1、土增税土增税测算中的成本分摊测算中的成本分摊思路思路投资人员在进行土增税计算过程中， 经常会和下面案例中的小 A 一样， 有三大困惑！背景案例：某项目位于 W 市，项目具体指标如下表所示，投资人员小 A 在汇总项目各部门可研数据分析后，开始对项目的土地增值税的模拟测算时，提出了以下困惑点：困惑 1：项目体量较大，对于土增税的计算是 160 亩一起核算，还是需要按照某项规则分地块/分批次计算？困惑 2：假设确定项目分两次计算土增税，在每次计算过程中，项目可售物业的产品形态不同，地下业态中也存在可售产品（产权车库），是放在一起合并收入合并成本，还是根据一定的规则分为几类计算？困惑 3：在确定法定允
2、许扣除的成本项时，每种产品业态各项成本采取的分摊方式是按照建筑面积分摊还是按照其他方式分摊？大家都知道，土增税计算过程，可以分解为“分”和“算”两个步骤，即：分单元、分业态、分摊成本。然后再对应计算收入、成本、增值率如下图示：可以说，土增税计算的难点在“分”而不在“算”。而“分”中最难的就是困惑确定成本的分摊方式。假设清算单元与业态划分已经确定，在“分”阶段的最后一步：如何计算各个业态自身分摊的收入与成本，继而计算出每个业态的增值额、增值率从而计算每类的土增税金额。销售收入的分摊：销售收入的分摊方式通常没有什么歧义，按照各业态销售实际发生为准即可，但需注意的是如果涉及回迁住房，需考虑回迁物业视
3、同销售收入。抵扣项目金额的分摊：主要是土地成本、工程成本的分摊方式，其他各项根据实际发生或前两项科目数值计算即可。关于土地成本及工程成本常见的分摊方式有以下几种：分摊方式 1：占地面积分摊即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例进行分摊； 对于分期开发的项目，通常按照占地面积进行分摊，也就是用占地面积法来分摊每一个清算单元下的土地成本和工程成本。如下图示意：S 为项目总占地面积，分两期开发 S1 和 S2。分摊方式 2：建筑面积分摊即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。 这里的建筑面积实际上指的是可售建面，一般只指的是地上可售建面，不包含地下车库。通常对于工程成本采用的分摊方式为建筑面积分摊。如下图示意：V 为项目地上总可售建面，高层及商业建面分别为 V1 和 V2。分摊方式 3：基底面积分摊与占地面积、建筑面积分摊逻辑相似，即按照转让部分的对应的投影基底面积占可转
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