2018上海青浦公寓住宅项目产品定位及营销策略报告（172页）.pdf
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2018上海青浦公寓住宅项目产品定位及营销策略报告（172页）.pdf
1、仅通过仅通过1轮竞价，以轮竞价，以10.1004亿夺得青浦区盈浦街道胜利路西侧亿夺得青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块，楼板地块，楼板价价24096元元/，溢价率，溢价率0.4%。媒体都这么说：。媒体都这么说：“去年的地王泪奔了，以底价成交！去年的地王泪奔了，以底价成交！”，但我们抽丝剥茧，事实并非如此，但我们抽丝剥茧，事实并非如此局限一：局限一：规模不足规模不足5万方，不具备自我价值构筑能力万方，不具备自我价值构筑能力局限二：局限二：限制因素多，可售部分楼板价高达限制因素多，可售部分楼板价高达3.7万万/，所谓底价并非低价，所谓底价并非低价局限三：局限三：品牌，实力央企，但主力发声商业
2、地产，住宅地产品牌发声力度不够品牌，实力央企，但主力发声商业地产，住宅地产品牌发声力度不够生而耀眼璀璨生而耀眼璀璨局限下舞蹈局限下舞蹈VS市场意义是什么？Objective interpretation目标解读目标解读整盘均价整盘均价5.5万万/平平18年年15亿目标，可售部分亿目标，可售部分2.7万方万方万科天空之城5.5万仁恒西郊花园6万龙湖天璞6万一年周期需超出周边平均价格水平一年周期需超出周边平均价格水平1万万/赶超外环物业价格，接近中环物业价格赶超外环物业价格，接近中环物业价格招商中环华府6万这是一次前所未有的挑战这是一次前所未有的挑战Unprecedented Challenge5
3、.5万万/平的价格要求平的价格要求时代时代使命使命这样的价格目标基于哪些价值支撑？这样的价格目标基于哪些价值支撑？亭林亭林从主城区从主城区新城市副中心新城市副中心新城中心等多个中心发展格局新城中心等多个中心发展格局陆家嘴陆家嘴大虹桥大虹桥主城区主城区顾城新城顾城新城南汇新城南汇新城青浦新城青浦新城金山新城金山新城土地格局新变化，多核发展渐明朗土地格局新变化，多核发展渐明朗传统环线城区概念有望被打破，多中心引发价格梯度的重新洗牌罗泾罗泾23469元元/嘉定新城嘉定新城安亭安亭25041元元/朱家角朱家角30107元元/佘山佘山30135元元/莘庄新城莘庄新城松江新城松江新城枫泾枫泾9800元元 /朱泾朱泾5853元元/祝桥祝桥33023元元/惠南惠南13092元元/川沙川沙18437元元/南桥新城南桥新城3130元元/奉城奉城14581元元/海湾海湾11000元元/环
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