1、感谢聆听-房地产基础及开发流程培训 中国土地制度 概念科普 PART1：房地产基本概念 中国土地制度：土地所有权定义 社会主义 公有制 社会主义 公有制 全民所有制（国有土地）:全民所有制（国有土地）:土地属于国家 集体所有制（集体土地）:集体所有制（集体土地）:土地属于集体； 集体土地使用权集体土地使用权不得 出让、转让 不得 出让、转让或者或者 出租出租用于非农业建设用于非农业建设 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、 使用、收益和处分的权利； 土地所有权可分为：国有土地和集体土地； 土地使用者国 家 土地使用权(一定年限) 土地使用权出让金(提前支付) 土
2、地使用权出让由 国家垄断。 只拥有土地使用权， 没有所有权。 中国土地制度：国有土地使用权出让 1. 招标方式（提出底价，公开招标） 2.拍卖方式（价高者竟得）； 3.协议方式（如200250万/亩） 4.挂牌方式（发布挂牌公告，根据挂牌期限 截止时的出价结果确定土地使用人。） 一般而言，国有土地不可以自由买 卖，只能通过正规渠道交易； 房地产定义 用地面积、建筑面积 容积率 绿化率 建筑密度 塔楼 用地红线 建筑红线 道路红线 低层 多层 高层 超高层 概念科普 房地产定义：房产和地产的总称（又被称为不动产）。是指土地、建筑 物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益（权益 ：
3、使用、收益、转让）。 有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。 地产 房产 房地 合一 概念科普1：房地产定义 用地面积： 建筑或建筑群实际占用的土地面积，包括室外工程(如绿化、 道路、停车场等)的面积，其形状和大小由用地红线加以控制。 建筑面积： 总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 概念科普2：用地面积、建筑面积 时代mall项目 的用地和占地 面积是多少呢？ 时代mall项目 的用地和占地 面积是多少呢？ 容积率 = 用地面积 地上总建筑面积 概念科普3：容积率 算容积率时，地下车库等地下建面是不计容地下建面是不计容的； 容积率越高容积率越高，单位土地成本越低，房屋成
4、本越低房屋成本越低。 容积率越低容积率越低，舒适度相对越高。舒适度相对越高。 江湖传言，看图就懂了江湖传言，看图就懂了 举个栗子 概念科普4：绿化率 概念科普4：绿化率 绿化越高 业主：居住越舒适 开发商：用于回收资金 的面积就越少 绿化率一般不得低于30%；绿化率一般不得低于30%； 40%左右能保证居住舒适；40%左右能保证居住舒适； 大于50%就能称为公园；大于50%就能称为公园； 建筑密度 建筑基底总面积 建设用地总面积 一块地为10000平方米，其中建筑底层面积 3000平方米，这块用地的建筑密度就是 3000/10000=30% 。 建筑密度一般不会超过40%-50%，用地中还 需
5、要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停 车场等。 举个栗子 概念科普5：建筑密度 形式： 主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多层住房的高层住宅。通俗的说，塔 楼以电梯、楼梯为布局核心，上到楼层之后，向四面走可以直接进入户内。 基本形式：传统的塔楼形式有十字形、井字型和品型塔楼。 概念科普6：塔楼 优点： 建筑密度较高，故房价相对较低； 结构强度高，抗震性好； 居高望远，视野开阔 形式： 板式楼是楼盘布局的一种形式，特点是每户住宅都能够南北相通，从外观看 ，板楼建筑的长度明显大于宽度。 两种类型： 1.长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起； 2.单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼，我们常
6、见的单元住宅 就是属于这种。 概念科普7：板式楼 优点： 1.节约土地资源，房价较低。 2.户内分隔墙基本都可以拆改，便于改造。 3.结构强度高，抗震性好。 4.居高望远，视野开阔。 用地红线 道路红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车 行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变 化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地 下管线的要求。 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道 路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾 出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 概念科普8：
7、用地、建筑、道路红线 概念科普7：低层、多层、高层、超高层 低层建筑 多层建筑 超高层 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。 高度大于24米的建筑。 高度超过100m的为超高层建筑； 35 超高层 18 17 16 15 14 13 高层 12 11 10 9 8 7 6 5 多层 4 3 2 低层 1 低层：低层： 小于小于10m 超高层：高 度超过 超高层：高 度超过100m 高层：高度 大于 高层：高度 大于24m 多层：大于多层：大于10m， 小于 ， 小于24m PART2：房地产市场PART2：房地产市场 房产分类 地产项目类型 基本物业
8、类型：房产分类 酒 店 酒 店 商 铺 商 铺 住 宅 住 宅 公 寓 公 寓 写 字 楼 写 字 楼 按照功能用途： 居住用房（住宅、公寓等） 商业用房（商铺、酒店等） 办公用房（写字楼） 工业用房（研发楼、厂房、仓库） 其他（行政用房、教育用房等）； 住宅 商铺 公寓 写字楼 按档次分：超甲级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼 用地性质分：商务办公楼、研发用房、生产用房 住宅按照高度分：低层、小高层、高层和超高层等 住宅按照容积率分：别墅、洋房、高层 公寓（属于特殊的住宅形式）： 居住式公寓、商务公寓、酒店式公寓等 按照类型：住宅底商、商业街、购物中心、专业市场等 酒店 按照用途：商业性酒店、
9、度假型酒店、经济型酒店等 基本物业类型：物业类型细分 一般而言，每类房产都有很多的细分，根据划分的维度不同， 有不同的划分方法；本报告就讲一些简单的概念帮助大家理解； 一般而言，每类房产都有很多的细分，根据划分的维度不同， 有不同的划分方法；本报告就讲一些简单的概念帮助大家理解； 住宅、公寓傻傻分不清楚？住宅、公寓傻傻分不清楚？ 公寓：一般为 商业用地 住宅： 住宅建 设用地 住宅公寓差异：用地性质问题 1.居住用地：70年 2.工业用地：40年 3.教育、科技、文化卫生、体育用地：50年 4.综合或其它用地：50年 5.商业、旅游、娱乐用地：40年 PS：由于用地性质不同，公寓水电费按商 用
10、标准计算，住宅水电费按民用标准计算 公寓水电费按商 用标准计算，住宅水电费按民用标准计算。 （这样说来，公寓的水电必然会贵一些哦） 公寓：不能落 户、无学位 住宅： 可 以 落户， 且 有 学位 住宅公寓差异：落户学位问题 PS：一般而言，住宅不仅可以落户还享有学 区房政策，但是商业性质的公寓房，却不能 落户和享有学位。 公寓：首付 50% 住宅： 首付 30% PS：一般KFS宣传的0首付，一成首付等宣 传，其实质也是首付30-50%，只是一种KFS 自己补贴资金的促销行为。 住宅公寓差异：首付比例问题 公寓： 产权40年 住宅： 产 权 70年 由于土地归国家所有，因此，业主购房后，所拥有
11、的 是房产的所有权及该房产所占的土地使用权。 我们常说的40/70年产权，指的是土地的使用权为70 年 土地的使用权为70 年。也就是说：即使年限到期了，只要补缴地价后这 房子还是可以继续使用。 住宅公寓差异：产权年限问题 除此之外 对于日照、购买政策、交易税费都要不同的规定； 一般而言，如果考虑交通、生活配套及教育等因素，居 住当然更加划算，但是投资的另当别论。 住宅公寓差异：其他相关问题 商业地产旅游地产产业地产养老地产 地产项目主要分类 地产项目类型：项目分类 目前，大多项目都不是以住宅、写字楼、商业等 单一物业形态，而是多种物业的组合； 地产项目一般而言是以项目的核心业态作为划分 依据
12、。 比如：以商业为主导的项目，则被认知为商业地 产，以住宅为主导的业态，被认知为住宅地产， 以产业园和工业园为主的，则被认知为产业地 产 地产项目类型 地产类型如何界定？地产类型如何界定？ 地产项目类型：商业地产 定义：商业地产顾名思义， 以商业用途为主的地产，故又名做商铺地产。 商业地产一般以商业（购物中心、领里中心、商业街等）、写字楼、酒店等商 业物业为主，辅以住宅、公寓等，以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以 工业生产功能为主的工业地产等。 一般而言，写字楼的用地性质为商业性质，所以也被归类于商业地产的范畴。 万达广场 华润万象城 地产项目类型：旅游地产 定义：即旅游房地产，就是以旅游
13、、休闲、度假人群为目标、为最终消 费者的物业形式。 旅游地产包括：休闲度假村、运动村、产权酒店、高尔夫度假村、风景 名胜度假村、海景住宅、民俗度假村，所有这些以旅游、休闲度假为主 题的置业，可称为旅游地产。 迪斯尼万达文化旅游城利川土家红公社 地产项目类型：产业地产 产业地产：是指以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究 与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综 合性产业商服地产。 产业地产的形态：城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创 意产业园、媒体产业园等。 和写字楼的区别：最主要差别是产业地产的用地性质为工业用地（M），而写 字楼的
14、用地性质为商业（C），除此之外，对于建筑层高，标准层层高，里面以 及购买企业资质都有不同要求。 深圳高新园：研发 李朗珠宝产业园： 研发+生产 富士康：生产 项目性质：商业地产项目性质：商业地产 产品类型：品类型：购物中心+专业市场购物中心+专业市场+住宅+写字楼 时代mall 半岛国际 夷城客栈 基斯顿创投 项目性质：旅游地产项目性质：旅游地产 产品类型：品类型： 项目性质：办公地产项目性质：办公地产 产品类型：品类型：写字楼写字楼+底商 项目性质：住宅地产 产品类型： 项目性质：住宅地产 产品类型：住宅住宅+ +底商 地产项目类型 PART3：房地产开发流程PART3：房地产开发流程 项目
15、前期阶段 项目实施阶段 34 项目论证 土地获取 项目 定位 方案 设计 施工 图设计 项目开工 样板区开 放 项目 开盘 项目前期阶段 项目前期阶段节点项目前期阶段节点 35 完成标志：1、项目可行性研究报告（公司） 2、国有土地使用权证（国土局） 3、建设用地规划许可证（规划局） 项目前期阶段 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 36 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 完成标志：项目定位报告（公司） 控制要点：通过市场调查，项目地块的优区域环境分析，结合企业自身资源优势， 确定开发项目的物业业
16、态，界定和研究目标客户群体，挖掘和分析目标客户群体 的现实需求和潜在需求，运用创造性思维对项目进行市场定位，拟定初步开发方 案，进行投资风险收益分析，整合企业资源，决定最终开发方案和开发模式。 项目前期阶段 37 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 主要内容：1、市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 2、经济测算 3、项目发展报告：开发计划、项目考核指标初定、资金流 项目前期阶段 38 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 完成标志：1、建筑方案设计通过（公司） 2、方案文本报规通过（规划局） 3、
17、项目投资概算（公司） 项目前期阶段 39 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 控制要点：1、项目资源利用最大化； 2、项目成本得到有效的控制 3、确保项目高效科学的施工。 主要风险：方案设计质量把控、设计单位履约能力 项目前期阶段 40 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 完成标志：1、施工图最终蓝图完成（公司） 2、建筑工程规划许可证（规划局） 3、目标成本审核通过（公司） 4、项目预算审核通过（公司） 项目前期阶段 41 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放
18、项目开盘 主要流程： 方案设计施工总平图单体图全套蓝图目标成本项目预算 总平审查 规委会召开 规划放验线 单体审查 建筑工程规 划许可证 项目前期阶段 42 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 完成标志：1、建筑工程施工许可证（建设局） 2、项目开工（公司） 3、样板区开放（公司） 项目前期阶段 43 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 主要流程：1、项目开工 施工总平图 建筑工程规 划许可证 开挖图全套蓝图 图审通知书 总包、监理 单位招投标 安监备案 质监备案 消防审查等 施工许可证 土地移交
19、场地打围 三通一平 基础开挖 护壁施工 项目开工 项目前期阶段 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 主要流程：2、样板区开放 样板区选址 确定 样板区方案 设计 样板区单位 确定 样板区开放样板区实施交付验收 项目前期阶段 45 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 完成标志：1、预售许可证（房管局） 2、项目亮相（公司） 3、项目开盘（公司） 项目前期阶段 46 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 预售许可证办理所需资料 企业营业执照企业资质证书国有土
20、地使用权证 建设用地规划许可证年度投资计划建设工程规划许可证 建设工程施工许可证公用基础设施配套证明前期物业备案证明 形象进度达到预售条件房屋面积预测报告 商品房网上销售数据录 入合格证明 银行监管协议项目总平面图 项目前期阶段 47 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 确定推盘策略 确定外部资源 确定项目推广定位 确定项目核心识别系统 项目 亮相 准备销售道具 准备联动工具 确定项目亮相方案 意向客户签约 项目前期阶段 48 项目论证 土地获取 项目定位方案设计 施工图设 计 项目开工 样板区开放 项目开盘 销售内部资料准备 客户积累 价格体系
21、确定 交付标准确定 项目 开盘 合同准备 销售道具准备 银行协议签订 媒体推介 项目前期阶段 49 项目前期阶段小结 项目前期阶段小结： 核心工作：项目定位、方案设计、预售许可证获取 关键性节点：五证的获取、样板区开放 最主要影响因素：1、拆迁影响项目启动时间； 2、定位报告、规划设计质量导致工作出现反复； 3、报规报建工作推进缓慢； 4、设计单位履约能力。 50 项目实施阶段 项目 开工 主体 封顶 外墙 拆架 园林景 观施工 完成 规划 验收 内控 交房 项目实施阶段 项 目 全 过 程 营 销 项目前期阶段节点项目前期阶段节点 51 主体施工 抹灰及地面 找平层 移交二装施 工单位 安装
22、设备招 标 确定机电设 备安装单位 安装施工 二装设计 确定二装施 工单位 二装施工 项目开工主体封顶外墙拆架 园林景观 施工完成 规划验收内控交房 外立面深化 设计 确定外立面 施工单位 外装施工外墙拆架 景观设计 确定景观 施工单位 景观施工 竣工验收 项目实施阶段 52 项目开工主体封顶外墙拆架 园林景观 施工完成 规划验收内控交房 完成标志：1、主体结构封顶（项目部） 2、项目主体验收（质监站） 主要过程控制节点：1、施工至预售许可证条件 2、二装设计完成，二装单位确定 3、安装单位确定、设备供货 4、外装深化设计完成，外装单位确定 5、景观方案设计、施工图设计完成 项目实施阶段 53
23、 项目开工主体封顶外墙拆架 园林景观 施工完成 规划验收内控交房 完成标志：1、外架拆除完成（项目部） 2、工作面全部移交园林（项目部） 主要过程控制节点：1、抹灰及地面找平层完成、二装施工启动 2、安装进度与现场保持一致 项目实施阶段 54 项目开工主体封顶外墙拆架 园林景观 施工完成 规划验收内控交房 完成标志：1、园林景观施工完成（项目部） 2、所有内外装工程全部完成（项目部） 主要过程控制节点：1、水电气、消防施工进度 2、消防验收、人防验收 3、小区主要出入口施工 4、成品保护 项目实施阶段 55 项目开工主体封顶外墙拆架 园林景观 施工完成 规划验收内控交房 完成标志：1、取得规划
24、验收合格证（规划局） 2、所有工程验收整改完成（项目部） 主要过程控制节点：1、房屋面积竣工测绘 2、甲方分户验收 3、质监验收 4、移交物业 5、规划验收 项目实施阶段 56 项目实施阶段小结： 核心工作：项目管理 关键性节点：主体结构封顶、景观施工单位入场 最主要影响因素：1、各部门协同； 2、各施工单位交叉施工、工作面交接、资源协调； 3、工程质量； 4、方案优化、设计变更。 项目实施阶段小结 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设用地工程许可证 预售（销售）许可证 住宅质量保证书 住宅使用说明书 五证： 两书： 总结：五书两证 五证贯穿整个房地产开发过程，五证的获取是项目最终要的核心节点，也 是房地产开发商在预售商品房时必须具备的法律凭证和批准文件 谢谢您的观看! THANKS FORWATCHING
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