大沥凤西村商业项目前期策划方案（124页）.pdf
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大沥凤西村商业项目前期策划方案（124页）.pdf
1、富盛地产 2013-12项目核心问题梳理壹项目属性？项目核心问题是什么？项目概况项目位置：大沥新城大道东侧，规划中的博爱路南侧；用地面积：17457.6平方米容积率：4 ；建筑密度：50%；地块性质：商业用地；限高：50米产权属性：集体建设用地广佛路项目目前是已建的一层商铺，进驻的是一些饮食、娱乐项目，地块东边同凤西村一路之隔，周边商业气氛较为浓厚。餐厅项目现状红棉路项目现状项目现状项目目前已形成连片的娱乐饮食一条街，但只有首层商铺，利用率不高。项目为新城大道及规划中的博爱路东延线交界，商业价值较高，并且毗邻广佛路，大沥最繁忙、最具商业价值的商贸大道，对外交通便捷，城市主干道通达全市，拥有辐射
2、全广佛的路线；周边路网往狮山往狮山广佛路广佛新干线广佛高速新城大道城南路佛山大道本项目博爱路规划中博爱路东延线往禅城、鹤山往禅城、鹤山往禅城、桂城往禅城、桂城往广州往广州项目周边路网便利，辐射范围广，为博爱路及新城大道交界，商业价值较高。大沥镇政府大沥镇政府南方电网大楼南方电网大楼金茂大酒店金茂大酒店南海工商银行南海工商银行项目周边政府机关环绕，酒店、娱乐设施等一应俱全，具备浓厚的商业气氛及大量的消费人群项目属性长条型商业街已成雏形，但商业价值利用率低；周边商业气氛及消费人群已成型，但商业档次不高；对外辐射范围大，但项目吸引力受制于规模及功能设置；项目属性：中型社区商业项目，临街面大、两侧交叉
3、路口，周边商业气氛成型。现状及问题本报告需解决的核心问题梳理如何最大利用项目商业价值，提高项目收益？在成本及风险的权衡中最佳的商业规划及业态组合是什么？最佳的开发模式？核心问题如何平衡中长期经济效益？如何最大利用项目商业价值？如何回收成本及风险规避？对区域商业现状做全面的扫描及了解；并基于项目属性及市场地位，如何进行合理的商业方向定位。在“合理的市场定位及功能设计“前提下确定项目裙楼、塔楼层数、功能设置等合理业态组合并合理分布及规划。分解问题（二）分解问题（三）分解问题（一）测算投入及回报，寻找在市场风险可控及村委自身能够承担的经济投入下，最佳的开发模式？分解问题（四）分解问题1贰对区域商业现状做全面的扫描及了解；并基于项目属性及市场地位，如何进行合理的商业方向定位。大沥区域经济发展现状p大沥基本资料：全镇总面积95.9平方公里，户籍人口24.6万人，常住人口约55.8万人，下辖东区、西区
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