房地产项目总并购与合作的相关法律实务培训课件（56页）.pdf
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房地产项目总并购与合作的相关法律实务培训课件（56页）.pdf
1、房地产项目并购与合作的相关法律实务投资策划中心 风险控制部课程目标概念辨析？并购与合作类拿地模式的法律特点与差异注意什么？并购与合作类拿地模式的法律风险及防范措施目标一目标二如何选择？各类拿地模式的适用情形目标三并购与合作类拿地模式土地使用权转让联营型合作开发股权类合作开发委托代建代管一、土地使用权转让概念条件指直接从原土地使用权人手中通过国有土地使用权转让的方式获取土地。（1）已经缴纳土地出让金、已经取得国有土地使用权证；（2）已投资额（不含出让金）占总投资达到25%。【优点】转让完成后比较干净，不涉及以前公司的债权债务，可轻装上阵直接开发优缺点【缺点】转让税费高（营业税及附加、契税、土地增
2、值税）税费较重，导致拿地成本增加（1）目标公司债权债务过于复杂，不适用于股权收购时，可考虑土地转让；（2）目标公司除了目标土地外，有其他资产、物业或经营业务，不好剥离、或者对方不愿意转让目标公司股权时可考虑土地转让。适用情形一、土地使用权转让（1）划拨地的土地转让 除了军用空置划拨地外，其他划拨土地不能直接土地转让（需补办出让手续，补交出让金）需要注意的相关法律问题国土资源部、财政部、解放军总后勤部关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知：军用空置划拨地，报总后勤部批准后，可以采用三种方式处理：（一）地方政府收储然后公开出让；（二）部队直接公开转让；（三）部队与地方政府共同公开转让。（2）土
3、地已抵押的处理 拟受让的土地已抵押不允许转让，同时也办理不了过户。 解决方案：解除抵押后再进行土地转让，解押的资金最好由对方解决，如对方没有钱，在提供足额担保的前提下，我司可提供借款处理。一、土地使用权转让（3）未达到法定转让条件的处理根据 土地管理法规定，国有土地使用权转让必须达到开发投资总额需要注意的相关法律问题的25%的条件，未达到25%不允许转让，同时现实中也有国土局也不给办理过户。但现实中有很多空地，未达到25%的转让条件，我们又想通过土地转让的方式转让，如何处理？【解决方案】要求对方按照我司的规划设计条件开发至25%，满足转让条件后再办理转让手续。一、土地使用权转让【案例】未达25%转让条件：广州某项目交易模式：A公司1、我司派驻开发管理团队进驻项目公司，按照我司报批的规划和设计，以项目公司名义开发建设；2、施工单位选择、工程造价及预算确定，施工合同的签订经我司同意后执行；土地
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