1、松芝万象城D/E栋营销方案2013.1.16PART 1 营销背景与竞争分析n合肥市场现有公寓主要分为普通居住公寓和商办公寓两种性质，高端公寓稀少n合肥公寓市场现有产品实际的市场功能定位主要为“写字楼及住宅的低端替换型物业”。房地产市场的整体发展阶段决定合肥公寓市场以性价比路线为主流。n70年产权公寓，以2.9-3m平层层高为主，挑高产品多为早期审批项目，数量较少；n产品面积区间集中在30-80，少量超80大户型，主力户型面积集中在40-65之间；n精装产品数量稍逊于毛坯产品，但有增多趋势，精装产品可能成为未来公寓产品的一种方向。合肥典型公寓项目未来将提供约80.95万方的供应量，其中已上市未
2、销售的部分约54.65万方，未推出的量约26.3万方；公寓市场/客群分析第一层第二层第三层投资性客群自住型客群第一圈层：来源：项目所在区域客户；关注点：低总价，学区，区域成熟度；购房目的：自住与投资兼有，当前市场自住客户较明显。第二圈层：来源：合肥大区域；关注点：低总价，区域配套，升值潜力；购房目的：自住与投资兼有，投资客比例较大。第三圈层：来源：其他市区及省外；关注点：区域成熟度，升值潜力；购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的回乡置业客户。第一圈层：来源：项目所在区域客户；关注点：低总价，附加值，区域成熟度；购房目的：办公与投资兼有，以投资客为主，兼顾自住办公的客户。第二圈层：来源：合肥
3、市其他区域；关注点：低总价，区域配套，升值潜力；购房目的：投资客户为主，部分办公使用客户。第三圈层：来源：其他市区及省外；关注点：区域成熟度，升值潜力，附加值；购房目的：多为看中收益率的投资客，少量的办公客户。总结：当前客户集中在25-35岁之间，多为看中公寓的住宅性质、低总价、学区。总结：当前客户集中在30-45岁之间，投资客户占有较大比例，部分为办公自用，多看项目的收益率、区域成熟度、产品附加值。5面积控制及功能布局的合理；复式、挑高、赠送等创新形成区域商务价值；交通便捷；未来升值空间生活的便利大中型商业辐射满足投资需求保障过渡型自住客户的居住便利需求投资客户关注的核心是能够带来高投资回报的产品价值基础和持续增值空间，因此对产品地段、配套的关注甚至超越产品本身。客群分析福乐门福乐门n福乐门目前在售1#、2#楼东侧和东北角房源，折后价在6800元/平米，面积在38-53平米。按揭98折，
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