房地产投资之土地价值评估方法与案例实操培训（44页）.pdf

1、资产评估 分享会（一） 土地价值评估方法与案例实操 分享人：陈明明 2018.04 PART1:土地价值评估方法科普 市场比较法 收益还原法 假设开发法 PART2:土地价值评估案例实操 杭州金诚大厦土地价值评估 无锡太悦地块土地价值评估 CONTENTS 成本逼近法 基准地价修正法 常用土地价值评估方法解析 3 市场比较法 收益还原法 假设开发法 成本逼近法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。市场 比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比 较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合

2、理价格的方法。 收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格 的方法。当把未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就 表现为土地价格。其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存 入银行而每年获得的利息量。 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，在加上一定的利润、利息、应缴纳 的税金和土地增值收益来确定土地的价格的方法。成本逼近法一般用于新开发土地、工业用地、既无 收益又无比较实例的公建、公益用地的价格评估。 基本公式：地价= = 土地取得费 + + 土地开发费 + +

3、税费 + + 利润 + + 土地增值收益。 假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业 费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算带估土地价格的方法。土地投资旨在获得报酬，这个 潜在的报酬多少就决定了土地价格的高低。 基本公式：地价= =房产总售价- -建筑费用- -专业费用- -利息- -销售费用- -税费 - -开发商利润 基准地价修正法 基准地价系数修正法是通过待估宗地地价影响因素的分析，对各城镇已公布的同类用途同级土地 基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格方法。由于基准地价是区域平均价，因此，要评估该区域 中某一宗地的价格，还必须根据该宗

4、地的区域条件和个别条件，对区域平均价进行修正，方能得出宗 地价格。 各类土地价值评估方法比较 4 方法 市场比较法收益还原法假设开发法/剩余法成本逼近法基准地价系数修正法 比较项目 主要原则替代收益建筑成本+地价=房地价成本可及性替代 评估对象 1.土地2.建筑物 3. 不动产 1.土地2.建筑物 3. 不动产 1.土地2.建筑物 1.建筑物2.新开发土地 土地 适用范围 适宜有交易实例地区的土地及不动 产估价 适宜有收益的土地或建筑 物 有交易地区，且地产有开发、 再开发价值 建筑物或新开发地 已有基准地价和宗地价 格修正系数表 限制 1.无类似交易案例，或无市场交易时， 难以评估2.必须考

5、 虑所有差异的项目，并加以适当修正 3.必须查证比较案例资料的准确性 1.对无收益不动产评估困难 2.收益数据必须合理、准确 3.还原利率必须适当 1.对不适宜建筑或无再开发价值 土地评估困难 2.房价预测难以准确 3.开发费用难以准确 1.不适宜于已建成地或已开发地 2.成本不等于价格 不适宜于无基准地价区域 理论基础 1.依实例地价格，比较求评估地价格 2.无理论基础，但实用 1.未来纯收益还原现值即为 价格 2.有理论基础 1.地价=房地价-建筑成本-利润利 息 2.建筑价=房地价-地价 3.有理论基础 1.建筑价=重置成本-折旧 2.新开发地价=土地取得费+开发费 +利润+利息+区位修

6、正 宗地价=基准价（1区 域及个别因素修正系数） 批租年期系数时间修正 系数 估计程序 1.收集适当交易实例 2.查证交易条件状况、包括价格、支 付条件、动机及宗地条件 3.实例交易情况修正 4.实例期日修正 5.实例区域及个别因素修正6. 判定比较价格 1.估计总收益 2.估计总费用 3.计算纯收益 4.选定还原利率 5.计算收益价格 1.估计开发完成后房地售价 2.估计建筑费用 3.估计各项税费 4.计算地价 1.确定土地征用拆迁费 2.确定开发费 3.确定利润 4.确定利息 5.计算成本价格 6.位置修正 1.查定基准地价 2.查证评估地块条件 3.查定各项修正系数 4.修正出宗地价 现

7、实性评估结果与市价相近，最具现实性评估结果与市价稍有偏差接近市价评估结果与市价常有偏差接近市价 掌握难易易难易容易易，适于多宗地估价 评估结果比较价格收益价格剩余价格成本累加价格比较价格 市场比较法 5 基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估 价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两 宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。 适用范围 主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。 测算公式 PDPBABDE 式中：PD待估宗地价格； PB比较

8、案例价格； A待估宗地情况指数比较案例宗地情况指数正常情况指数 比较案例宗地情况指数 B待估宗地估价期日地价指数比较案例宗地交易日期指数 D待估宗地区域因素条件指数比较案例宗地区域因素条件指数 E待估宗地个别因素条件指数比较案例宗地个别因素条件指数 操作步骤 1. 广泛搜集宗地交易实例； 2. 选取比较实例（一般2-3个为宜）； 3. 建立价格可比基础； 4. 进行交易情况修正； 5. 进行交易日期修正； 6. 进行区域因素修正； 7. 进行个别因素修正； 8. 求出比准价格。 搜集交易实例的途径 1. 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； 2. 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的

9、信息； 3. 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； 4. 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； 5. 同行之间相互提供信息资料； 6. 其他途径获取资料。 得出修正系数A、B、C、D 确定对标项目交易地价PB 多个PD价格取平均值 市场比较法 6 搜集交易实例的内容 1. 交易双方情况及交易目的 2. 交易实例的状况 一般应包括： (1) 坐落位置、形状与面积； (2) 地质条件； (3) 购物、交通等环境条件； (4) 土地利用现状与规划用途； (5) 有关地上建筑物的基本情况； (6) 权利状况和土地使用年限等。 3. 成交价格 4. 付款方式 5. 成

10、交日期 （PS: 对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误！） 选择比较实例原则 一般原则是同类型规划用途、距离待估地3公里范围内（同地段/同区域）、 交易日期在评估日1-2年内为宜。 将各个交易实例状 况进行汇总，以表 格形式呈现。 修正系数确定 1.交易情况修正 按经验值敲定修正系数，一般拍卖比常规价高5%，协议出让比常规价低5%。 2. 交易日期修正 将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。 主要用地价指数进行修正，修正公式为：VE=V0Q/Q0 式中：VE：估价期日宗地价格V0：交易期日宗地价格Q：估价期日地价指数Q0：交 易期日地价指数 3. 区域因素修

11、正 按地段、配套等进行相应修正，主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用 设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚 程度等。 4. 个别因素修正主要是临街道路、地块形状、宽深比等因素，修正 系数可查个别因素修正系数表。 （PS：各项修正不超过20%，总修正不超过30%。） 年期修正系数表（资料收集） 7 使用年期12345 修正系数0.07040.13620.1976 0.25500.3087 使用年期678910 修正系数0.35880.40560.44930.49010.5283 使用年期1112131415 修正系数0.56400.59730.6284 0.657

12、50.6846 使用年期1617181920 修正系数0.71000.73370.75580.77650.7959 使用年期2122232425 修正系数0.81390.8308 0.84660.8613 0.8750 使用年期2627282930 修正系数0.88790.8999 0.91110.92160.9314 使用年期3132333435 修正系数0.94050.94910.95700.96450.9715 使用年期3637383940 修正系数0.97800.98410.98970.99501.0000 商业用地宗地使用年期修正系数表： 使用年期12345 修正系数0.05950.

13、11550.1683 0.21790.2646 使用年期678910 修正系数0.30860.3500 0.38900.42570.4603 使用年期1112131415 修正系数0.49280.52340.55220.5793 0.6049 使用年期1617181920 修正系数0.62890.6515 0.67280.6929 0.7118 使用年期2122232425 修正系数0.72950.74630.76200.7768 0.7908 使用年期2627282930 修正系数0.80390.8163 0.82790.83890.8492 使用年期3132333435 修正系数0.858

14、90.86810.87670.8848 0.8924 使用年期3637383940 修正系数0.89960.90630.91270.9187 0.9243 使用年期 4142434445 修正系数0.92960.9346 0.93930.9437 0.9479 使用年期 4647484950 修正系数0.95180.95550.95900.96220.9653 使用年期 5152535455 修正系数0.96820.97100.97350.97590.9782 使用年期 5657585960 修正系数0.98040.98240.98430.98610.9877 使用年期 6162636465

15、修正系数0.98930.9908 0.99220.99350.9948 使用年期 6667686970 修正系数0.99600.9971 0.99810.9991 1.0000 住宅用地使用年期修正系数表： 使用年期12345 修正系数0.05780.11240.16400.21290.2591 使用年期678910 修正系数0.30280.34420.38330.42030.4553 使用年期1112131415 修正系数0.48830.51960.54920.57720.6037 使用年期1617181920 修正系数0.62870.65240.67480.69600.7160 使用年期2

16、122232425 修正系数0.73500.7529 0.76990.78590.8011 使用年期2627282930 修正系数0.81540.82900.84180.8539 0.8654 使用年期3132333435 修正系数0.87630.88650.89630.90540.9141 使用年期3637383940 修正系数0.92230.93010.93750.94440.9510 使用年期4142434445 修正系数0.95720.96310.96860.9739 0.9789 使用年期4647484950 修正系数0.98360.9880 0.99230.99621.0000 工

17、业用地使用年期修正系数表： 年期修正公式为： Vt=V0K 式中： Vt：年期修正后宗地价格 V0：年期修正前比较实例价格 K：年期修正系数 K=11/（1+r）m/ 11/ （1+r）n （18） 式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期 土地使用权年期是指土地交 易中契约约定的土地使用权年 限。土地使用权年期的长短， 直接影响可利用土地并获相应 土地收益的年限。 容积率修正系数表（资料收集） 8 XX市住宅用地容积率修正系数表 容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数 10.68572.70.9734.41.3821 1.10.6992.80.9764.5

18、1.412 1.20.7162.90.9894.61.4365 1.30.733314.71.4533 1.40.75143.11.0144.81.4698 1.50.76193.21.0364.91.4968 1.60.77813.31.06151.52 1.70.79623.41.0865.11.5352 1.80.8193.51.11485.21.5498 1.90.83463.61.14165.31.5555 20.85633.71.16855.41.5625 2.10.87233.81.19795.51.574 2.20.89023.91.2335.61.5822 2.30.9061

19、41.2635.71.5904 2.40.92884.11.29365.81.594 2.50.94124.21.32435.91.5985 2.60.95674.31.352661.6012 商业用地宗地容积率修正系数表： 住宅用地宗地容积率修正系数表： 收益还原法 9 基本原理 将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其 统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土 地未来地租的资本化是其基本原理。 适用范围 只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。 不适用于没有收益的不动产估价。 测算公式 P=a/r1-1/(1+r)m 式中： P有限

20、年期土地收益价格； a年土地纯收益； r土地还原利率； m土地使用年期。 操作步骤 1搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2估算年总收益； 3估算年总费用； 4计算年纯收益； 5确定还原利率； 6选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7确定待估宗地地价。 各类型土地还原利率表： 一般建筑物还原利率比土地还原利率高2%-3% 收集项目经验各类数据， 得出年纯收益 可根据行业平均收益水 平X年经营收入 还原率科普 10 土地还原率 土地还原率=土地年纯收益/土地价格。 可以通过市场比较或同期银行利率比较确定土地还原率。 还原率 (1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的

21、还 原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯 收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须 是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。 (2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对 应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的 还原率，也应是建筑物还原率。 (3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下， 土地还原率比建筑物还原率低23个百分点。 综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。 若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原

22、率。计算公式如下： 公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B) 公式2：r=r1L十(r2+d)B/(L十B) 式中：r综合还原率； r1土地还原率； r2建筑物还原率； L地价； B建筑物价格； d建筑物折旧率。 上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；第二个公式适用于建筑物折 旧前的纯收益的情况。 土地还原率取当年中国人民银行存款利率值加上估价师认为在估价时点所需的附加 值。个人一般取6%-10% 假设开发法 11 基本原理 在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本 及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的 方法。 适用范围 适用

23、于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形： （1）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价； （2）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价； （3）现有房地产中地价的单独评估。 测算公式 VA(BC） 式中： V待估土地的价格 A总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润 操作步骤 1. 调查待估宗地的基本情况； 2. 选择待估宗地的最有效利用方式； 3. 估计开发建设周期和投资进度安排； 4. 估算开发完成后的不动产总价值； 5. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售 的税费。 6.估算待估宗地的土地

24、价格。 房地产开发项目（常用情景） 基本公式： 土地价格房屋的预期总售价建筑开发总成本利润税收 利息 地产开发利润率： 一般地产开发无风险利润率为15%，正常预期利润率为20%，预 期利润率为30%。 假设开发法应用表格 12 单价单位相关说明取费标准 一.开发成本4012元/平方米 勘查设计和前期工程费+建筑安装工程费+室外工程费+其他费用 1、勘察设计和前期工程费170元/平方米 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响评价费及综合管网设计费等，以建筑安装 工程费为基数，一般按5%-10%的比例确定，本次评估根据估价对象项目规模、建筑结构

25、等因素本次评估取5% 5% 2、建筑安装工程费3400元/平方米 基础工程费用+结构工程费用+设备安装和装饰工程费用 a.基础工程费用400元/平方米 根据估价对象所在区域地质状况及估价对象结构、建造标准、装修标准、安装工程内容等因素，根据现行XX市建设工程预算定额（2001年）， 建筑市场价格水平等因素综合考虑估价对象建筑安装工程费。 b.结构工程费用2000元/平方米 c.设备安装和装饰工程费用1000元/平方米 3、室外工程费340元/平方米 基础设施建设费+公共配套设施建设费 a.基础设施建设费340元/平方米 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-15%的比例综合确定。根据估价人员现场

26、勘查，估价对象所在项目内道路、供水、供电、供气、通讯、照明、 园林、绿化、环卫、排污、排洪等基础设施较齐全，故取值为10% 10% b.公共配套设施建设费0元/平方米 以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10%的比例综合确定。根据估价人员现场勘查，估价对象所在项目为独立建筑，并未建设相关公共配套设施， 故取值为0。 0 4、其他费用102元/平方米 包括临时用地费、临时设施费、招标代理费、工程监理费、竣工验收费、房产测绘费及其他。以上各项费用以建筑安装工程费为基数，一般按1%- 3%的比例确定，根据委托方提供的资料及委托方的介绍，本次评估取3% 3% 二、管理费用120 元/平方米 指房地产开

27、发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。评估综合考虑估价对 象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以开发成本为基数，一般按2%-5%的比例计算。本次评估根据估价 对象所在区域经济状况等因素按2%计取 3% 三、销售费用83 元/平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按开发成本和管理费用之和的2%计算 2% 四、投资利息112 元/平方米 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及

28、企业筹 资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，建筑物开发建设周期为1年，开发成本、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入， 按单利计算，（开发成本+管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率按当期人民银行公布的基准利率计取 5.31% 五、投资利润1265 元/平方米 根据XX市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值，投资 利润率取开发成本、管理费用、销售费用之和的百分比 30% 六、销售税费325 元/平方米 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的5.

29、5%测算（营业税为房地产价值的5%，城 市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费= 开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润税 率/(1-税率) 5.50% 七、房屋成新率90% 通过理论成新率和实际观察确定成新率综合判定取平均值，理论成新率=（1-已使用年限/耐用年限)x100% =（1-6/40）x100%=85%；实际观察成 新率根据现场查勘，该建筑物结构构件完好，装修和设备完好、齐全，管道畅通，现状较好，使用正常判断成新率为95%；综合判断该建筑物成新 率为（理论成新率+实际观察成新率）/2=（95%+85%）/2=90% 90% 八、房屋

30、重置成新单价5325元/平方米 （开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费）x房屋成新率 九、房屋总价2663万元 房屋重置成新单价乘以建筑面积,建筑面积为5000 项目开发成本测算应用表格 13 XX项目开发成本测算 项目 单价（元/）计算面积（）总价（万元）备注 1.前期项目费用 561.93 可行性研究费 1642206.42 建筑工程设计费 5064220321.10 包含建筑设计、室内设计等 配套工程设计费 2064220128.44 包含景观设计、道路设计等 规划设计费 106422064.22 地形测量与地质测绘费 1.5642209.63 其他费用（检测费等）

31、 56422032.11 2.前期工程费 10064220642.20 包含土地平整、临时水电费等费用 3.基础设施费 2494.90 道路工程 8006028482.24 水体景观 6003129187.74 绿化景观 400456231824.92 4.建筑安装费用 20146.00 别墅 建设费用2000287805756.00 装修费用50002878014390.00 5.项目开发管理费 1192.25 包含项目建设开发管理，人力管理，日常项目的协调和统筹等成本，一般占项目总投资的5% 6.其他不可预见成本 751.12 （1）至（5）总和的3% 投资总额 25788.39 不包括拿

32、地成本，B区土地已于2008年以516元/拿下 成本逼近法 14 基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的 利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。 适用范围 一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实 例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少 有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目 也比较适用。 操作步骤 1.判断待估土地是否适用成本逼近法； 2.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料； 3.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开

33、发费及相关的利 息、利润； 4.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益； 5.按地价公式求取待估土地的土地价格； 6.确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。 测算公式 新开发土地地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 已开发土地地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正 成本逼近法应用表格 15 成本逼近法应用表格 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/平方米 （土地购买价格+土地取得税费+土地开发成本）年期修正系数 1.土地购买价格6000元/平方米 根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定 2.土地取得税费183元

34、/平方米 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根据XX市契税管理规定及印花 税相关规定，契税税率为3%，印花税税率为0.05%，取土地购买价的3.05%(契税3%，印花税0.05%) 3.05% 3.土地开发成本0元/平方米 由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数=11/(1r)n（r为土地还原利率，取7%；n为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，土地剩余使用年限为43年） 43 7% 二、管理费用175 元/平方米 指房地产开发商

35、为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。本次评估综 合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资水平等影响因素，以土地取得成本的3%计算 3% 三、销售费用120 元/平方米 企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本和管理费用之和的2%计算 2% 四、投资利息318 元/平方米 为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以 及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开发建设

36、周期为1年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投 入、管理费用、销售费用在建设周期内均匀投入，按单利计算，土地取得成本贷款利率+（管理费用+销售费用）贷款利率/2，贷款利率 按当期人民银行公布的基准利率计取 5.31% 五、投资利润1842 元/平方米 根据XX市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类似房地产竞争状况等影响因素取值 投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 30% 六、销售税费483 元/平方米 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于XX区，根据XX市相关规定，按评估值的5.5%测算（营业税为房地产价

37、值的5% 城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%）。根据公式推导，销售税费= 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+ 投资利润税率/(1-税率) 5.50% 七、土地单价8664 元/平方米 土地取得成本+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费 八、土地总价4332万元 土地单价乘以建筑面积/10000,建筑面积为5000平方米 5000 基准地价修正法 16 基本原理 通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地 基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。 适用范围 适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、 土地

38、抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。 测算公式 土地价格=基准地价(1K) 式中：基准地价修正系数 操作步骤 1. 搜集有关基准地价资料； 2. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价； 3. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； 4. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系 数； 5. 进行交易日期等其它修正； 6. 求出待估宗地地价。 修正因素 1.地价影响因素修正：根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系 数表中查找各因素修正系数 2.期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此， 需

39、根据地价的变化程度进行期日修正。 3. 容积率修正 4. 年期修正 5. 土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的 平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。 区域因素、个别因素修正系数（商服） 17 影响因素优较优一般较劣劣 区域因素 繁华程度 距市级商业中 心距离(KM） 位于中心11,2)2，3）3 距区级商业中 心距离(KM） 位于中心0.50.5,1)1，2）2 距社区商业中 心距离(KM） 位于中心0.30.3,0.5)0.5，1）1 交通条件 周围道路类型 300 米 内 有 主 干道 500 米 内 有 主 干道 500米内有次 干道 500 米 外

40、有 次干道 - 距快速路匝口 距离(KM） 0.50.5,1)1,1.5)1.5，2）2 距停车场距离 (KM） 0.10.1,0.2)0.2,0.3)0.3，0.5）0.5 距轨道交通站 点距离(KM） 100 米 内 有 两 条以上线路的 站点 0.30.3,0.5)0.5，1）1 距公交站点距 离(KM） 200 米 内 有 十 条以上线路的 站点 200 米 内 有 五 条以上线路的 站点 0.30.3，0.5）0.5 距火车站距离 (KM） 0.20.2,0.5)- 距长途汽车站 距离(KM） 0.10.1,0.2)- 距客运码头距 离(KM） 0.20.2,0.5)- 基本设施状况

41、基础设施保障率高保障率较高保障率一般保障率较低保障率低 人口状况 客流量（万人 次/日） 高40较高（20-40 一 般 （ 10- 20 较 低 （ 3 ， 10 低3 城市规划城市规划有利较有利无影响较不利不利 个别因素 临街道路类型临街道路类型 主要商业繁华 道路的核心区 段 主要商业繁华 道路的非核心 区段以及周边 支路 一 般 商 业 道 路 一般商业道 路的周边支 路 交通性主干 道 临街状况临街状况三面临街两面临街一面临街袋地 袋地（严重 影响利用） 宗地形状宗地形状 规则，利用合 理 较规则，有利 于利用 无不利影响 不规则，影 响利用 不规则，严 重影响利用 宗地面积 宗地面

42、积（平 方米） 120008000,12000)(5000,8000)(1000,50001000 宽深比宽深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.3,0.80.3 影响因素优较优一般较劣劣 区域因素 繁华程度 距市级商业中心 距离5.4%2.7%0.0%-2.7%-5.4% 距区级商业中心 距离3.2%1.6%0.0%-1.6%-3.2% 距社区商业中心 距离2.2%1.1%0.0%-1.1%-2.2% 交通条件 周围道路类型1.4%0.7%0.0%-0.7%- 距快速路匝口距 离0.3%0.1%0.0%-0.1%-0.3% 距停车场距离1.1%0.5%0.0%-0.5%-1.1%

43、距轨道交通站点 距离3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6% 距公交站点距离2.9%1.5%0.0%-1.5%-2.9% 距火车站距离0.6%0.3%- 距长途汽车站距 离0.6%0.3%- 距客运码头距离0.3%0.2%- 基本设施状况 基础设施2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4% 人口状况客流量3.6%1.8%0.0%-1.8%-3.6% 城市规划城市规划2.4%1.2%0.0%-1.2%-2.4% 个别因素 临街道路类型临街道路类型10.0%5.0%0.0%-5.0% - 10.0% 临街状况临街状况10.0%5.0%0.0%-5.0% - 10.0% 宗地形状宗地形状3.0

44、%1.5%0.0%-1.5%-3.0% 宗地面积宗地面积6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 宽深比宽深比6.0%3.0%0.0%-3.0%-6.0% 指标说明表修正系数 案例实操杭州金诚之星土地价值评估 18 估价对象概况 坐落位置：拱墅区大关路与上塘高架交叉口西南侧 周边概况：位于杭州运河商务区核心地段，是杭州地铁3号线上盖物业，周边已建成远洋乐 堤港、远洋国际中心、绿地中央广场等大型商业、商务设施 占地面积：26000平方米，即39亩 拿地情况：已于2016年10月被金诚集团以6亿的价格拿下 容积率：4.8 土地用途：商服用地，用于商业、商务功能 开发业态：包括5A甲级写字楼、五

45、星级酒店、临街商业和综合商务配套、高端公寓等业态的 综合性区域地标综合体，其中的高级公寓将做成“共有产权”的住房模式 开发状态：目前在建，预计2018年底完工 （本项目资料收集均来自网络公开信息，可能存在不准确的地方，本次地价估算仅作案例参考） 估价方式选择 该项目位于杭州市区拱墅区，周边土地价格在近两年变动涨幅较大，同时周边地区频繁出让土地，土地交易案例 较多，故建议选择市场比较法进行预估，同时用基准地价修正法进行估值佐证。如能拿到该项目建成后各类业态 的设置体量和运营模式，也可用收益还原法来估算土地价值。 市场比较法收益还原法假设开发法成本逼近法基准地价修正法 金诚之星 案例B 案例实操杭

46、州金诚之星土地价值评估 19 市场比较法 STEP1:案例选择，筛选金诚之星所在同一土地级别，距离在3公里之内（为宜），时间在1年内出让的商服用地案例。 资料来源：杭州市国土资源局 案例A宗地信息：案例B宗地信息：案例C宗地信息： 金诚之星 案例A 案例C 案例实操杭州金诚之星土地价值评估 20 比较因素 待估宗地案例A案例B案例C 宗地信息 地价（元/平方米）641065508061153 容积率4.82.83.34.8 交易日期2018.04.252018.02.012017.09.132017.06.15 交易情况正常正常正常正常 地段等级四级四级四级四级 土地使用权年限38年40年40

47、年40年 土地使用权取得方 式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让 区域因素 繁华程度区级商业中心社区级商业中心社区级商业中心区级商业中心 交通便捷度 高架附近、无地 铁口地铁口附近无地铁口主干道附近 公共配套设施完备 程度五通一平五通一平五通一平五通一平 人口状况人流量大人流量一般人流量一般人流量大 城市规划限制无无无无 个别因素 临街道路类型主干道、快速路主干道支路主干道 街道条件三面临街两面临街一面临街一面临街 宗地形状不规则长方形棱形正方形正方形 宗地面积（平方米）260003212186098269 案例信息汇总表： STEP2:确定3块案例的交易价格 案例A：交易土地价格单价=6410

48、6元/平方米 案例B：交易土地价格单价=55080元/平方米 案例C：交易土地价格单价=61153元/平方米 STEP3:进行交易情况修正 三块用地均在正常交易情况下进行土地出让，修正系数均为1。 STEP4:进行交易日期修正 本次估价期日为2018年4月25日，与案例成交日不一致，需 要进行期日修正。根据地价动态监测成果，杭州市2017年第 二季度的商服用地地价水平值为17805元/平方米，地价指数 为410； 2017年第三季度的商服用地地价水平值为18232元/ 平方米，地价指数为420； 2018年第一季度的商服用地地价 指数为18606元/平方米，地价指数为429。 案例A：交易时间

49、修正系数=429/410=1.046 案例B：交易时间修正系数=429/420=1.021 案例C：交易时间修正系数=429/429=1.000 影响因素评分待估宗地案例A案例B案例C 区域因素 繁华程度100102 102 100 交通便捷度10096 102 100 公共配套设施完备程度100100 100 100 人口状况100102 102 98 城市规划限制100100 100 99 个别因素 临街道路类型100105 105 105 街道条件100105 105 105 宗地形状10099 97 97 宗地面积（平方米）100106 100 103 综合修正系数11.1477291

50、.1260031.070864 案例实操杭州金诚之星土地价值评估 21 STEP5:进行区域因素和个别因素修正 根据各案例与待估宗地的区位、交通情况等进行对比，评分标准分为5个等级（优、 较优、一般、较劣、劣），各案例修正系数如下： 案例A：区域、个别因素修正系数=1.147 案例B：区域、个别因素修正系数=1.126 案例C：区域、个别因素修正系数=1.071 STEP6:修正后三个比较案例的土地价格 计算公式： 待估宗地价格=比较案例价格交易情况修正系数交易期日修正系 数区域因素、个别因素修正系数 案例A：待估宗地价格= 6410611.0461.147=76912元/平方米 案例B：待估