长沙市小户型项目整体营销执行方案（33页）.doc
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长沙市小户型项目整体营销执行方案（33页）.doc
1、整体营销执行方案目目录录第一部分第一部分市场及项目分析市场及项目分析一、市场分析二、项目分析第二部分第二部分整体营销目标及分解整体营销目标及分解第三部分第三部分 价格策略价格策略一、厘定价格的相关因素二、价格定位原则三、入市价格建议四、价格策略第四部分第四部分销售策略销售策略一、销售总体策略二、入市时机及销售前提三、销售阶段及工作安排四、阶段推货策略第五部分第五部分宣传推广策略宣传推广策略一、广告目标二、媒体组合策略三、阶段性推广策略四、推广费用预估附件：附件：开盘前媒体投放执行方案。第第一一部分部分市场及项目分析市场及项目分析一、一、市场分析市场分析1 1、长沙楼市上半年分析、长沙楼市上半年
2、分析2008 年，长沙房地产市场受宏观调控影响，整体发展势头趋缓，市场热度下降，消费者预期看低。20082008 上半年长沙房地产供应：上半年长沙房地产供应：商品房累计市场批准预售面积为 561.97 万，同比增涨 56.96%。其中住宅预售面积达到 481.46 万， 占商品房批售面积的 85.67%，比去年同期增长 58.25%。20082008 上半年长沙房地产销售：上半年长沙房地产销售：房地产市场明显出现冷谈，各区域成交面积都在下降，降幅最大的是岳麓区-32.65%，然而开福区却销售量出现了销售上涨，涨幅虽只 15.47%，但足以证明在这样市场回归理性的特殊时期，开福区以众多实力开发商
3、的品牌实力，带给消费者高性价比的产品，受到理性市场的欢迎。20082008 上半年长沙房地产供销比：上半年长沙房地产供销比：2008 年上半年， 长沙市商品房供销比为 1.88： 1， 住宅更是达到 2.01：1，市场明显呈现供过于求的现象，给下半年市场积压了大量的房源，销售竞争压力和难度都相对增大。一边是大的开发量，一边是有些冷淡的消费需求市场，消费者面临众多的选择面前，产品竞争力变得尤为重要。长沙房地产供应市场态势：长沙房地产供应市场态势：1）下半年持续有大量项目上市，加上上半年无法及时消耗的供应量，整个市场可供销售的商品房预计超过 1000 万。2）上半年相对冷清的楼市，给开发商带来极大的销售压力，很多开发商纷纷降价打折，抱观望心态的消费者更加坚定了观望心态，市场急需政策性救市。3）在供过于求的情况下，消费者面临的选择面广，价格上涨的区间和速度得到控制，房地产消费向买方市场倾斜.4）
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