房地产项目研展报告的要点及方法培训课件(66页）.ppt
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房地产项目研展报告的要点及方法培训课件(66页）.ppt
1、前前 期期 策策 划划 的的 意意 义义 项目研展报告的要点及方法项目研展报告的要点及方法1. 1. 易居中国项目前期研展的三个阶段易居中国项目前期研展的三个阶段第一阶段第一阶段可行性研究可行性研究第二阶段第二阶段市场研究市场研究第三阶段第三阶段项目定位项目定位第四阶段第四阶段市场推广市场推广可行性研究是指开发商在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。其作用在于： 通过市场分析确定项目的可行性 通过财务评价确定项目的可行性 1.1 1.1 可行性研究阶段可行性研究阶段市场分析市场预测收入、成本、费用计算财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预
2、测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断1.2 1.2 市场研究阶段市场研究阶段只有真正懂策划的人，才能“决策问题”转化为“研究问题”只有真正懂策划的人，才能合理地根据房地产行业特性及市场特性制定相应的研究执行方案只有真正懂策划
3、的人，才能站在项目全程的高度，设计出结构清晰、逻辑严密、针对性强的研究方案只有真正懂策划的人，才能在实际研究的调查中更有效地进行数据方面的调查、整理及分析用策划的用策划的头脑思考头脑思考市场研究市场研究以地块为核心出发点，在特定的区位和技术参数下，通过系统的研究市场的供给、需求状况，为地块找到适合的产品，挖掘潜在的客户，并为项目定位提供市场依据。宏观市场环境竞争项目分析区域市场分析客户调研结论：市场状况可能的客户可能的产品宏观市场区域市场竞争对手客户因此，我们应该认识到此阶段的市场研究因此，我们应该认识到此阶段的市场研究工作的目的：工作的目的：市场研究市场研究定位定位确定细分市场确定细分市场产品定位、客户定位产品定位、客户定位市场选择市场选择T T市场细分市场细分S S市场调研市场调研定位定位P P1.3 1.3 项目定位阶段项目定位阶段房地产定位的目的：寻找均衡点可能的产品可能的客户投资
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