1、投资测算的基本逻辑 投资策划中心 计提 条件 自有资金投入需一年内全额回笼 回笼资金自有资金投入+ 年化自有资金收益（30%） 【金额的要求】【时间的要求】 成就共享金额=（净利润年化自有资金30%）20%（区域主导） 利 润现金流 利 润现金流 赚多少钱？何时回钱？ 利 润收入成本费用税金 利 润收入成本费用税金 收入如何确定？ 量 价 地有多大？ 能盖多少？容积率、建筑密度、限高 能卖多少？可售面积、公建配套 项目定位 产品结构 价格预判：竞品降价、同质产品积存等 销售收入 利 润成本费用税金 成本都包括哪些？收入 销售收入 收入 前期工程 建安成本 基础设施 公共配套 贷款利息 开发间接
2、费 开发成本 土地成本有票、无票 建造成本 利 润收入成本费用税金 费用都包括哪些？ 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 管理费用 销售费用 财务费用 企业行政管理部门为组 织和管理生产经营活动 而发生的各项费用 （集团、区域） 营销活动、销售人员佣 金等 计入成本中的贷款利息 销管费 销售收入销管费率 三四线：5% 一二线：3% 利 润收入成本费用税金 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 费用 管理费用 销售费用 （财务费用） 税金如何计算？ 营业税及附加 土地增值税 企业所得税 【营业税及附加】 企业经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护 建设税、资源税和教育费附加等 缴
3、税金额销售收入5.7% 利 润收入成本费用税金 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 费用 管理费用 销售费用 （财务费用） 税金如何计算？ 营业税及附加 土地增值税 企业所得税 【土地增值税】 对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 的单位和个人征收的一种税。 增值额销售收入扣除项目 扣除项目(土地成本建造成本)1.3+相关税金（营业税） 增值率=增值额扣除项目 利 润收入成本费用税金 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 费用 管理费用 销售费用 （财务费用） 税金如何计算？ 营业税及附加 土地增值税 企业所得税 应纳税额=增值额税率扣除项目速算扣除系数 利 润收入成本费
4、用税金 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 费用 管理费用 销售费用 （财务费用） 税金如何计算？ 营业税及附加 土地增值税 企业所得税 【企业所得税】 对我国企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收 的一种税。 缴税金额利润总额25% 利 润收入成本费用税金 收入 销售收入 成本 土地成本 建造成本 费用 管理费用 销售费用 （财务费用） 税金 营业税 土增税 所得税 毛利润 利润总额 净利润 净利润=利润总额所得税 =收入成本销管费营业税土增税所得税 利 润收入成本费用税金 净利润 净利率 土地获利倍数 净利润 销售收入 净利润 土地总价 劳斯莱斯：10% 一二线：8% 现金流 钱
5、是何时支出、收回的 现金流入=销售收入+贷款收入 现金流出=成本+费用+税金+还贷支出 土地款1 土地款2建造 成本 建造 成本 建造 成本 基金 贷款 楼款 楼款 楼款 交楼 收 支 买地开工 开盘 管理费用 销售费用 财务费用 还贷 支出 税金 （预征及清算） 现金流 钱是何时支出、收回的 现金流入=销售收入+贷款收入 现金流出=成本+费用+税金+还贷支出 土地款1 土地款2建造 成本 建造 成本 建造 成本 基金贷款 楼款 楼款 楼款 交楼 收 支 买地开工 开盘 管理费用 销售费用 财务费用 还贷 支出 税金 （预征及清算） 成本构成、支付节奏？ 彭镜懂开发成本测 算和支付 融资方式与
6、成本？ 冯兆辉融资成本与 费用 税金缴纳与关注点？ 罗梓月拿地过程中 相关税务问题 财税系列课程 净利润收入 成本 费用 税金 成就共享奖励金额=（净利润年化自有资金30%）20%（区域主导） 多收 合理定价 提高去化 少支 成本管理 费用减免 税务筹划 成就共享奖励金额=（净利润年化自有资金30%）20%（区域主导） 快收 晚支 开发节奏、提前预售、减少监管 融资（财务成本） 分期付款 延后付款 利 润 收入成本费用税金 现金流 贷款收入、还贷支出 静态动态 8%/10%确保资金一年运转两次 基本 要素 成就 共享 自有资金投入需一年内全额回笼 回笼资金自有资金投入+ 年化自有资金收益（30%） THANKS 谢谢聆听
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