山东青岛海尔优城邦中小户型住宅项目营销执行方案（34页）.ppt
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山东青岛海尔优城邦中小户型住宅项目营销执行方案（34页）.ppt
1、海尔优城邦2011营销保障计划2011年4月1项目目标体系品牌目标产品目标数字目标海尔地产新民生美居代表作海尔集团产业链资源嫁接的示范项目本年度实现住宅销售额15亿元海尔优城邦2Reporting System市场解析 项目自身解析 营销执行策略及落地保障 项目价值梳理3 第一章 市场解析整体市场价稳量跌供应持续走低市场存量增加区域差异较大观望浓厚，形势严峻三月份全市住宅整体走势：环比有所上升，但成交套数同比下降19.6%， 成交面积同比下降21.8%；成交均价环比下降11.7%，同比上升4.5%；政策影响凸显，非限购区域即墨、胶南成交占比较大；三月份全市供应、存量走势：新增供应量面积环比下降
2、 11.6%，市场存量面积环比增加0.2%。5区域市场中小户型存量大成交略有上扬存量有所上升供应持续走低三月份李沧住宅整体走势：受政策房入市影响，成交量面积环比上升17.2%，成交均价变化不大；三月份李沧供应、存量走势：新增供应量同比降幅较大，市场存量面积同比上升24.3%。成交低迷，不容乐观在售项目潜在项目售罄项目中海清江华府万科蓝山含章花园金光丽园宝龙城市广场伟东幸福之城山河城青岛新城市板块李沧CLD示范区存量及规模：区域整体放量大，竞争项目较多，且布局分散；形态及面积：在售项目主力面积区间为80-120平米，较为集中，产品以小高层、高层住宅为主；销售价格：单价9000-12500元/平（
3、毛坯），总价为80-110万元（毛坯）。客户群：市区外溢型客群约占44% ；区域内首置客户约占31%，区域内改善型客户约占20% 。区域市场特征区域市场在售项目产品同质化严重；区域供应主力面积为85-90，与本项目竞争较大；精装修渐成趋势，主流单价1300元/左右。大中型规模社区为主平均容积率2.3，主要形态为小高层、高层精装修渐成趋势，主流单价1300元/左右单价9000元/；总价尽量控制在80万以内（毛坯）单价12500/左右；总价控制在110万（毛坯）85-90套二套三常规型、紧凑型为绝对主力毛坯为主，项目品质感较低8区域市场潜在供应主要竞品主要竞品4-7月份，区域内市场放量较为集中；产品同质化严重，竞争激烈；8-10月份，市场放量相对较少，是项目较佳的入市机会。9119区域市场个案分析开盘当日，9#楼去化约为60%，11#楼去化率约为25%。原因：政策影响，造成客户观望；价格抗性较
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