淮安三亚路地块项目产品规划建议书（28页）.doc
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淮安三亚路地块项目产品规划建议书（28页）.doc
1、淮淮安安三三亚亚路路项项目目产产品品规规划划建建议议依据项目相关经济指标、规划要点、市场情况，假设如下四个产品规划方案，进行分析比对：1 1、方方案案一一商商业业小小高高层层高高层层1 1）2 2 层层沿沿街街商商铺铺3 3 层层转转角角集集中中商商业业（7000 7600 ）2 层沿街商铺可充分利用翔宇大道、三亚路两条主、次干道带来的较大人流量，暂按出租为餐饮、服饰等设计，后期可据实际情况改造；沿翔宇大道商铺考虑设置具有一定对外辐射力的服务项目，沿三亚路商铺主要为社区自身生活配套；开发区无大型超市等集中商业设施，而未来居住人口将不断增加。翔宇大道和三亚路转角集中商业可引进大大型型超超市市或其
2、他类型商业，成为区域范围内的重要生活配套结集地。在提升本项目居住便利程度的同时，有助于项目价值提升，增加市场竞争力。且开发区众多人口基数、翔宇大道来往人流也能够支撑该商业的运营。此方案可实现较多的商铺租售面积，但 3 层集中商业体量偏大，第三层出租经营的市场风险较高。2 2）住住宅宅部部分分（116800 ）普通住宅形式，共 15 栋 45 个单元。其中，沿项目北边界排布 4 栋 18 层高层住宅，地块内部设置 11 栋 111 层小高层住宅，转角集中商业上方建设 1 栋 111 层小高层住宅。此规划中尽可能多的排布住宅，增加住宅销售面积，提高容积率，但小高层和高层在淮安市场的认可度和接受度低
3、，项目运营风险过大，3 3）容容积积率率1.95，接近指标要求，销售面积最大。方方案案一一经经济济测测算算表表注注释释：投投入入部部分分土地价格： 2006 年 4 月 30 日本项目地块挂牌成交， 地块面积 67359.40 ， 土地用途综合，容积率 2.0，成交价格 6030 万元，按照 6 60 0 万万/ /亩亩计算；前期费用：包含各类规费、勘察设计费以及三通一平、服务费等其它费用。市政基础设施配套费按 99 元/平米计算，结建人防费按 52 元/平米计算。建安工程费用；含配套设施，土建及安装工程。基础设施包含公共给排水、通信、燃气、电力等。由于项目地处郊区，基础设施不够完善，因此每平方米成本按较高值算，为 200 元/。道路景观为地块内部景观绿化和景观道路建设成本，绿化面积按用地面积 35%计算。其它费用均按照淮安市场行情粗略计算。住住宅宅收收入入部部分分住住宅宅销销售售价价格格
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