长沙梅溪湖区住宅项目营销推广方案（76页）.ppt
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长沙梅溪湖区住宅项目营销推广方案（76页）.ppt
1、中建梅溪项目策略执行提案S-C-Q模型：从背景过渡到目标需要解决的问题S我们有什么？（项目背景及外部背景）R2我们的目标（核心目标：12个月时间，销售4个亿？）Q核心问题是什么？项目的核心价值为产品、资源和地段；别墅产品相对稀缺，但基于目前长沙市场同类型近似总价产品去化的速度，实现年4万方以上的去化存在压力。联排别墅为长沙溢价产品，但在目前下行环境和明显竞争下，本案实现高价存在一定压力。总体2012年实现销售5.0亿；高价：别墅年去化均价达到12000元/平米以上。高量：年去化面积4万平米以上，远超出长沙市场同类型项目的去化速度。12高价问题？高量问题？如何实现高量高价？我们研究两个经典成功案
2、例中信 红树湾高量操作案例4年共经历六次推售，实现销售总面积30.7万，总套数1543套，销售金额41.75亿，实现均价1.36万元/S-C-Q模型：从背景过渡到目标需要解决的问题中信 红树湾04-07年，从求生到霸主核心要素湾区物业 比肩全球【掌控同类市场的话语权】让项目占据市场制高点让对手无法复制，同时揭示项目所有构成元素的高标准高压竞争下的品牌占位策略2004年2007年高压竞争下的品牌占位策略中信 红树湾找准定位，提前抢麦n红树湾一期产品结构多样但户型面积基本属于大平面豪宅范畴，同期市场的同质化是比较严重的；n作为直接竞争对手，红树西岸的产品由于大量高标智能化配置，导致竞争力下降。n第
3、一对手红树西岸支撑片区总价天花板，掩护红树湾出货；n红树湾集中炒作片区价值，保持与红树西岸的距离，快速出货；n提前入市，形象率先占位。高压竞争下的品牌占位策略中信 红树湾领导片区炒作，超越片区竞争n捆绑利好巨额广告当时“15公里滨海长廊的国际招标”正在进行中，引起了广大市民的关注，项目趁势进行系列软文炒作；n“中信=红树湾”重新定义片区，提出“湾区”的概念，并抓住深圳一直以来滨海不看海的遗憾进行炒作，引起关注；n明确区域价值个盘价值，将竞争对手锁定豪宅第一极的华侨城和香蜜湖区域，建立区域间的竞争；用纯粹富人区和湾区概念主打传统豪宅区域。中信红树湾品牌占位平面表现示例不以单项目为出发点，区域价值大于项目价值，区域市场地位大于项目试产地位湾区物业 比肩全球，它缔造的是一个湾区的梦想在高度领导力下的溢价策略长沙万达广场高价操作案例2011年共经历两次推售（不含商业），实现销售总面积7.8万，总套
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