淮北市友谊连锁超市建设项目可行性研究（63页）.pdf

1、中国科学技术大学 硕士学位论文 淮北市友谊连锁超市建设项目可行性研究 姓名：孙建华 申请学位级别：硕士 专业：工商管理（MBA） 指导教师：程希骏 20031001 中国科学技术大学M B A 学位论文 Y5 6 2 4 8 1 淮北市友谊连锁超市建设项目可行性研究 摘要 连锁经营在世界范围内已经被证明是一种成功的商业模式。它在进入中国的短短十多年 的时问里迅速被商业经营者认可和接受，并得到极火的发展。 连锁经营终端单店建设项目可行性研究是连锁经营过程中首先要考虑的问题之一，并土i 对于日后的经营成功与否起着决定性的作用。本文结合国内外相关理论研究成果和实践经验， 总结并提出了白选超市建设项目

2、可行性研究报告的一般模式，对店址、商圈、项目财务评价 进行了认真的分析和探讨，并以淮北市友谊连锁超市建设项目为例进行了实证分析。 作者希望本文的研究成果，对丁正高速发展连锁经营和连锁经营企业的我国有着一个抛 砖引玉的作川。 关键词：超市建设项目可行性研究报告 中圈科学技术大学M B A 举位论文淮北市蕊锻造锁超市建设顼哥W 杼蚀研究 A b s t r a c t B e e n 秭e w e d 猿8w o r d w i d es c o p c 奴i ns t o r eh a sb e e nc e r t i t i e d 箍s8s u c c e s s 自jc o m m e

3、r c i a j m o d e lI tw a sS O O Na c c e p t e di nC h i n aw h e ni tw a sb r o u g h ti n t oh e ra b o u t15y e a r sb e f o r e ，a n dg o ta v e r yf a s td e v e l o p m e n ts i n c et h e n T h ef e a s i b i l i t ys t u d yo nc o n s t r u c t i o np r o j o c to fS i n g l eS i t ei so n

4、eo ft h em o s ti m p o r t a n ti s s u e s ， w h i c hp l 越y st h ed e c i s i v er o l e i nt h el a t eo p e r a t i o n ，A no r d i n a r ym o d e li ss e tf 。r 喙w i t hr e f e r r i n g 抽 t h er e l a t e dr e s e a r c ha n dp r a c t i c a le x p e r i e n c e ，w h i c hi n v o l v e sr e p

5、o r to nf e a s i b i l i t ys t u d yo f c o n s t r u c t i o np r o j e c to fs u p e r m a r k e t T h et h e s i sm a k e sac o n s c i e n t i o u sa n a l y s i so ns u c hi s s u e sa s s i t e ，c o m m e r c i a lc i r c l e ，f i n a n c i a le v a l u a t i o no fp r o j e c ta n di ti ss

6、u p p o a e db ya ne x a m p l eo f F r i e n d s h i pn 侦l Y ) c h a i ns t o r ei nH u a i b e i T h ew r i t e rh o p et h a t 疑r e s u l to fa b o v er e s e a r c hw i l lc a s tab r i c kt oa t t r a c tj a d ot ot h e 弼曲一s p e e dd e v e l o p i n gc h a i ns t o r eo p e r a t i o na n dt h

7、er e l a t e dc o m p a n i e si no u rc o u n t r y 。 K e yW o r d s ：s u p e r m a r k e t ；c o n s t r u c t i o np r o j e c t ；r e p o r to nf e a s i b i R t ys t u d y 中国科学技术大学M B A 学位论文淮北市友谊连锁超市建致项目可行性研究 第一章绪论 第一节连锁自选超市的发展是大势所趋 在当今世界上的一些发达国家或地区，如欧美、日本、香港和新加坡等地的商业区或居 民小区内，我们都会发现一些火家熟悉的字号、标示同一

8、的商店、餐厅、酒吧、药店映入眼 帘，象沃尔玛、家乐福、麦当劳、肯德基、西尔斯、马莎、希尔顿、香格里拉等等一一这 些，就是连锁店。 连锁经营、连锁商店是零售和服务的。种形式，它是社会生产力发展到一定程度的时候， 社会化人生产对丁社会化大流通提出的客观要求。社会化人生产实行专业化分协作，实 行批量牛产7 均衡生产，客观f ：要求衔接产需的流通企业实行批量经营与规模经营，按照丰十 会化大生产的特点组织流通，经营商品，为专业化分J 细致、协作紧密的生产企业和广人消 费者提供优质、高效、满意的服务。它和非连锁经营的最大区别，就是在丁实行连锁化，亦 即迎过一定的联接纽带，按燃一定的规则，将众多分散孤立的经

9、营单位联系在一起，竹按照 一定的规则要求运作。连锁经营是当今世界零售业的最主要的经营方式，连锁商店l ! I J 是当今 世界零售业最土要的组织形式。 连锁经营、连锁商店把现代化大生产、大工业的组织原则、管理原则、经营原则应川丁 商品流通和服务领域，达到提高协调运作能力和规模经营的目的。它实行店名、店貌、商。凯 服务的标准化，采购、送货、销售、决策、经营的专业化，商品、购销、信息汇集、J 、。告宦 传、员r 培l i l 、管理规范的一致化，从而把复杂的商业、服务活动分解为象1 业流水线上的 每一个环柑( 生产工位或_ J 一序) 那样相对简单的专业，以便提高经营效率，实现规模效；j 。 连锁

10、的本质特征，是把现代社会化工业大生产的原理，与商业、服务业的特点紧密结合， 即在专业化分工的基础上，实现了流通的系统化和规模化，达到规模效益与灵活方便的统。 这集中体现在连锁的四个原则上：即经营的分工原则，管理的三化原则( 简单化、专、陛化、 标准化) ，物流上的集中配送原则，信息上的网络化原则。 所以，连锁经营和连锁商店是适应社会化大生产需要的最具代表性的一种现代化商品流 通经营方式和组织形式。 世界的零售业在历史上先后经历过三次革命，第一次是零售商店的i ；l 现，第二次是超级 商场、超级市场的兴起，第三次是连锁店经营方式的出现，顺应了社会化大生产的潮流，为 商品的流通创造了更加广泛的空问

11、。目前，在I q k 发达国家，连锁经营已经是- - g t V 常萝要 的流通形式，一般都 市场份额的1 ，3 以上，在美国甚至超过了6 0 ；现在全世界的经营连 锁销售规模已经占全球销售总额的5 0 到7 0 。 我国改革开放2 0 多年来，伴随着流通领域改革的进程，连锁经营这种代表着现代流通业 的高级经营形态也逐渐的从零到有，在我国逐渐的普及开米。最初，人们认识连锁店是从香 港百佳超级市场8 0 年代中期在广东设立的第一家分店开始的，而真止开展连锁经营，则是在 8 0 年代末、9 0 年代初伴随着肯德基、麦当劳等世界快餐业巨子在北京、上海等人城市相继建 中嚣荸垂学按术天学M B A 学位

12、论文淮l 毒焘谊连锬超审建设矮筹哥暂穗辫究 立连锁快餐唐。他们统一的服务、统一产品、统一的标识以及这些背后所代袋舱文化髓色、 健褥认识翔原来连锁经营具有臣太的市筠吸引力和拓展空闯。经蓬1 0 多年良搿这7 0 的年均 增睦避度的迅猛发展和壮大，在我国的涟锁经营、连锁商店已经基本上覆盖了商业经营的各 个瑟嚣。尤其是戎乾京、上海、广媸等经济发达绝匿增长送座巍更俊。至2 0 0 0 年底全围连锁 超市实现的销售额约占社会零售商品总撷的7 。一些大型的连锁超市公司的营业额已超过百 货公司名列零售、I p 的首位，连锁超市尤其是人耍! 趣市显露出零售啦第一主力的气势，迮锁超 市盏整个9 0 年代城为中国

13、彦! l t 壤耀鼹魏鞠肇。霰便是李连镀品媵，筑有觚j 三麝并、太平洋、 白盛等这样的大型百货商店，别国美、苏宁这样的大型仓储超级电器市场，再剿华润、华联、 百佳这样的中型超市，又到各辨便利店、专卖店、餐厅、洗衣店等管小型、微型商业、服务 、| l ! 的擀态，瓯及加油站、酒店等其他形斌。并且涟就r 象h 海联华、北京华联、上海华联等 以连锁店经营为主业的比较强犬的商业集冈公司。 如今，连镁经营已经残必我国商业器发展壮犬、增强竞争实力、更好懿为泌费者凝务秘 一个蘑要武器。然而，中国的零售业企地虽然总赞不少，但是规模普遍偏小，无法实现规模 效应。从1 9 9 9 年中国连锁商业销售额在5 ，0

14、0 0 万元以上的1 2 2 家企、l k 米看平均每家拥有的 痞铺蛰议为3 6 令，蕊模最大的上海联华趣市公司翻上海华鹱超市公葡，1 9 9 9 年詹镶数盈这 6 0 6 家和5 0 0 家，但与荧国的沃尔玛拥有3 ，9 8 9 家分店、法国的家乐福拥有9 0 6 1 家分店、日 本的伊藤洋华嫩魏l 大荣连锁商坫分别拥有2 6 ，4 4 2 家和8 ，7 5 0 家分店棚比，羞之棋远。 未来，随着中国鞠入W T O ，有关零售业的外资进入限制将会逐步放开，可以预见，中国 将成为国际商她集团竞争的主l I | 场，中围的连锁超市要在这场米自j ：国际的商业挑战中胜出， 必须正礁地认识蠹己、认专

15、j 蒡缒、试识撬援实力霞竞争重煮主鳆强弱，妻氅缓传统戆思维方式， 制定正确的企址发展战略，以争取住激烈的市场竞争中得到发展和j 上人，成为国际级圳的火 ，掣公闸。 第二节连锁自选超市可行性研究报告的重要性 一投资的可行性研究 盯行牲研究是在项鞴上马前，对项目的合理德、盈剥性进行详尽的评估，执而忭m 项目 是否可行的”种系统的投资次繁分析力法。主要应用于项目投资决策分析，为投资者提供决 筵壤挺。 投资项目可行性研究，是专f j 为决定菜特定的投资项目是否台理可行，而神：实施前对 该项E l 进行全耐的技术、经营论证，为项目决策掇供科学依据的T 作。具体来讲，投资项目 可行毪繇究裁惩在顼鏊决策裁，

16、逛过对顼箨有关辩技术、缀济及财务篱各方磷条荐帮环境进 行分析、调查、研究，对各种项嗣实施方案进行论证，并对项目建成斤的经济效益进彳亍预测 和评价的一种科学分楫方法。由北考察项| = = ； 技术上的先进憾积适用 = l 妻、经济上的台理性、财 务上的盈利注釉可行性。 可行性研究是项目前期工作的最主要内容，是项目投资收益的理论保障。可行性研究从 市场霈求的礞测开始，透过多方突毙较，论证顼曩建设援模、技术方寨、项鞋选自 鲍会理连， 以及运输、供给、资金等建设条件的可靠性。然后对项目的实施方鬃进行系统规划，避后通 过对经营成本、销售收入和一系列指标的计算，评价项目经财务上的盈利能力和经济上的台 2

17、中固科学技术大学M B A 学位论文淮北市友谊连锁超市建设项目可行性；f , J l ， i l 理性，摊J 川I J 行悱o ，f ；f F J , # i 论，从而为投资辑i Y , , J 址终决策提供I 时女的依札c 。 ：可行性研究的作用 投唆个项m 卜J 的就舟J 。蛀人m 度地据得经济设i A , f l l 社会效豁。f E 蜘投资跌麓：n i l l l 成火【邴“r 能婶投哐人的碳火。投资项进行可 陀研究的主簦作川，表现为： 1 、l U j ： t t i i O f 究足科翔均投资决最的依据 仃7 ：r 个投资j 成讧0 f i ，投资l | 女箍如何，部婴受到利会的、

18、披术的、绛济的等彩川k l 尜的影响。越投资坝进 J ：深入- f l ：l 致I I J J 肚研究，I p 足从i ：述二山1 1 1 , , j - l j ! l I 逛仃分栅、| f 。 价，扶l 丌f l d 。肿F l ：地采墩彳丁效措施，避免冈小确定冈豢造成的拟火，吱I 虬项。1 0 投资段；j 。 科i 0 投铣决策世J _ | j ! l | i i 利实施、投资放鼯J l - 常发托0 门保证。 2 、町 拊二研究址项| J 改汁的依据 J 刚l 蹬汁所包括的项 1 选址、投资规模、技术方案等指标，必须且珏过J f j = j q d i J 。究这t j 螺 蚪1 ”1

19、 分析，疗徙确t 删求川。所以可行性研究足顼口设汁的依据。 3 、t 一“J ：性f j J | = 宄址坝lJ 实施的依据 、I 仃f , f - j Ip ! I I I I ，行一1 t4 i t f 究的觅，沧诋，被确定为技术词f J ：、经济合理、效f T 1 _ 硅片的投资，m 口，d 能刮入余1 n f 投唆计划，乒j I I 企、I k 的资源。所以- U 行f l l i J D Z 艇顺| | 实施的 蜷帔拉：。 4 、I ，j ? l l d 0 1 究地j l 川I 评1 i I f 的依据 j i ! ! 芷J iJ ：陀研究，川以i 仑证影I 棚投资收旆的并种裘和分

20、忻指籼、，j 以叫弹驯，舟、经济效 稿以埂消偿稚J J ，扶m 为坟策嚣实施项 1 拥j 估挺供n 接旧依槲。 总之，死绝进行神川透的投资，必须靠先进 ? 认r L 、剧崭f 1 1 个眦的r j f j ： l q d d l 究，特别是 。挺哐社! 纤济投箍的行 4 i 玲 l l ：这样d 能使订限的资源俐以充分f f _ 、优化的、合理的利圳。 。可行性研究的内容 I l l “H i i l 究的内容I i f 以概况为以l 、二个方而： 1 进 j ：l h 场研究，以觥班I j l | l 建设的必要性问题。 2 进f J 投水疗采1r 膨，以解次项建改的妓术I J 能性题。 3

21、 进盯州务和经济分析，以斛决项日建i 5 的台霸! 惟问题。 I 匀分忻、技术分 = f j = 嗣j 经济分目i 构成r 投资项I i i U 钉性形究的人殳托。 食q k 投锄订i 由址为授得经济效益和社会效益，此对J + 经济放蕊的弹价，将迎过刈务分 _ i 钧，J “、，汁锥1 _ l j 、；j 帕分, 1 4 - t R 标，以判断_ M 实施的可 ：J ：性。本文十嫂例一I iJ 财务剃纤济设 i j ，衙研究，越以连锁r f 逃，f f ! 】f f f l 7 为f I ! = 究对象的。 在前方发达国家，琏锁门选超I | J 的可行。m 日f 究作为fJ 独i 系统的谍逊也

22、已进入了较 为成熟的研段九往I I 场纤济f i 趟先。簿的令疋，我川f 0 i f lJ i i 经营揣腑m 啦：；5 ( 阳山此究成m + h 基础上，结弁找【1 4 j I 体兄，埘拟i 殳连锁n 避超1 1J 进h 。叮 肚研究，为l i iJ ，i ，一、叭讨扎E J 州i 坼逝路。 【l _ 1 外符并# i l J 连锁公r d n ：近锁I 卅络n 0 投资平| J 经营僻坪，已7 B 成r j t 辨蝈僻熙体系。这 个体彖从投资山川及规模n q 确定、l r 场预测、l l I J j 州舟、零售| i j 4 络规划到j I 体顺I I f l JJ n 汁 价、投资州务分

23、 i 咀眨J 刚】l 氍、坝【| 营运等打I f 均n i i j J 确的分I ：羊【系统的远n ：撇r ，山i J 、。 这b 擞_ f | I 口法部足经过KJ l J 实践经验积累羽I 充分的科0 论证斯甜求。 _ 【I L LI ，1 内企、| k 谯返，J l 1 J f i z 1 投资神l 经营管碍! 方| f f f 尚米B 成完藩的舒I H I = = 系。特别是 迎雠彦趟j r 的J 玎 F I d , ) l 。究驯投资符娜方丽M 阳外企q k 相比仃嘲 z ) f - l ! ，一定程度上制约 3 q * a , F I - 学技术人学M B A 学位论义 淮北市友谊

24、连锁超市建设项目可行性研究 着连锁企业的发展和投资效益的发挥。 第三节本文的研究目的、方法和内容 一研究目的 本文研究的目的就是通过对影响连锁店投资收豁的再项要素进行理论与实证分析，! J _ | 纳 山个连锁经营超市的投资评价模型，使投资和经营连锁的企业能根据这个模型结台企业 自身的经营战略和资源条件，对投资项目实施科学、系统的评估。从而使企业的投资达到优 化的水平，使投资收益得到最大程度的保障。所以，创建连锁自选超市评价模型将具有十分 酱遍的现实意义。 二研究方法和内容 I 本文主要根据对连锁自选超市的特点，从选址、商圈、影响连锁白选超市投资收益的 各项要素的分析、估算财务基础数据、选择和

25、计算财务评价指标从理论平实证的角度对白 选超市可行性研究报告进行深入的分析和研究。 2 全文共分四章： 第一章绪论 第二章可行性研究报告的规范解读 第三章淮北市友谊连锁超市建设项目可行性研究 第四章讨论和建议 4 中国科学技术入学M B A 学位论文 淮北市友渲连锁超市建设项日口J 行一1 1 ：4 i ) 1 究 第二章可行性研究报告的规范解读 第一节选好店址，占尽市场先机 选择店址是根据超市发展战略，对可能建店的地址进行调查、分析、比较、选定，肝最 终确定该士地或房产的使用权，为营业场所的建设做好准备的过程。选择店址有两重意义： 宏观选址和微观选址。宏观选址是对某个地区及某个城市的选择：微

26、观选址则是对某个街肛 及具体位置的选择。两部分密切联系，宏观制约着微观，而选址最终要落实到微观上来。 有人说：“超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占7 0 以上。”国外也有一种观 点认为，零售业成功的关键是“P l a c e P l a c e P l a c e ”即选址、选址，还是选址。可见“零售业 是选址的产业”一点也不为过。但是仍然有不少业内人士在开店过程中仅做一些笼统的可行 性分析，不做详细的立项研究，往往到开店营运后，再想办法提高业绩，但结果只能是事与 愿违。 一掌握超市的立地条件 我国超市目前尚处于初级阶段，超市店址的选择多以居民区为主。然而欧美跨国零售业 甲将超市和大百

27、货店合二为一、同时兼得。照此F 去，我国进入W T O 历，跨国巨头们将不费 吹灰之力轻而易举地就占领城市中心的商业区、繁华的商业街和城乡结合点，考虑到这一点， 我国超市的立地条什也应当综合分析。 1 分析城市商业条件 无论超市在本城市开还是跨城市开，选择合适的店址要做好以F 分析： ( 1 )考研其行政、经济、文化、历史、社会条件和地形、气候等自然条件。 ( 2 )分析城市规划及设施等能起到吸引消费者的作用。 ( 3 )政府机关的公共设施如公园、体育馆、车站等。 ( 4 ) 城市开发规划、道路拓宽计划、高速路建设计划、区域开发计划等。 这些都对城市现在及未来商业产生巨大影响，应及时捕捉，准确

28、把握其发展动态。 2 l 竞争店保持一定距离 竞争店在此处开店或将要在此开店，我们应当根据它的规模大小避止出一定的距离，可以 缓解激烈竞争的局辨和压力。 3 研究商圈f ；I l 消费者因素 商圈内的人口、户数、收入、消费水平、消费习惯及民俗等都是影响消费的重要网索， 另外，诸如涉及人们不同属性的性别、年龄、职业、生活方式等也会有所差别。 4 重视交通便利程度 随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，人们越来越关心交通条件及其带给他们的 便利程度。交通便利是开殴超市的关键。一个大型超市不可能仅为嗣定居民和追求便利的消 费者而存在，还需要为大宗购物或远距离服务一次性购物提供条件，更需要为厂商的进

29、退货 中国事 学拄术大学M B A 学位论文淮北市友谊连锁超市建设项目可行性4 i J f j z 创造良盘：= 的空间。同时，重视交通便利就是重视创造便捷舒适的购物环境，是顾客满不满意 的一个重要条件。 5 考虑方便顾客的程度 店址选择直接反映出超市为顾客服务的观念，它的位置方便顾客，且符合顾客对不同商 品的需求特点和购物习惯，才能吸引顾客。冈此，店址占有“地利”优势，既是方便顾客， 满足顾客购物需求的关键，也是吸引大量消费者，增加购买力、购买效率，获得理想的经济 效益的关键。 二找准店址区位 超市区位一般分为独立店和群区两人类，不同模式的超市存在着不同的选择，因此，要 慎重地寻找店址区位。

30、 1 独立店区和群区 独立店区能为周边居民提供商品和服务，满足其需求具有垄断经营的优势不与其它 店分享顾客。这样，只能凭自己的实力来吸引和保持顾客，同时各项设施方面的成本赞刚也 小能与其它店分担。 群区分为中心商业区、次级商业瞬、居民商业区、小型商业医雨I 微型商业犀，还有近年 来经城i l i 规划后形成的统一管理、相互协调的商店群，如国外的购物中心、国内的购物中心 或购物一条街等，与其统一管理F ，平衡配置各类商店，为顾客一次购物提供广泛的商品及 服务翔合。 所以根据以上区位特祉，我们尽可能地罗列多个地段，并分析出适合哪类店铺作区位。 ( I ) 车站附近地段 这里是旅客聚集区，顾客以来往

31、旅游为主，大多购买易选购、便丁携带的商品。所以此 地段适合以即刚饮食、食品、生活用品及当地特产为主的超市。 ( 2 ) 商业区地段 这里是广大居民购物、娱乐、休闲的场所。该地段从事经营的成本费用高、竞争性强、 适合发展大型超市及富有个性的专业超市。 ( 3 ) 影剧院、公吲名胜附近地段 这里集中了大量休闲的居民或观光的游客，适宜发展以即时饮食、食品等为主的超市。 ( 4 )厂矿、机关、企业汇集地段 这里是上班族的聚集地，适合发展以即时饮食、食品、日用品及办公用品等为主的超市。 ( 5 ) 学生聚集地段 这个地段具有鲜明的文化、服务、娱乐特色，适宜发展以经营文化_ l ； j 品、书籍、生活必

32、需品、即时饮食、食品等为主的超市。 ( 6 ) 住宅区地段 这个地段具有浓郁的生活气息，家庭生活用品消费，尤其是日用品消费昔最大。 总之，选址要与区域特征、模式超市相吻台，不可张冠李戴。 2 j i 同模式的超市选址策略 要开办超市，就必须根据商阁或医位情况及竞争实力来选择业态类型( 即不同模式的超 市) ，业态不同，选址也不尽相同。冈此，对于不同模式的超市都应采取规避性选址策略。 ( I )传统食品超市 6 中国科学技术人学M B A 学位论文淮北市友谊连锁趟市建醴项目可行性研究 1 ) 接近居民区，以满足居民频繁购买商品的需要。 2 ) 力求避免与具有生鲜食品经营内容的其它超市开设在一起。

33、即选择大型超市无法 进入的商圈内开J 占或离它的有效商圈远点。 3 ) 选择菜市场或农贸市场为店址是可行的，可以弥补其生鲜的不足，同时也为其带 来人流，可谓两全齐美。 4 ) 力求避免与我们经营内容基本相同的食品、日用品批发或交易市场，冈为靠得近， 你不具有价格优势，反而会失去对消费者的吸引力。 ( 2 ) 标准食品超市 冈为它有很好的商品组织结构，尤其突出表现在生鲜上。所以除了与传统食品超市一样 以外，还要注意： 1 ) 可在高档住宅区开店； 2 ) 可选择地区性商业街开店，或在以百货为主体经营内容的购物中一I L , 附近开店， 因为人流量人，基本生活需求也大。 ( 3 ) 大型综合超市

34、1 ) 3 0 0 0 5 0 0 0 M 2 规模的超市，选在较大规模的居民区开店，一般居民支持数在5 万 1 0 万人口。 2 ) 6 0 0 0 - 1 0 0 0 0 M 2 以上规模的超市，选在城市边缘的城乡结合区。商圈范嗣在5 - 15 k i n ， 人口数在I O 一2 0 万以上的地区开店，但交通条件要求较高，停车场面秋与卖场面积比例 为1 ：1 ，否则无法达到汽车家庭所带来的购物吸引力要求。 3 ) 避免与同类型的大型超市开设的距离太近，否则会导致恶性竞争。 ( 4 ) 仓储式超市 它一般采取会员制的顾客制度，并实行付现款提货的销售方式。它选址策略为： 1 ) 土地与租金低

35、廉的价格和便利的交通条件： 2 ) 重点是选择在远离市中心的城乡结合区。 ( 5 ) 便利店 它的主要特色是“便利”。只要有人流的地方，凡能够提供便利性购物和服务的地方都 可以开发，即尽量在居民小区外的马路边上或集客能力较强的公共设施旁边，避免与传统食 舳超市开设在一起。如： 步行街：紧挨车站；商圈内有足够的人口：附近有单身宿舍或公寓：月租金 应不超过一天的营业额：竞争者较少的地段。 三解析商圈 店址选定后或有意向后，商圈就形成了。 1 商圈规模的确定 商罔是指店址吸引顾客地理区域，或者是来店顾客居住的地理范F 时。它是以J 占址所在地 为中心，沿一定距离向四周扩散所形成的门店吸引顾客的辐射范

36、嗣。 一般而言，超市的商圈是依超市规模大小来划分的。如中小商圈5 0 0 1 5 0 0 m ，顾窖以徒 步或骑车即可到达。大商圈5 0 0 0 m ，顾客来店多为坐车，而且大多数以购物为目的。而超人 商圈5 0 0 0 m 以上，多为高速公路或便捷的运转系统所形成的广大商圈。因此，商罔规模受fJ 店g , l 外冈素影响。内部因素主要指：经营规范、晶种、促销活动；外部冈素指：自然交通条 7 孛冒科学技术大拳M B A 学位论文 准托枣轰谊连镂趔枣建设壤g 莓 T 搏硝究 件、行政边界，所以，要想扩大商阁规模，既要准确选择合适的地段，X 要加强| j 店内外冈 豢的建设。 国外一些专家褥裔潮瓣

37、摘成较黧距离递减功能聪象，耄分为三个躐离带蠡鞠示： 一般地，颞雾离菜店越远， 髓光顾| 辱可能性就越，j 、，反之 ，光顾的可能性就越火。 2 溯定商圈 商罔规模大小 自于人口的多少和距离J 店的远i 眨而有所不同，而顾霹存在着划某个店戏 箨个岳瓣去贿茭菇；蘩麓可怒性。建越，这裁鬻要稳学的测定，确镶搿邈瘩蛙熬商效蔼圈藏淄 和顾客划本店或去竞争店购物的概率。 ( 1 )里制零售吸力法 蕻内窖是确定：在蘸个城镇或掰个区域之淘设立个中奔点，中奔点位j j 对鞭窖具有嗣 等吸引力的两家门店位置上，顾客在此中介点可能前往A 点，也可能前往B 店。 D 女= d d + ，P o 热) 即： 。城镇的商罔

38、范瞒：。到b 距离，( 1 + 五藏焉五( 百万再磊番刁C 百) ( 2 )硷犬概率摸懋 其内容是确定：一商店或商店群的零售引力受类似竞争者的影响，一个既定的购物巾心 对某一域以引力大小测定： P i = ( s J 凡 ) ( s J 佩 ) 居民区的顾客到j 商估购物的概率= ( j 商J 占的营业面积，从i 匮走到j 庙的时间x ) 一l q 店的营业面积从i 区走到j 店的时间 ) 扶上式中可蛆发现：x 是经验数据，是指顾客在购物行稳融间花赞靛效率。坦在舅本通 中闭科学技术大学M B A 学位论文准北市友谊连锁超市建设I 页1 ：1 可行悄研究 商产业省将 川2 代替，其公式更能符台现

39、实需要。通过这一公式，超市经营者能预测其Jr - 或店群所吸引的全剖住户数。 四广泛调研慎重落点 知道了立地条件，并确定了店址区位后，除了测定商圈外，还要派调研小组，对店址的 区位进行实地谰研。这种调研主要以文献、问卷调查和实地考察等方式为主。 1 宏观动态调奇 凋卅人员从政府有关部收集米的信息如公文报告、内部发行资料、年鉴、有关的l 报 杂祜中，掌握有关地区零售业发展态势及其格局，各地歧府对零售业的政簧倾斜、城市发展、 市场上的商品供求关系等，抓住有利时机，提出初步的店址可行性分析报告。 2 商圈实地调查 根据目标，选择一个或一个以上的零售区位作进一步分析，确定零售区商圈的规模及饱 利度。

40、3 客流量调齑 这是衡量J 占自 晟重要的因素。在其它条件相似的情况F ，来往行人最密集的位越是最仕 的。 客流量因时间、气候条件变化而存在差异，同时，阕道路不同，客流量也不同，凋青时 要区别对待。 表I交通状况调查表 人浼量 自行车流量机动车流量 中国人外国人并注 时间( 单向)( 单向) 男奠男女 星期9 力 1 0 点 2 l 点 总计 地点 9 中目科学技术火学M B A 学位论文淮北市友谊连锁超市建设项t l 可行性研究 袁2消费者( 人流) 调查表 您是本地人家住区 外地人 您常米#经常来每月一次 每年4 - 6 次每年2 - 3 次 偶然米。次第一次来 您家庭的人均收入5 0 0

41、 元以下 5 0 07 5 0 元 7 5 0 1 0 0 0 元1 0 0 0 1 5 0 0 元 1 5 0 02 0 0 0 元2 0 0 03 0 0 0 元 3 0 0 0 冗以E 地点M l n ：月日 4 竞争者调商 对超市地区内超市数量、实力及营销组合战略，确定它们对顾客、商品及服务需求满足 榉度，确定顾客对新店的需求。本店可达到多少商罔市场r 有率，将来可能会有什么样的销 售敛果及自身怎样策划改进才能超过竞争店。 5 最后落址 ( 1 ) 具体细节考察 r t r 冕度 fJ 店要被来往行人或乘下者所看到。可见度越高，fJ 店越易引起客流的注视， 他们来店购物的可能性就越大。

42、所以，可选择临街或三面临街的十字或三义路口。 2 ) 适用性 十地要考虑面积形状是否与fJ 店类型相符。不符时，有无改良的措施。 3 ) 邻店类型 有邻店在附近，要看与它们是否兼容，相互促进、协调发展。这需要两条途径： 一是商品组合相互补充，满足顾客“一揽子”购物需求；二是价格相互补充，高低 并存，满足各阶层购物需求，增大客流量。 4 ) 周围环境 了饵周围交通状况，是否接近主要公路，商品运至门庙方便否、交货方便否。 同时，采光条件、噪音污染程度、绿化状况、路面等也很重要。 ( 2 )最后决策审定 这一步，要采纳专家评估法寻找到最佳答案。 第二节投资估算与资金筹措 选定店址和商圈分析之后，就麻

43、考虑如何投资和筹措资金。 1 0 中霹秘掌娃术大学M B A 学往论文 港I b 枣袁谊连镬超毒建设磺瑶珂 f 矬孵究 一项目总投资及其构成 1 颅目总投资的涵义 礞舀总裁淡是 S 投爨矮露在筹建期、建设鞭、璺产鞠掰发生的全部投羹羹粥、一般馈况， 项目的资金来源中包括外部借款，麻将建设期借款利息计入总投资中，此时，总投资包括建 设投资、建设期赞款剥慰和流动燮金。 2 项口总投资构成与资产的形成 硕目的总投资包括建设投资、建设期借款利息婀1 流动资盒般资项目在建成交付使用时，项 舀投入的全嫠羹金分别澎菇固定炎产、无澎资产、递延资产嚣滚动资产。 建 髓 项 爨 总 投 瓷 幽2 二。建设投婆构袋奄

44、 砉算 1 建设投资构成 建设投资是指建设单位在项圈建设期与筹建期闸所花费的全部费t 【1 ；| ，根据我国现行项目投 资管瓣蕊定，建设投爨斑由蠢定资产控赘、无形资产投资、遂延资产投资、预餐费番 磷愈资产 投资方向调节税石部分组成，如图： 业吐 鼗疆 ，址筑I 棵赞 | 改嚣强一t 嚣j 毒翰瑶贽 I 。友裟I 褓舒 | 十池觚j H 赞垃搏按蛰 l 鞠薯潍汁蜚 | ，t 甓r 。投疆 无形资产与递延餐产摊销铸葬 淡；( 7 ) 销佟收入和税金及附加估算表；( 8 ) 损益表；( 9 ) 借款还本付息计算表。 上述佑簿表霹归纳为三类： 第一獒：分析颈目建殴期的建没投资和生产期的流动资金畦发资金

45、筹措和使刚计划。 第二类：分析颈目投产偌的总成本、销售收入、税垒和利润，为完成总成本估算表，还附 设丁毒萼辩、l 源成本铱算袭、豳定资产辑l 舞悠算表霸光影螫产与逶延资产撵镇镳舞表。 第三类：分析项目投产后归还建设投资借款本息的情况，即借款还本付息计弹表。 二生产期估冀 建设项目计算瓣包括两个阶段：是项瓣建漫勰；二是项圈生产鞭。 项日生产期是指项目从建成投产年份起至项目报废为l l 所经历的时间一般米讲，项目的 生产霸主要取决予壤嚣主要翅定资产瓣经滚寿愈期。 三憨成本费用的构成筠估算 I 总成本费用是指项嗣在一定时期内( 般为一年) 为生产和销售产品而花赞的全部成 本誊j 费藤。 2 总成本费

46、用的计算公式为： 总成本费用= 辩品进赞成本+ 外购燃料动力+ 工资及福剥费+ 修理费+ 攒1 8 费+ 摊镄费+ 场狙 赞+ 利息支出+ 其它费用 具体估算方法为： ( 1 ) 囊熬透货藏零售募，其计算公式如F ： 商晶进货成本= 全年销餮单位商品进货成本 商晶进赞成本通常以全年销售收入的一定比例估黛。 ( 2 ) 9 赡燃瓣动力成本绩葬，箕 t 舞公式为： 燃料动力成本一年耗电蜒单位电量成本 f 3 ) r 资及福剥费珐算 ，【资估算，其计算公式为：年工资成本畦f 一暇T ：定员数入均年工资额 福利费估算一般按照职。【一r 资总额的一定比例提取。 6 中同科学技术大学M B A 学位论史淮

47、北市友谊连锁超市建垃项目町行性研究 ( 4 州i I I l 龄仙钎j ! 】1 常采川i r 均年以法。 、1 均l ! E H 谢i 的i l 钳：公J 山： 型生笙尘堕丛! g 二型生堡! ! 笪鱼! 折I I 【年限 吲定资产原值是根据固定资产投资额、预备费、投资方向调节税和建设期利息计算求得。 。n h p f 啪T 书灶颅汁的籼I p 蚓定； _ f ，“= 鱼蛾1 1 I f 与州定资，。原1 j _ i ：的比半，根据行、眦会计制度 规定，争, I k i I , F k f I l 率核州川ij t 资J 叫洲“： 一j 确定。 【i ) 修理1 5 1 1 - i 弹。胜灶

48、按J c i 折I H 龆的定比例计掉。眩比率l 参照州类”, I k 的纤蛎数 l f ： 加以确定。 ( 6 ) 摊销费估算，呆川“线浊汁掉，小田戏俯。 无形资，。的摊销没仃规定删限的，拔不少J ：1 0 年的! | J 限分驯摊销。 递延资产按照财务制度的规定在投产当年一次摊销。 f 7 ) 财务费用估算 财务费用是指筹集资金而发生的各项费用，包括7 。经营J 9 j 问发 l i f l 9 建改投资T 抟款利魁、 和流动资金借款利息。建设投资借款在生产期发生的利息计算公式为： 每年支付利息= 年初本金累计额X 年利率 乃| j i ；i 化汁贸：，还苏“伯：按年木偿还，全年计息。 流

49、动资金利息= 流动资金借款累计金额年利率 f 8 ) 其它费用估算 ! e 。一赞是_ 彳n ，私I p _ 5 1 ： I t j 、锐t t t 龃J tJ 和财务豫川I 昧I 资驶丰f 1 利坍、州诬跚、折I n 费、 蜷川，优、摊销费后的费用。 在可行性研究与项目评估中，其他货川。殷是根扔 总成本贽川l 讨人项( 讯协址货成水、 外购燃料动力成本、 。资硬柏利费、折旧费、修理赀硬摊销赀) 之和的一定比率计算的，其 比率应按照同类企业的经验数据加以确定。 将上述各项台计，即得出生产期各年的总成本费用。 f 9 ) 经背成本自i 钟： 纤? # 成本越精项m 想成本赞川川除折赞、摊销费和利

50、息支出以后的成本费用，即： 坪+ ? 成小= 总成本费用折旧费摊销费利息支 四销售收入与销售税金及附加估算 1 销售收入估算，皿常采川_ 私R i 移lr I I T 率法。公式为： 预计销售收入= 滞f ，f ! ：蔷要额商吲内i I lf j 率( 滞 ：斋嘤钡= 何个j ：艇、F - ；i j 嘤 额一阿同l 山家庭数钉矧内l I I “半舒、l k 而积I - 有串) 2 销售税金及附加估算 在超市项目评价中，晴t , F i 搏圩 伉税及钠似税金搜附姐I 包括城I f J 维护建设税、救f r 坍刚I f J | | 。 ( 1 ) 增值税估算 增仇税址， to # 人【t JL 干