重庆涪陵百悦城商业项目定位与营销推广方案（106页）.pdf
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重庆涪陵百悦城商业项目定位与营销推广方案（106页）.pdf
1、香江豪庭二组团3号地块定位与营销推广方案项目综合研判总 纲本体认知地块属性基地区位宏观分析涪陵概况基地特征及现状基地区域发展项目商业定位项目商业规划产品设计建议产品价格定位项目swot分析项目成本构成项目收入估算商用物业分析物业形态发展典型个案解题思路建筑设计启示分析商业环境分析涪陵经济发展涪陵商贸发展涪陵商圈经济效益测算营销推广策略项目营销模式盈亏平衡点分析敏感性分析整体营销策略形象策略导入招商推进策略销售推广策略本体认知第一篇第一篇地块属性1基地区位2基地区位2基地特征及现状3基地区域发展41.1-编编 号号土土 地地位位 置置建设用地总面积建设用地总面积( (平方米平方米) )土地土地用
2、途用途最高出让年最高出让年限限（年年）控控 制制 指指 标标 要要 求求容积率容积率( (地上总地上总建筑规模建筑规模) )建筑密度建筑密度绿化比例绿化比例 建筑高度建筑高度起始起始价价（万元万元）楼面价楼面价（元元/ /）2009-3号地块南门山6456.6商业商业40年16073.0040%25%2425061559地块属性地上建筑楼层地上建筑楼层单层建筑面积单层建筑面积层高层高1层25823.52层25823.5商业用地性质，建筑用地面积为6456.6，总体量为1.6万方左右。地上建筑楼层地上建筑楼层单层建筑面积单层建筑面积层高层高1层25824.5层图图表表1图图表表23层25823.
3、54层25823.55层25823.56层25823.57层5813合计1607324米2层25824.53层25824.54层25824.55层25824.5合计1291022.5米根据3号地块控制指标分析，我司发现本案的建筑设计会因限规要求而存在两个矛盾因素。一是建筑做满容积率(图表1)标示的建筑面积，则项目受限高的影响，单层楼的层高在3-3.5米，从商用物业的角度审视，层高会显得非常局促，不适宜商业使用。二是如果将物业的层高设计成商业建筑比较适宜的标准层高4.5米（图表2），则本案的建筑面积仅能做到12910平米，与容积率控制内的面积规模比，少建3163平米，这就为贵司带来较大损失。因此，3号地块控制指标存在的问题，势必影响到项目的开发，望贵司对此作出权衡，并及时解决。1.2-基地区位项目基地位于南门山区域，中山东路与公园路和乌江路的两个路口交汇处。紧靠建设中的涪陵大剧院和滨江大道，
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