沈阳太原街项目商业专项规划方案建议书（87页）.ppt
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沈阳太原街项目商业专项规划方案建议书（87页）.ppt
1、WANGRUIYI 沈阳项目商业专项规划方案沈阳项目商业专项规划方案WANGRUIYI 项目公寓部分经营定位分析项目公寓部分经营定位分析 项目写字楼部分经营定位分析项目写字楼部分经营定位分析 项目酒店部分可行性分析项目酒店部分可行性分析 项目商业部分经营方案项目商业部分经营方案【项目公寓部分项目公寓部分经营定位分析经营定位分析】WANGRUIYI4WANGRUIYI5发展历程：发展历程：沈阳公寓市场起步较晚（2002年），第一个公寓产品以其优越的地理位置，总价低小户型的定位，满足了部分追求便利生活配套的年轻人和投资客户的需求，市场反响良好。在良好的市场反响下，2003年多个项目快速跟进市场上多
2、个项目快速跟进，这些早期推出的公寓项目均以纯售小户型的定位获得了优厚的市场回报。在市场利益的趋势下从2006年开始，公寓市场供应加速，供过于求的现象日益严重，市场竞争激烈，大部分项目的销售速度减缓，公寓空置情况日渐严重，公寓产品开始分化，商住两用公寓开始泛滥。造成目前公寓市场混乱的主要原因有两点：其一，政府出于城市形象政绩的考虑，要求绝大多数项目必须规划大体量的公建设施，这种脱离市场需求的做法，促使部分项目转而建造公建立项的产品，亦商亦住；其二，大部分开发商想快速回笼资金，因此对办公和居住功能没有限制。产品定位：产品定位：沈阳市公寓市场起步较晚，市场尚不成熟，比较混乱；虽然多数公寓，特别是高档
3、公寓以“服务式公寓”“酒店式公寓”的定位为卖点吸引投资者，但在实际经营运作上，市场尚未出现真正意义的产权单一的酒店服务式公寓项目。产品分类：产品分类：目前沈阳市场上出现的公寓类型主要为纯居住类公寓、商住公寓、服务式/酒店式公寓、LOFT；其中商住公寓和所谓的服务式/酒店式公寓占市场主体。WANGRUIYI6公寓分布公寓分布现有公寓产品主要集中在太原街-南京路、北站商贸区和金廊沿线。其中北站商贸区多为高端公寓产品，太原街区域多为中端偏上产品，金廊沿线尚处于开发初期，但未来预测也应以高端项目为主。经营策略：经营策略：目前沈阳市公寓市场各类公寓项目均以散售为主要经营方式，中小投资客成为公寓项目主要的目标消费客群。产品价格产品价格由于公寓项目整体品质不高，商住混杂公寓大量存在，因此在价格上也未体现出公寓产品的高价位。目前公寓产品价格较周边住宅或同一项目中的纯居住产品并没有明显提升，部分公寓只能通过
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