求情况；三是怀化房地产市场竞争情况。通过定性+定量的调研，使海基公司全面、深入地了解并掌握了怀化房地产市场基本情况，为“山水阳光城”制定整体营销策略打下基础。2、整合营销策划的意义目前“山水阳光城”的营销可谓是“建筑设计+广告宣传”模式，开发商东鹏公司先对项目进行建筑设计，然
3、后根据特定对象公务员进行广告宣传，可胃用心良苦。这种模式称为销售模式良好的产品+广告宣传=楼盘销售成功？然而，这个时代需要的是整合营销（IMC） ，是对营销要素进行深度、有机整合的销售模式。我们的产品有何优势？我们向谁（公务员都一样吗？）销售我们的楼盘？他们最关注我们的哪些因素？我们应该用什么样式的手段、方式、方法才能打动他们？如何用最少的费用来获得更大的收益？如何让这一仗打得更有把握，打得更有特色，取得更好的效果？！这就是制定本策划方案的目的和意义之所在。3、有关怀化房地产市场的描述（详见怀化房地产市场调研报告部分）总体结论：总之，海基公司对怀化房地产市场调查的主要结论观点是：（1） 市场需求总量仍然具有一定增长空间，增长的原因一是本地居民换房需要；二是周边县城和外地居民购房需要。（2） 从怀化房地产市场生命周期来看，还处于成长期，距离市场成熟期的饱和期尚还有 5-7 年时间。（3） 从
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