仲量联行：2019中国冷链物流市场的现状与展望（35页）.pdf

1、中国冷链物流市场的现状与展望 仲量联行 | 2019 年 1 月 2019 年仲量联行，保留所有权利。 中国的消费规模不断扩大、消费结构趋于升级，对于冷 链流通商品的需求也在持续增加。自2009年仲量联行发 布第一份冷链物流报告以来，十年间，中国的冷链物流 行业已经有了明显的发展，但仍低于世界平均水平。 此次仲量联行从房地产行业的视角，通过对于冷链市场 的分析及对行业相关人士的访问调研，总结了中国冷链 行业面临的四大机遇，这些机遇预计将为中国冷链设施 的租金增长和资本增值带来巨大的潜力。 同时也对本行 业的未来发展趋势做出了展望。 中国冷链行业的四大机遇 冷链物流简介 4 6 冷链资产评估标准

2、 关于中国冷链行业的建议 业内人士专访： 冷链行业的未来27 31 34 2019 年仲量联行，保留所有权利。4 2019 年仲量联行，保留所有权利。 简介 冷链物流 冷链物流及其市场细分 2019 年仲量联行，保留所有权利。 作为物流行业的重要组成部分，冷链物流 为易腐产品的流通奠定了基础，例如，生 鲜果蔬、肉类、乳制品、水产养殖产品和 药品等。 冷链物流属于综合性的行业，其中，冷链 运输、冷链仓储和其他服务分别占比约 40%、30% 和 30%。 30% 40% 30% 冷链物流市场细分 冷链仓储 冷链运输 其他服务（库内操作、打 包和贴标等） 来源：艾意凯咨询 中国冷链物流行业的巨大机遇

3、 2019 年仲量联行，保留所有权利。 通过对于市场的观察和业内相关人士的采访，仲量联行总结了中国冷链物流行业的四大机遇，这些机遇预计将为 冷链物流设施的租金增长和资本增值带来巨大的潜力。 冷链设施供应不足，地理分布不均衡， 呈现巨大的增长空间 目前市场较为分散，行业标准不理想， 新技术将创造新的机遇 冷链物流设施有着广泛的需求来源， 且需求持续增长 明确的政策支持将加速行业的发展 冷链仓储设施供应不足且分布 极不均衡，显现出巨大的增长 空间 机遇 1： 2019 年仲量联行，保留所有权利。 0.62 0.44 0.340.34 0.28 0.14 0.00 0.10 0.20 0.30 0.

4、40 0.50 0.60 0.70 英国美国加拿大印度韩国中国 人均立方米 六个国家的人均冷库容量对比（2016 年） 全球平均值： 人均 0.20 立方米 冷链仓储设施供应不足 2019 年仲量联行，保留所有权利。 尽管增长强劲，但与其他国家相比，中国的冷 链仓储设施供应量明显不足。2016 年，中国现 有的冷库容量为人均 0.14 立方米，而全球为人 均 0.20 立方米。 来源：全球冷链联盟 0.01 0.11 0.14 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.14 0.16 200820142016 中国人均冷库容量 立方米 中国冷链物流市场经历了显著

5、增长 2019 年仲量联行，保留所有权利。 在过去 10 年中，易腐食品的冷链流通率从 15% 上涨到了 30% 以上，而生鲜产品的货损 率从 30% 降低到了 20%。 同期人均冷藏容量增长了 14 倍。 然而，中国的冷链物流市场依旧发展不成 熟，设施标准也低于全球平均水平。 来源：国际冷链仓储协会 22% 19% 30% 8% 6% 冷链仓储设 施的分类 仓储型冷库 配套型冷库 生产加工型冷库 配送型冷库 产地型冷库 社区型冷库 地理分布不均衡 2019 年仲量联行，保留所有权利。 东北 6.95% 华北 12.28% 西北 5.70% 西南 9.38% 华中 15.45% 华东 37.2

6、% 华南 10.19% 从地理位置来看，冷链仓储设施在中国的分布极不均衡。 从仓储应用类别来看，亦是如此。储藏鱼和肉类的冷库（储藏温区在负25 到负18 摄氏度之间）数量较多， 但对于用于储藏生鲜果蔬的冷库（储藏温区5 到 15 摄氏度）的数量来说，却远不及市场需求。 中国冷库容量分布百分比 来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会；链库网 升级需求将创造新的增长潜力 2019 年仲量联行，保留所有权利。 具有精确温度控制和灵敏监测系统的现代冷链仓储设施的市场份额很小，估计不到5%。 图片来源：太古冷链物流 冷链用户的升级需求十分迫切，尤其是在稳

7、 定且可调节的温度控制、产品可追溯性以及 分拣和配送速度及效率方面。 很多冷链设施供应商正在积极改造现有项 目，建立新的设施标准以满足新的市场需 求，冷链设施市场将迎来升级转变。 未来几年冷链市场预计将大幅增加 2019 年仲量联行，保留所有权利。 10.1 13.6 22.6 29.4 45.9 58.6 0 10 20 30 40 50 60 70 201120132015201720192020 美元（十亿） 中国的冷链市场规模正以超过 20% 的复合年增 长率持续增长，预计将在 2020 年达到 586 亿美 元的市场规模，占全球冷链市场的近四分一。 中国冷链物流市场的规模预测 来源：

8、全球冷链联盟；智研市场调查；中信建投证券；艾瑞市场咨询；艾意凯咨询 冷链仓储设施具有广泛的需求 来源，且需求持续增长 机遇 2： 14 2019 年仲量联行，保留所有权利。 需求来自哪里？ 2019 年仲量联行，保留所有权利。 0%5%10%15%20%25%30%35% 食品生产商 食品贸易商 特许经营餐厅 零售连锁 生鲜电商 第三方物流 2018 年上半年各行业对冷链仓储设施的需求面积统计 2018 年上半年全国冷库租赁量突破 150 万 平方米，同比增长 14.9%。 冷链第三方物流的需求量最大，其次是特 许经营餐厅，零售连锁店和生鲜电商。 来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会；

9、链库网 案例研究：医药行业 2019 年仲量联行，保留所有权利。 0 10 20 30 40 50 60 20122013201420152016 人民币（十亿） 中国医药冷链行业市场规模 我国的医药冷链市场远未成熟，根据国家药监局公布的数据表明，中国药品冷链的覆盖能力仅为10%左右，药品的质量问题中 有近20%与冷链物流相关。随着中国医药冷链行业市场规模持续扩大，标准逐步规范化，国际及国内大型医药生产企业对高标 准的冷链仓储设施有很强的需求。 来源： Pharmaceutical Commerce 高附加值性质：与其他冷链流通品相比，医药品通常为高 附加值商品，具有较高的流通率和更高的利润率

10、。 发展机会和动力：自2015年以来，医药领域及生物疫苗领 域发生的多次大事故让冷链物流成为国家规范的重要对 象，药品冷链标准在逐步加强。 巨大的未来增长潜力：中国目前是第二大药品消费市场， 自 2012 年以来每年增长 10%。 主选原因赞成意见反对意见 量身定制 (BTS) 能够以相对较低的租金获得宽 敞的空间 租户和业主规避了资产风险不是一个可行的业务扩展策略， 不利于业务扩张 标准冷库，结合了常温、冷藏 和冷冻存储空间 更小、更灵活的空间可以租赁给不同类型的租户， 适应变化的需求 难以满足不同租户的特定要求 什么样的冷链设施是用户的首选？ 2019 年仲量联行，保留所有权利。 冷链设施

11、 来源：仲量联行 适用于冷库业主和租户的“双赢”策略 租户愿意与具有相同设施标准的公司共享冷链仓储设施空间，甚至共享最小库存单位 (SKU)， 以实现最优经济效益。 仲量联行预测“共享”模式 集中度低且行业标准不规范，新 技术将创造新的机遇 机遇 3： 2019 年仲量联行，保留所有权利。 4.98% 5.34% 89.68% 排名前十的企业 排名10100 的企业 其他 中国冷链物流市场集中度低 2019 年仲量联行，保留所有权利。 中国的冷链市场非常分散，集中度低， 企业规模小。据统计，目前排名前一百 的冷链物流市场参与者的市场份额不足 10%，缺乏行业主导企业。 中国冷链物流 参与企业的

12、市 场份额统计 排名前10 名的企 业所占冷链市场 份额不到 5% 来源：中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会 2% 2% 2% 59%59% 35%35% 2016年全国新建 冷库制冷剂统计 二氧化碳 + 氨 二氧化碳 氨/氟利昂 氟利昂 氨 行业标准不规范 2019 年仲量联行，保留所有权利。 整个冷链过程中的操作不当和流通产品的 可追溯性差造成了冷链流通品的高浪费和 高损坏率，高达 20% 至 30%。 同时，中国冷链仓储设施的制冷剂使用情 况也尚不规范。安全、环保和可持续的制 冷剂，如二氧化碳、二氧化碳与氨化合 物，由于初始设备投入成本和维护成本较 高，尚未被广泛接受（使用率低于4%

13、）。 来源:中国物流与采购联合会冷链物流专业委员会 新技术将为冷链物流市场带来新的机遇 2019 年仲量联行，保留所有权利。 与传统的冷藏仓库相比，由于自动化立体仓储系统（ASRS）在节能、节省劳动力成本和占地面积较小方面具有强大优 势，预计将会被更广泛地采用。 最新的冷链技术，如自动化立体仓储系统 (ASRS)、自动导引车系统 (AGV) 以及集和了 仓储管理系统 (WMS)、运输管理系统 (TMS)，订单管理系统 (OMS) 和计费管理系 统(BMS) 的智慧物流综合管理系统虽然尚未 完全普及，因其在节省运营成本和提高效率 方面的优点，从而逐渐被中国冷链市场接 受。 图片来源： 新技术将为

14、冷链物流市场带来新的机遇 2019 年仲量联行，保留所有权利。 仲量联行认为，中国的冷链市场有很大的 整合和技术改进空间。 新技术，尤其是以下技术，预计对冷链发 展尤为重要： 通过 WMS 系统和智能温度监控传感器 优化的经济型冷藏仓库。 装备 ASRS系统的全自动冷库将更好地定 位于产品规模和温度要求标准化的最终 用户。 生鲜食品电子商务巨头可能率先采用物 联网和区块链技术来提供差异化的客户 服务。 图片来源: www.warehousenews.co.uk 明确的政策支持将加速该行业 的发展 机遇 4： 2019 年仲量联行，保留所有权利。 国家层面政策支持冷链市场发展 2019 年仲量联

15、行，保留所有权利。 食品安全法出台 从国家层面来看，已制定并实施了一系列明确的政策来支持冷链市场发展。 发布农产品冷链 物流发展规划 改变冷库电费以匹 配工业项目而非商 业项目 对十个省的冷链设施 建设提供资金支持 冷链物流是“十三五” 规划 (2016-2020) 的 重点之一 来源：由仲量联行收集并分类 国务院出台关于加快发展 冷链物流保障食品安全促进 消费升级的意见，立足于 推动冷链物流发展，保障生 鲜农产品和食品消费安全， 带动上下游产业协同发展。 应加强支持冷链仓储设施建设的政策 2019 年仲量联行，保留所有权利。 近年陆续出台的政策显示，冷链物流已是国务院，各部委和各级政府都极为

16、关注的一个行业。 针对整个冷链行业的 政策将愈发明朗并有针对性，逐渐形成完善的政策环境。目前的冷链政策还停留在相对宏观的层面，对冷链仓储行 业的影响有限，冷链仓储设施仍然需要明确的法规、操作标准以及实施细则助推行业进一步发展。 从土地供给政策层面，冷链仓储设施面临的挑战和机遇分别是： 挑战：由于工业用地的土地供应量减少，在中国各大城市，用于仓储用途的土地（包括冷链仓储用地）相当紧张。 机遇：与物流仓储高标库相比，冷链仓储设施通常投资力度更高并且可以产生更多的税收，因此，更有利于确保土 地的供应。 全国冷库市场租金表现 2019 年仲量联行，保留所有权利。 北京 长春 沈阳 杭州 上海 南京 广

17、州 南宁 昆明 贵阳 重庆 成都 天津 厦门 乌鲁木齐 武汉 长沙 西安 郑州 济南 哈尔滨 合肥 南昌 石家庄 太原 海口 西宁 兰州 银川 呼和浩特 仲量联行预测： 由于供应短缺和需求增长，一线城市（北 京、上海、广州和深圳）的平均租金将在 接下来的几年保持高位。 部分农产品原产地（如昆明、海口和乌鲁 木齐）的高租金表明农产品预冷库和产地 型冷库可能具有巨大的市场潜力。 来源：L （2018年11月） 3.5-6.0 2.5-4.0 1.8-3.0 单位：元/板/天 租金增长的巨大潜力资本价值相应增长 租金和资本增值的巨大潜力 2019 年仲量联行，保留所有权利。 市场参与者增多愿意为更高

18、标准 的设施支付更高 费用 供应有限 但需求旺盛 中国冷链行业的未来 业内人士专访 2019 年仲量联行，保留所有权利。 用户方：对冷链仓储设施的要求将逐步提高 2019 年仲量联行，保留所有权利。 市场在逐渐成熟，标准也在不断 提高。中国的冷链市场正从稳定 发展阶段转向快速发展阶段。 为了从用户的角度获得见解，仲量联行对冷 链食品行业用户的管理人员进行了采访。 来源：摘自仲量联行采访 使用模式及要求 当前 冷链设施的展望 未来 设施标准 较低且不规范 BTS 解决方案 现有物业难满足使用要求， 因此倾向于采用BTS的解决方案 BTS 细节 可能通过第三方（第三方物流/冷藏运营商） 来定制租赁

19、合适的物业 需求 倾向使用综合了干库、 冷藏和冷冻库相结合的项目 冷链技术 温度监控警报， 充分利用物联网技术 全自动仓储 用电成本低且稳定， 但建设和维护成本高 二氧化碳作为制冷剂 环保，但在早期投资较高 “共享模式”的可能性 运营商：冷链仓储设施的升级-从量变到质变 2019 年仲量联行，保留所有权利。 冷链物流第三 方的业务需求 冷链运行的 技术要求 冷链运营的 挑战/机遇 为了从运营商的角度获得见解，仲量联行采访了冷链供应商的高层管理人员，该供应商的核心业务为冷链设施运营 和冷链运输。 客户类别： 1. 生鲜电商 2. 进出口贸易商 3. 餐饮连锁 4. 食品加工型企业 5. 医药行业

20、 优选冷库温度区间 1. 优选冷库温度区间 -2525（可并行调节） 2. 最旺盛的需求： 04，-18 1. 大部分的冷库是租赁高标仓库后 改造为冷库的 2. 通常为钢制结构 3. 应用射频识别 (Applied RFID)、 运输管理系统 (TMS)、订单管理 系统 (OMS)、仓库管理系统 (WMS) 4. 将采用全自动冷库 1. 氨作为制冷介质 2. 共享模式的运用 3. 最后一公里：不仅是选址问题， 还要面临技术挑战。与饿了吗和 达达等第三方承运人合作可以一 定程度上解决“断链”的问题。 4. 温度控制：储存时温度尚可控， 但运输存在温控困难。与专业冷 链第三方物流的合作可能会有所

21、帮助。 来源：摘自仲量联行采访 中国冷链市场正处于蓬勃发展的时期，但尚未发展成熟。在经济发达地区，特别是在华东地区， 冷库行业的发展已经是从量变到质变的一个升级，而其他大部分区域冷库的量还严重不足。 用方需求 客户类别： 1. 贸易流通类 2. 生产制造类（食品和饮料公司） 3. 餐饮渠道类（快餐连锁） 商超、电商要求越库操作 开发商：从建设定制化到标准化的冷链仓储设施 2019 年仲量联行，保留所有权利。 为了从冷库业主方的角度获得见解，仲量联行对知名冷链仓储设施开发商的管理层进行了采访，该公司开发运营 高标准的冷链仓储设施。 增长领域 各温度区间的冷链仓储设施需求都很旺盛，但冷 冻库的需求

22、量最为强劲。 未来发展计划 最后一公里：可能与住宅、商业项目结合 将考虑建设全自动的高架冷库，占到冷链物流园 区的一定比例，但不会是主流 仲量联行：贵公司未来的冷链发展战略目标是什么？是建 设标准化的冷库为主，还是定制型冷库为主？ 未来的冷链发展的战略目标是以建设标准化冷库（公共库）为 主，定制型冷库为辅，因只做定制型的冷库规模扩张速度较慢。 来源：摘自仲量联行采访 评估标准 2019 年仲量联行，保留所有权利。 仲量联行冷链设施 冷链仓储设施的评估标准 2019 年仲量联行，保留所有权利。 在评估冷链设施项目是否具有较强的投资价值或是否符合最 终用户要求时，仲量联行提出了七大因素包括位置、规

23、模和 布局、运营成本、技术应用、制冷系统、可调整性和设施结 构。 位置 规模和布局 运营成本技术应用 制冷系统可调整性设施结构 冷链仓储设施的评估标准 2019 年仲量联行，保留所有权利。 位置是一大重要的因素，因为运输成本占物流总成本的比例最高大于存储和管理成本的总和。 规模和布局对于交通组织和货物流线是必不可少的，这是影响冷链物流设施是否适合某些用户的因素。 冷链仓储设施通常具有耗能较大，运行成本高的特征，因此冷链设施的实际运营成本也应是被重点考虑 的评估因素。 技术应用和设施的运行效率、稳定性以及维护成本具有较大的关联性。 制冷系统的采用和项目的可持续性、环保性和设施安全性息息相关。 冷

24、链仓储设施的设施结构和项目可调整性(包含结构及温控的可调整程度)是评估的加分因素。 关于中国冷链物流行业的建议 2019 年仲量联行，保留所有权利。 制定适用的法规、操作标准以及实施 细则。 在规划过程中考虑冷链物流设施的用 地规划，预留一定比例的工业用地为 冷链物流设施所用。 探索混合用地的可能性，以解决城区 范围内冷库容量不足的问题，以支持 O2O 零售模式和最后一公里冷链配 送的问题。 开发综合干仓、冷藏库和冷冻库相结 合的冷链物流设施。 基于定制需求，建设全自动化冷库。 采用经济高效的技术，如应用射频识 别技术 (Applied RFID)、TMS、OMS 和 WMS相结合的技术等。

25、采用专业化 (BTS) 和标准化策略（可 由不同类型的租户采用的公共仓库） 相结合。 拓展一系列的增值服务以增加运营收 入来源。 前瞻性规划，至少提前 12 个月开始 寻找合适的冷链设施。 如果存储的产品相对标准化，则考虑 采用自动化来应对不断增加的劳动成 本。 考虑采用共享模式以节省冷链设施使 用成本。与要求相同设施标准的公司 共享冷库资源。 在选择冷链设施时首选采用了安全及 可持续发展的制冷方式的物业，以避 免运行过程中的风险。 在中国很大一部分的冷链设施是租赁 物流高标仓库改造而成的，而不是单 独建造的物业。 结合了常温干仓和冷藏冷冻库的冷链 设施具有更好的市场适应性和灵活性。 需关注具有优越地理位置和良好配置 的冷链设施，同时也需关注支持最初 一公里的冷链设施（如预冷库等）。 政府开发商最终用户投资者 黄晖 中国区物流部总监 仲量联行 R 司徒艺 中国区工业地产部总监 仲量联行 S 韩蕾 中国区工业地产部高级经理 仲量联行 H 2019 年仲量联行，保留所有权利。 扫描二维码 关注微信号