上海崇明港西镇地块产品定位与规划方案文本报告（116页）.pdf
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上海崇明港西镇地块产品定位与规划方案文本报告（116页）.pdf
1、f二.：k.cr、9、i.、9k.c:1bo 二三o-.cei.ve of plc:1、核心沟通问题【问题一】崇明市场整体规划概念趋同，客户基础薄弱，我们该去哪里找寻到只钟情于我们的客户？【问题二】本项目的容积率条件十分宽松，我们该选取哪个黄金分割点，能使本项目的收益最大，并且又安全可行？【问题三】崇明逐渐成为品牌企业的关注热点，我们该如何在日趋激烈的竞争中找准自己的定位，确立鲜明的产品特色？步骤一： 项目的初步印象步骤二： 项目的客户研判步骤三： 项目容积率确定 步骤四： 项目的总体定位核心导读地块印象崇明位于长江入海口，上海东北角，与上海市区一江之隔的“悬外岛屿”。本地块位于崇明新城以北，
2、港西镇东南角，鼓浪屿路以东，陈海公路以北400-500米。本项目本项目印象一：陌生的、印象一：陌生的、远离上海大市场的崇明远离上海大市场的崇明港西镇港西镇地块印象地理位置地块名称地块名称土地面积（平土地面积（平方米）方米）用途用途容积率容积率港西镇1街坊133/1157422.6居住0.3,0.5港西镇1街坊133/2164953.2商业/居住0.3, 0.5汇总322375.8-印象二：中大型规模的、低密度的、综合的社区印象二：中大型规模的、低密度的、综合的社区地块经济指标地块经济指标目前崇明新城在售个案以及新推地块的规模普遍在10万平方米以下。对本项目而言，在崇明当地属于中大规模项目。地块
3、印象基础技术指标地形规整平坦，规划条件良好。植被水系丰富，地表覆盖有林木、河塘、少量农舍。印象三：生态的、自然的土地印象三：生态的、自然的土地地块印象地表特征乡村田园风貌，河道、田野、农舍、林木环顾四周。配套缺失，生活配套完全依赖于10余分钟车程之外的崇明县城。鼓励屿路是项目对外连接的主要交通动线。印象四：偏僻的、孤独的环境印象四：偏僻的、孤独的环境地块印象周边环境本项目是和上海大市场脱离的；是和崇明本地主流市场脱离的。那么，我们的市场是什么？我们的市场是什么？地块印象非第一居所型生态社区将非第一居所型生态社区将是项目定位的主方向！是项目定位的主方向！本项目客户定位方向我们实地走访了9个项目我们实地随机采访了36个客户我们实地采访了6个销售经理我们实地拜访了2个政府官员以崇明本地客户或在崇明工作的外地人成为区域中的主要客源，基本占据八成以上。自2004年崇明长江隧桥的建设正式启动以来，上海
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