1、x x 湖花园项目营销策划方案湖花园项目营销策划方案1.项目分析1.1 本项目目前面临的市场难题供应量超过市场需求量，近 10 万的市场供应量，面对 22 万人口的市场，有可能碰到供大于求的现实情况，本项目 1.9 万商铺，必须尽可能扩大客户量，尽可能考虑买家的支付能力；价格提升有难度。项目必须有一个满意的价格，才能收到预期的效益。当前市民的心理承受价格不高（住宅均价 1400 元/平方米，商铺 4500 元/平方米已为上限） ，观念的扭转需要有到位的策略才能实现；住宅的价格（小户型公寓）将超过本市所有住宅楼盘价格，价格提升的速度及幅度将受到市场价格敏感度高的制约，在操作上难以把握；二层商铺面
2、临买家认同度的风险，尤其是二层商铺，面积大，销售难度大。本市为三级市场，商户严重不足，项目招商尚有一定难度。1.2 本项目存在的市场机会市场存在着“真正意义的精品物业”的市场空缺，优质住宅及优质生活的标准与概念模糊，市民向往高质量的生活环境及居住、休闲空间，只要引导得当，存在很大的市场机会；本市中心商业区的可开发土地资源日渐枯竭，房地产价值呈攀升趋势。随着城市化进程的加速，市区人口逐步增多，本项目的商住价值将逐渐呈现，为买家所认同；本市缺乏投资型的商铺。本项目作为市中心大型的双层黄金街铺，将极有机会引发投资风暴；本项目以市场补缺者的角度，对项目做出了切合市场实际的发展定位。点评：项目所处位置的
3、区位优势及商机被广泛认可，是价格的有力支撑点，因此在营销策略上要求新、快、准，推广造势大，并注意威胁因素，把握机会因素，就可达到理想的开发目的。2.项目定位2.1 总体定位市中心黄金商圈珍藏版商住综合精品物业2.2 形象定位钦州黄金商圈最具价值的旺业福地剖析:项目地处钦州日益繁华的黄金商业走廊核心-子材大道地带，坐拥第一商圈、黄金商圈、钦州湾新商圈的多重辐射，人气、商气、财气在此高度聚集，汇聚万千商机与财富。绝版的地段，稀有的物业，超强的车流、人流，本项目区域升值前景触手可及，潜力无限，是投资兴业的最佳选择，可谓商业旺地、福地。2.3 住宅部份定位2.3.1 市场定位专为城市精英倾力打造一城市活力一族专属精品社区依据：具有投资概念的房地产产品。项目地段优越，与同区域的物业相比实用，适合宜商宜居宜投资，形成项目核心竞争力；目前市场缺乏这类宜商宜居宜投资的产品；根据市场调查研究结果表明：市场消
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