1、在建工程收并购的 8 个关键问题！在建工程转让的交易达成，需要满足两个前提条件：一是土地合法取得，已经缴清全部的土地出让金以及滞纳金，土地已经完成国土证的办理。二是商住用地需要满足达到 25%的开发强度要求， 至于这 25%的标准是怎样，一般是按项目的财务报表认定，不含土地金额。但是每个地区的政府执行标准不同， 需要到当地国土部门咨询。 法拍项目的交易，以法院裁判书为依据，一般不需要强制满足前述两个条件。因此，本文中讲的资产收购，指的主要是在建工程这种较为常见的方式。资产收购交易架构要点：1、已经开盘并公开预售的项目，若有实质的购房者的，因为购房者在权属关系上，已经是属于项目的业主，项目的部分
2、物权在购房者手中。根据物权法的相关规定，项目转让必须取得已经签约购房者总数的三分之二以上同意，并且获得公证处公证，此为根据物权法规定。2、如果一个项目内，有多宗土地，这个 25%的投资强度怎么界定？是按照每一宗地都满足 25%的强度，还是所有地块的总投资额满足25%就可以呢？规定投资强度的城市房地产管理法 ，并没有给出具体的解释。这个问题目前各个地区的做法差距很大，大家在实操中有很大的操作空间， 尽量争取按有利于自己的交易方案去向国土局申请。 我曾经就操作过一个在建工程转让项目， 同一项目有 4 宗土地的，其中一宗已经竣工， 最终做成了按四个地块总的投资额满足 25%的情形，完成了在建工程转让
3、。3、关于划拨土地的交易问题，虽然这类项目现在比较少见，但还是需要讲一下。 划拨类土地， 原则上不得改变原有的用途， 使用权归属，一般需要获得当地政府的审批同意，并且需要补交土地出让金。如果需要改变土地性质，较为常见的是，要经过政府收储再统一经过招拍挂出让，当然这基本上也就没你收购方什么事了。4、垫资及风险把控。在建工程转让项目，不管是基于投资强度不满25%还是解决债务问题，大概率会遇到垫资的问题。基于此问题，有三种情况需要区别对待：一是项目投资强度不足 25%，但土地方有资金可以垫资修建，基于锁定项目的考虑，可以先行签订收购协议，支付一定金额的定金，待项目开发至 25%的投资强度时，再进行交易。二是项目投资强度不足 25%，土地方无法垫资修建，需要收购方进行直接的借款，对全程资金监管，做到专款专用。待项目开发至 25%的投资强度时，再进行交易。三是项目投资强度不足 25%，土地方无法垫资
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