北京天地美墅住宅地产项目市场分析及解决方案（78页）.ppt
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北京天地美墅住宅地产项目市场分析及解决方案（78页）.ppt
1、天天 地地 美美 墅墅项目市场分析及解决方案汇 报 纲 要项目市场机会剖析叁项目营销执行方案建议伍项目面临的市场问题3 贰项目市场解决方案探讨3 肆市场背景概述壹u 未来别墅产品稀缺性，别墅类用地停止供应u 高档别墅物业泛区域竞争趋势明显 别墅市场的竞争区别于普通住宅产品，竞争态势呈现泛区域性特征。壹 市场背景u 近郊、近远郊别墅兼顾城市功能u 京东区域别墅产品类型丰富，联排产品供应量大，需求旺盛，后续供应不足 随着市政建设的快速发展，近郊及近远郊区与市区的交通往来日趋便捷，其别墅产品亦具备城市别墅的功能。 京东别墅带别墅产品线较为丰富，以经济型别墅为主，在售的联排别墅项目已不多。u TOWN
2、HOUSE产品户型面积集中在180-280平米之间， 单价在5000-10000元/平米，是介于普通住宅与高 端物业之间的过渡性产品，属经济型别墅范畴产品形态与产品定位之间的错位，带来项目市场操作层面的根本难点 项目面积及总价界定在大面积、总价300万以上区间，这一定位与小独栋、甚至北部别墅产品直接构成竞争，超越了自身联排产品由于形态上带来的惯常的竞争范畴 同时，项目的产品特点，内部空间、景观营造都较具有高档别墅产品的特征，这在另外层面上也决定了我们的市场竞争是不仅仅局限于连排产品概念的贰 项目面临的市场问题问题诊断一：产品类型层次目标客群我们的产品是要与部分独栋或是高档别墅项目直接竞争，而不
3、单单是局限在连排产品我们的客户与独栋别墅产品形成重叠和截流30-50万普通住宅50-80万花园洋房80-120万公寓、叠拼120-240万联排300万以上独栋、双拼基础需求层中端需求层高端层 商业产品体量、形态与住宅产品间存在矛盾关系北京市人均商业面积为0.9平米，按人均1平米计算，本项目商业未来的经营需要9万人来支撑。 产品形态为联排别墅，但总价过高，每套产品的总价与小独栋、东部高档公寓的价格相当。 商业面积达9万平米，占项目总建筑面积的33%，商业部分所占比例过高。后期商业经营存在极大风险。街区、社区关系混淆，项目境地尴尬。二条十字形商业街将整个项目打碎，项目地块被划分成四个居住区，别墅居住社区的整体性被打破，社区形象被破坏。商业街同时是作为市政道路，市政道路分割下的区块作为街区存在，但项目的规模和体量又无法支持街区的概念。 商业街区与社区的关系没有处理好项目即不是纯粹的社区，又没有构
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