汇银三水别墅住宅项目入市操盘方案（68页）.ppt
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汇银三水别墅住宅项目入市操盘方案（68页）.ppt
1、汇银三水项目 入市操盘方案观点 大盘更重要的是操盘策略，它是凌驾于广告与营销之上的。今天在这里不只单纯的看广告或是一些营销建议。必须整体看待，才有赢的把握。所谓“操作”大盘，“操作”如何理解？上海新天地纽约的摩天大楼操作是一种战略思考，战略一经制定，会起到引导全局的作用，推广与营销都需要配合其执行。谁来制定战略？可以是发展商，也可以是广告商、代理商，或者是整个团队讨论的结果。回到房地产的大盘操作大盘与小社区不同，小社区可以直接切入广告解决问题，而大盘必须将广告与营销结合起来谈操作，这是大盘的特性最终决定的，包括大盘的营销时间跨度及产品的复合性。首先是不是大盘的操作模式可以被直接套用？答案是不可
2、以。小社区的推广可以套路化，恰恰大盘不行，操盘方式必须严格从营销策略为原点去思考及制定。其次天津东丽湖万科城营销针对性推广04年 在一片难得的生态之地建造别墅情理之中生态05年 在一片难得的别墅用地上建筑洋房1、产品好，但买洋房的消费者有距离的障碍2、复合型地产初显，“城”开始改变先知先觉万科在造一座城3、产品线依据特性进行买点诉求品牌06年 别墅洋房多层“改变”起作用，越来越多的消费者认同区域改变趋于淡化“城”的型态又进一步形成一座城应该具备怎样的规模（物理层面）07年别墅洋房多层高层高层又出现消费者不认同问题高层建筑是一种城市感的体现“城”的复合型态完全物理层面的呈现万科城是怎样一座城？为
3、什么是这样一座城？在华北地区能够代表未来居住模式的生态之城08年所有产品入住这样一座城的生活味道可以被体验可以闻到万家灯火的生活气息营销这片土地建筑高度越高，营销难度越大。以城的规划为依托，从情理之中的别墅起步，整体规划，一步步消化难度，做到不会被某一环节打乱全局的战略。最终的残留问题会被“城”线解决一条主线，造“城”是贯穿始终的，关键是什么时候讲；两条辅线，针对性解决问题，产品临门一脚。天津东丽湖万科城推广三条线万科城预谋以久周密的整体规划必然之城战略与战术并行本项目片区未成气候一期试探伺机而动留有后路“城”败在此一举万科城之比较主线“城”是解决复合型大社区的有效方法，对各种产品的销售都具有作用，所以是推广的平台。两条辅线，都是解决针对性问题。改变解决消费者观念；产品线，起临门一脚的作用，购买那一刻会发挥效果。三条线解决各自的战略或战术问题，相互关联，又有独立存在的意义。每条线索都很清晰
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