房地产公司土地投资模式讲解培训课件（68页）.pdf
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房地产公司土地投资模式讲解培训课件（68页）.pdf
1、土地投资模式讲解 目录 常见的买地模式 勾地等意向性开发 土地一级开发 经济效益指标及成本构成 土地使用权转让 股权转让 投资相关知识分享企业获取土地模式 直接招拍挂 一级开发 过户 股权收购 意向性拿地 三旧改造 其他衍生类型 1 常见买地模式 Add Your Title 签约主体 尚未成立新的项目公司，用股东公司参与竞买的，先签订成交确认书待项目公司成立后再签署国有土地使用权出让合同 (注意：涉及签订变更协议的，应在报名竞买时说明清楚，以防涉及转让产生税费的风险)。 土地闲置 在合同里需明确项目交地时间、动工时间、竣工时间，需特别防范因土地闲置造成的损失。 地价款支付时间 地价款的支付需
2、与土地交付挂钩，争取地价款能分期支付（注意未交清地价款而先行动工的，需与政府谈定未办理国土证先行报建的手续）。 1 常见买地模式直接招拍挂 一级开发流程图政府公开选择合作方 确定合作方后签署土地储备合同 甲方办理征地农转用手续及进行征地拆迁补偿乙方投入土地储备资金谈定一级开发协议 项目研究评估 完成土地收储后 将土地公开出让 竞买人报名竞买，竞得后缴纳地价款 甲方返还乙方投资款产生溢价的，对溢价进行分配、使用 合同 签订 阶段 土储 实施 阶段 土地 出让 阶段 资金 返还 阶段 1 常见买地模式土地一级开发 适用范围政府已经完成（或基本完成）了土地的一级开发，土地具备出让条件，或土地的一级开
3、发虽未完成，但政府无需企业投入资金完善该工作的，企业直接与政府签署意向性的项目投资开发协议书，并交纳一定数额的诚意金（或保证金）。合作 政府：办妥土地征地农转用报批手续、完成征地拆迁工作、完善市政配套设施后，将土地在一定期限内分期招拍挂出让 。 企业：以一定的价格条件报名参与土地竞买，并在竞得土地后进行项目的开发建设 企业缴纳 保证金 保证金需要银行托管。1 常见买地模式意向性拿地 1 常见买地模式土地使用权转让 注意：成本、税费、审查、用地条件 股权收购对价 股权转让价款 目标公司债务 土方等工程费用 拆迁补偿费用 1 常见买地模式股权收购 重点关注：尽职审查、税费、收购条件、价款支付 （1 1、双方按股比成立合资公司，按比例投资及分配收益； 2、对方以土地作价入股，我司投入后期 开发费用，按约定 比例分配收益； 3、对方以土地入股，部分变现，合作开发. 1 常见买地模式合作开发 企业参
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