合肥龙岗静安新城睿园别墅项目营销策划方案（20页）.doc
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合肥龙岗静安新城睿园别墅项目营销策划方案（20页）.doc
1、龙岗龙岗静安新城静安新城睿园睿园别墅营销策划方案别墅营销策划方案龙岗龙岗静安新城静安新城睿园睿园别墅营销推广方案别墅营销推广方案第一部分第一部分合肥别墅房地产分析合肥别墅房地产分析一、合肥别墅地产发展趋势一、合肥别墅地产发展趋势（一）（一）别墅市场供需缺口逐渐增大，价格平稳上扬别墅市场供需缺口逐渐增大，价格平稳上扬03 年 2 月、05 年 5 月、06 年 5 月，出台了三次国家叫停别墅建设的宏观调控。这种政策导向使得国内的别墅供应自 2003 年起就呈现下滑趋势，除 2004年因政策刺激呈现上升之外，整体仍保持下滑态势。随着 2006 年政策的进一步收紧，近期及未来可预期的一段时期内，实际
2、的别墅供应仍将保持收缩态势。自别墅用地禁令出台以来的三年中，别墅用地来源主要有三个：1、宏观调控前拿地后期陆续开发；2、以公寓立项的土地，后改作他用。3、“打擦边球”，借低密度住宅之名拿地，再建别墅。第三项来源也在出台的“国六条”中被堵住了，其他两项在政府执行力越来越强的一线及发达的二线城市中，效法者也越来越少。在这种情况下，这个一直以来的买方市场似乎也开始向卖方市场转变。随着市场需求不断多样化， 其基于预期所做出的反应对别墅市场的影响也有很大不同。新富裕阶层及企业别墅需求、自住及投资扩大需求等都支撑起整个别墅市场，但其力量的非均衡使需求市场更趋向于一方的态度倾向。中产阶级更倾向于经济型、易居
3、型、小户型别墅，性价比较高；企业别墅更倾向于独立别墅，周边有成熟的商业及生活设施；自住型更倾向于离城市较近的地理位置；投资型更关注品质高，增值空间高的别墅等等。别墅用地禁令及住宅新政实施后， 别墅及各种类别墅都将一起进入精品化时代。尤其受“国六条”的影响，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整。因此那些受政策限制少、创新多的高品质别墅产品成为广大需求方追逐的对象。 这类别墅更多的具有的增值保值的价值，未来将有更多投资者关注这类别墅。不仅新房市场，二手房市场上的高品质别墅产品同样可能受到欢迎。而且随着新房市场的不断萎缩，二手房市场将适时跟进。那些发展成熟、品质优秀的别墅及类别墅将在二手房市场体现价值。总体而言，别墅市场将逐渐转变为卖方市场，需求市场多样化使别墅产品多样化，辅之二手房市场活跃交易市场，别墅价格将逐步上升，并出现高品质别墅价值凸现
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