江苏扬州晶福园别墅项目市场定价方案(40页).ppt
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江苏扬州晶福园别墅项目市场定价方案(40页).ppt
1、南京新景祥业务发展与咨询顾问中心2012年10月谨呈：江苏锦和源置业有限公司目录 contents区域市场分析1别墅市场分析2项目本体分析3市场定价分析5项目客群分析4临港新城位于扬州南区临江，目前政府投入主要集中扬州东西北区，南区规划导向不够，早年定位扬州生态居住区。区域规划临港新城规划解读致力于打造宜居、宜游的绿色生态新城；同时作为城市现有工业经济活动的重要承接地，从区域距离、交通和功能定位等方面看，区域未来价值有待政府导向从而提升。临港新城规划定位生态宜居的样板区、现代服务业集聚区、现代科教示范区，后期政府区域投入加大未来发展有较好的远景。区域土地市场推出少而零散，有少量已成交土地开发缓
2、慢，缺少政策引导，土地价值有待提升。普仁国际医院地块和788商业地块即将启动，对项目有积极作用，新近项目东侧地块已推向市场。剩余地块多处在洽谈和待协商阶段，整体出让秩序混乱且存在极大的不确定性。临港新城土地现状临港新城区域价值前些年大量拆迁安置房大量上市，区域购买力下降，成交均价呈现平稳态势，同时政府导向力度不够，虽有生态优势但各项生活配套欠缺，因此作为南区的临港新城今后价格变动空间有限。临港新城发展判定10年前南区开始规划编制和拆迁工作以来，截止今年已基本完成70%的工作量，而政府后期投入不继，在缺乏核心驱动力的情况下，保守估计临港新城5年左右时间才有可能有新的发展态势。虽有生态优势，但自身
3、缺乏核心驱动，保守估计5年以后才能初现雏形规划前景向好，但推进速度缓慢，缺乏政府持续性投入区域价值分析小结区域土地出让少量而无序，缺少大牌开发商集中拿地，各项配套短期欠缺，临港新城发展存在较大的不确定性别墅市场分析2区域市场分析1项目本体分析3市场定价分析5项目客群分析4 独栋：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园；类独栋：具有一定间距的联排产品，或者是间距缩小的独栋别墅，每栋具有独立封闭墙体，在建筑上仅有小部分相连，或廊道、储物间、装饰梁等；从居住品质上，类独栋拥有独门独户独院等独栋别墅的特点，比联排更加具有私密性和独立性，在价格上，略高于联排，总之，用联排的价格享受独栋的舒适感，代表项目扬州天下、芳甸、布鲁克庄园双拼：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。代表项目：扬州天下、华利珑庭等联排：它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅。代表项目
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