土地和房地产项目经济测算培训课件（16页）.ppt
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土地和房地产项目经济测算培训课件（16页）.ppt
1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。土地和房地产项目经济测算本报告是严格保密的。2假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法假设开发法的原理：开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地 价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。计算公式为：地价V开发价值- 建造成本-取地税费-管理费-不可预见费-销售费用-销售税费-利息-融资成本-土地增值税-公用设施专用基金-利润土地价格估算本报告是严格保密的。3对于市场预测准确是土地价格测算科学性的基础假设开发法的适用性分析：运用假设
2、开发法的关键和难点是鉴定所需要的未来开发、销售的数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，这些数据资料的准确与否，直接影响鉴定结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的。所以，我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，这样，鉴定结果才能够比较准确。 假设开发法需要确定的参数：物业建成后的销售价格； 物业的开发周期； 物业的开发成本土地价格估算本报告是严格保密的。4案例：项目用地性质为商住项目，根据委托方提供的建筑设计方案，相关规划指标如下土地价格估算本报告是严格保密的。5Step1: 测算项目开发价值u预测项目在一年后的销售情况（以项目取得预售资格后的项目均价）：商业售价：
3、8000元/平方米；住宅销售价格4000元/平方米。u则项目能够实现的销售收入为：41232万元。土地价格估算本报告是严格保密的。6Step2: 测算项目建筑成本（不含地价）u预测项目的建筑成本（在大亚湾项目的高层建筑成本）：土地价格估算u项目的总建筑成本为22274万元本报告是严格保密的。7Step3: 测算项目开发成本及费用取地税费：取地税费包括契税3%及印花税0.05%.；取地税费=(3%+0.05%)V=0.0305 V（元）（土地交易中心询问）管理费：取建造成本的3。不可预见费：取建造成本的3。销售费用：取开发价值的3.销售税费：包括营业税、城建税、教育费附加、印花税，合计为开发价值的5.23。（当地地税局取得相关数据）利息：利率取2年期企业贷款年利率R为7.56%，土地费用一次性投入，建安工程费用建设期内均匀投入，根据项目的规模确定其建设期n为2年，则：利息（V+取地税费）(1
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