1、主要内容主要内容房地产市场研究基本思路房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析房地产整体市场分析3房地产政策影响分析房地产政策影响分析4房地产市场供求分析房地产市场供求分析5房地产项目市场分析房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路n 市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。n 按照这种设想，宏观环境是“体体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线线”构成，各类型物
2、业市场这条线是由一个个项目开发的“点点”构成的。n 房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路房地产市场分析的十大常见问题房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路u 比较法模式比较法模式 运用估价方法，与可比案例进行比较、修正u 假设条件法模式假设条件法模式 假设房地产市场某种发展趋势，进行预估
3、未来价格等u 现状类推法模式现状类推法模式 通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等， 然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析 方法：方法：一、房地产市场研究基本思路u 三个层次三个层次 地区市场、专业物业市场、项目物业市场u 两个方面两个方面 供给、需求u 三个时段三个时段 过去、现在、未来u 五个影响因素五个影响因素 经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方 面、人文心理方面u 五个项目分析指标五个项目分析指标 区域、价格、体量、客户、产品 思路：思路： 3 2 3 5 5 一、房地产市场研究基本思路 房地产市场分析所需基本信息表房地产市场分析所需基本信息表 一、房地产市场研究基本思路u 估价u 成本效益分析u 可行性研究u 营销分析u 专业市场供求分析u 土地最佳用途和最佳利用分析u 地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路 不同委托人的不同要求，可选的市
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