房地产开发公司新项目成本负责人如何快速上手培训课件课程（58页）.pdf

1、新项目成本负责人如何快速上手 成本管理中心 成本管理部 ， 项目成本负责人定位解读 1 全成本工作流程解析 2 成本负责人如何真正管控项目成本 目 录 CONTENTS ， 01 项目成本负责人定位解读 Part One ， 1 项目成本负责人定位解读 项目成本负责人职责定位 全成本管理四级管控架构 集团 【标准】 片区 【管控】 项目 【执行】 代表 区域管控 前线 专业落地 主体 制度执行 区域 【监督】 ， 1 项目成本负责人定位解读 成本专家项目总军师 + 全成本云应用+成本策划+目标成本+合约规划+动态成本+后评估 兵 器 经营视野：利润达成、双享实现 适配理念：匹配定位、合理加减

2、全局意识：关注全程、全面协调 锦 囊 ， 02 全成本工作流程解析 Part Two ， 2 碧桂园集团全成本管理体系概要 目标管理体系 前置管控 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 过程监控体系 预警强控 动态成本 成本回顾会 中期过堂会 策划成果落实 监控预警 后评估体系 节点复盘 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 ， 2 全成本工作流程解析 前期调研到位，预留风险成本 遵循从大不从小、从有不从无，谨防隐性成本 分摊成本合理 避免拿地后成本突变 区域纵向裂变，片区数量增多，投资测算任务加重 未来存在测算业务由区域转向片区的趋势 编制时间：投资拿地阶段 投资测

3、算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 投资版目标成本基准模板V3.0 （一般计税）（简易计税） 投资版经营指标 为后续管理的底线目标 成本、投资、设计、营销、财务联合填报 注意： ， 2 全成本工作流程解析 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 投 策 工 具 - 云 应 用 ， 2 全成本工作流程解析 前置管控首要动作 以经营目标为准则，制定全过程成本管控方案，从而形成 方案版目标成本 成本策划工作指引导读 策划对象 针对四种类

4、型项目要求不同： 新摘牌，存地开发，收购，特级区域 组织者及参会者项目总为直接责任人，杜绝项目总0参与 资料提交时效性，总结会议，完善成果 编制要求各部门分工协作，模板内容不能漏 成本策划100问-成本策划工作360度全方位解读 编制时间：拿地（摘牌及开工的拿地前）立即着手，开工前正式会完成 重点工作之一 项目成本策划基准模板V4.0 成本策划工作指引V2.0 成本策划100问 关于方案版目标成本利润不达标的审批要求 开工前完成！ 囊括范围之广：策划工作指引、准备工作、模板解析、免开条件 剖析程度之深：解读基准模板的所有内容 （是什么，谁来做，怎么做，注意什么，优劣判断） 投资测算 成本策划

5、目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 0322更新模板 ， 2 全成本工作流程解析 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 成 本 策 划 成 果 如 何 - 云 应 用 ， 2 全成本工作流程解析 目标成本指引文件导读 模板V3.0版本更新了部分科目释义，区分一般计税与简易计税 成本归集与分摊 详细解读自持商业、公配与公司资产，样板房，地下车位，跨期成本，非净地收 购项目，提前提后特殊分摊，返回成本等不同条件下不同产品的分摊原则 与方法 目标成

6、本工作指引 目标成本报审时间、资料要求及流程 考核内容及要求（资料完整性、上报及时性、经营指标达标性、编制质量、 投资版补录、审批过程） 变动管理指引 三种变动：符合制度调整、不符合制度追加、一级科目内成本调剂 调整条件，调剂原则 调整与追加条件区分原则 申请流程：每个流程仅限单个一级科目，单个变动类型 视调整与追加金额额度不同审批权限不同 考核基准与成本调整同步调整，其他情况考核基准不变 目标成本超支节余考核办法 编制时间：成本策划会后28天内完成线上终审 目标成本相关指引文件 方案版目标成本基准模板V3.0 目标成本管理办法（2018版） 成本归集与分摊管理办法（2016版） 方案版目标成

7、本工作指引（2017） 目标成本变动管理指引（2017） 目标成本权威性！ 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 责任成本管理模板 责任成本管理指引（2017试行版） 2 全成本工作流程解析 编制时间：方案版目标成本审批完成后7天内编制完成，签字确认报集团成本管理部备案 责任主体： 原则部门负责人和项目总为项目责任成本第一责任人，责任人唯一 责任主体变动： 区域成本管理部组织责任交底，原则上接替人承责 责任成本编制依据： 目标成本 责任成本编制维度： 原则上按二级科目编制，主体建安及市政管网按三级科目编制

8、 责任成本变动管理： 符合制度调整、追加与调剂三种变动的责任成本管理 责任成本考核： 结算后评估完成后15天内最终落实确认 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 合约规划相关文件导读 模板 最新模板为V3.0： 优化合同编码及合同类型，调整部分合约规划名称，删减多余内 容，增加营改增内容 编号规定 线下与系统匹配，规范编号编制 工作指引 招标组与成控组权责划分，合约规划编制要求，审批流程及考核 评分 检查与复核 要点 量价分离的合理性/量与价的合理性/合约规划遗漏与重复/规划 金额

9、与招标金额的逻辑关系/规划金额超目标成本的合理性判断 说明 编制时间：方案版目标成本终审后至少15天内完成 项目合约规划基准模板V3.0（2016年8月修订） 合同/费用统一编号规定（2016年8月修订） 项目合约规划工作指引V3.0 合约规划检查与复核要点（【操作指引汇编】 全成本管理操作手册V1.0内） 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 编制时间：项目一旦动工有成本发生即开始编制 动态成本相关文件导读 编制说 明 整体问题关注：动态经营指标，可能存在的超支节余情况 及说明要

10、求 线下台账应录入内容说明 何时做何动作、注意事项 台账中代建或返还成本的操作 检查与 复核要 点 线下台账正确与否的评判标准（集团扣分点），如逻辑性， 重要关注点，动作是否及时更新，预算是否按要求刷新等 线上线下一致性从哪些方面进行判断 动态成本50问可以解答问题： 动态成本的逻辑，动态工作的价值和意义，动态成本考核点，如何保证动 态成本质量，如何真正实现动态成本价值，特殊情况如何处理 动态成本的归集分摊，ERP中动态成本存在的问题解答 重点工作之一 过程管控动作 目标成本的落地、策划成果落实的实时手段，及时的全周 期预估成本 动态成本50问-智慧宝典 动态成本编制与自查 （【操作指引汇编】

11、全成本管理操作手册V1.0内） 动态成本50问 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 过程管控的会议抓手：中期过堂会+全周期过堂会 会议开会时间会议内容会议资料参会人员 中期过堂会 首批货量区完 成主体结构封 顶后20个日历 日内 已发生成本核对，待发生成 本梳理，科目归集梳理，产 品成本拆分，风险预判确认 目标成本，合约规划，成本

12、台账； 过程资料：项目招标计划、合同与 变更签证、预算结算资料等；其它 资料：无合同费用台账及依据、预 算报告或指标抽算表 项目相关人员， 区域成控负责 人，结果汇报 会项目总必须 参加 全周期过堂会 项目结算完成 后20个日历日 内（总包、装修、 景观、市政结算 完成后） 全周期全成本核对梳理，科 目归集梳理，产品成本拆分， 经验总结，数据沉淀 目标成本，合约规划，成本台账； 过程资料：项目招标计划、合同与 变更签证、结算资料等；其它资料： 无合同费用台账及依据 动态成本过堂会工作指引（试行） 动态成本过堂会指引相关文件 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 过堂会 风

13、险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 2 全成本工作流程解析 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 预警类型预警内容 成本管理工作预警 项目和区域体系建设、团队建设、制度执行和组织管 理等明显存在缺陷的事项 成本管控风险预警目标变动、策划落实、可售比、经营状况、成本变动 风险预警监控目的 加强项目成本管理，提高成本管控水平，促进项目经营指标达成 ， 2 全成本工作流程解析 编制时间：目标成本审核后，动态阶段开始监控 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预

14、警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 纳 入 考 核 ， 开盘后评估价值指引 2 全成本工作流程解析 编制时间：项目开盘后，七个日历天内提交后评估报告 全成本开盘后评估模板 （0613简化版） 实时监控示范区成本； 对比分析开盘后评估阶段与目标成本差异原因； 及时总结示范区成本管控经验，分析亮点与不足； 监控当前阶段是否存在成本风险，提出改善性建议； 保证后续货量区成本能够得到有效把控，保障项目利润 总结提炼把关 全成本开盘后评估模板（0613 简化版） 投资测算 成本策划 目标成本 责任成本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 总结

15、经验 沉淀数据 提炼指标 2 全成本工作流程解析 结 算 后 评 估 工 作 指 引 要 点 后评估条件 结算合同金额达到该项目签订合同金额总额（含补充协议金额，除土 地成本类合同）的90%以上，且总承包合同已结算 提交时间 明源erp发起流程 资料要求 结算后评估ppt、结算后评估套表，其它相关资料（如结算、合同、图纸） 考核方案 节余奖励（100万/项目封顶） 超支处罚（50万/项目封顶） 目标成本管理办法（2018版） 结算后评估工作指引（2016试行） 全成本结算后评估模板0602终版 全成本结算后评估报告（0929） 全成本结算后评估工作补充细则 投资测算 成本策划 目标成本 责任成

16、本 合约规划 动态成本 成本回顾会 风险预警监控 策划成果落实 开盘后评估 结算后评估 ， 03成本负责人如何真正管控项目成本 Part Three ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 七 点 提 示 配合测算严格把关 前置管控策划做实 目标对标动态管控 实时监控动态合理 设计阶段方案比选 施工阶段过程管控 数据沉淀指导拿地 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 配合测算严格把关 充分调研、风险预足、避免乐观拿地、悲观策划 第 一 招 ， 3成本负责人如何真正管控项目成本 案例分享：投资测算版本把关不到位，导致方案版利润直线下降 项目 投资版（项目）方案版（一期）方案版（二期） 目标成本

17、（万元） 目标成本（万元） 目标成本（万元） 占地面积（m2）362,428125,80145,000 建筑面积（m2）291,83073,094 32,252 可售面积（m2） （不含地下室） 124,77238,36132,252 计容面积131,57739,066 17,281 一、项目总收入436,702145,77058,376 可售单价(元/m2)15,32238,00018,100 二、项目总成本308,132127,94548,499 可售单方成本(元/m2)10,55933,35315,037 三、销售部分净利润96,42817,8267,407 四、销售毛利率29.44%1

18、6.30%16.92% 五、销售净利润率22.08%12.23%12.69% 本项目分三期开发，纯别墅盘 投资版全项目的利润率为22.08% 一期和二期利润均在12%左右 利润直线下降9%左右 规划原因？ 成本原因？ 市场原因？ 人为预估错误？ . ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 序号项目 投资版目标成本方案版目标成本方案版目标成本 差异原因分析 原因归类 （全项目）（一期）（二期） 成本金额 （万元） 建筑单方 （元/m2） 成本金额 （万元） 建筑单方 （元/m2） 成本金额 （万元） 建筑单方 （元/m2） 二期-投资版 项目总成本252,3498,647 108,11014,7

19、9143,02713,341单方差异高达4694元/ 1土地成本140,0004,79749,3246,74817,6455,471投资版土地成本未考虑现有地块合作方已建基础设施工程及红线内拆迁补偿费 用约2100万元，分摊至二期项目约261万元 风险项未预留 2 行政事业性 收费与前期 工程费用 4,0201384,9906831,777551投资版未充分考虑展示区临时围板费用，室内精装设计、园林景观设计、门窗 设计等专项设计费用，单方指标预估不足 指标预估不足 3建造成本90,1903,09045,2856,19518,3965,703 3.1 主体建筑安 装工程费 75,7372,595

20、29,9464,09713,9624,329建安单方预估不足，投资版无补板，一期产品通过补板增加使用面积，补板面 积为原建筑面积的52%，投资版漏算防雷、单体智能化及发电机等成本 规划调整 3.2 景观环境工 程 7,1442459,4771,2962,633816 实际工程地形因台地落差较大，需设置挡土墙及边坡的范围较大，预估成本 781万元（投资版未考虑），投资版未考虑红线外参观动线的景观工程130万 元（建面单方40元/m2 ）、围墙及分户围栏90万、建筑小品18万、泛光照明 35万、信报箱2万、交通设施及指示牌16万，投资版指标过于粗糙 调研不到位 3.3 社区管网工 程 4,2911

21、472,0682831,014314供水供电严重预估不足调研不到位 3.4 公共配套设 施 2,457843,10342420062投资版未考虑排洪渠，投资版物业管理用面积规划不足，人防地下室未建设规划不足（错误） 3.5 工程建设其 他费用 5611969195587182投资版科目预估粗糙指标预估不足 4 开发间接费 用 2,495867009625880 5营销费用7,2792492,9153991,751543投资版费率预估不足（1.5%），方案版售价提高，费率提高 6财务费用4,7251623,2924502,880893投资阶段融资方案过于保守市场原因 7管理费用3,6391251

22、,60321931999 调研不足，规划漏洞多，市场风险未预留，测算人员不专业 最终导致利润直线下滑，成就共享奖金大打折扣 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 A A 投资阶段成本人员未介入 投资测算不专业，漏项13.2亿 1、土地相关： 股权转让无票土地款、土地使用性质和使用 年限更新、地价差等 漏项约11.3亿 2、建造相关： 行政事业性收费、景观工程、社区管网、工 程建设其他费用、财务费用等 漏项约1.9亿 投资 to 方案 B B 动态收入减少7821万元 洋房单方售价由7.3万元下降至6.47万元，公寓由6.5万元下降至6.07万元 总收入减少7821万元 动态成本增加25030

23、万元 1、开发周期加长，开发间接费增加1325万元，财务费用增加5283万元 2、洋房改公寓以及超计容面积，导致土地成本增加14151万元 3、补交物业维修基金705万元 4、公寓加建夹层预估不足、结构拆改等，增加574万元 5、景观、社区管网动态过程优化，节余1130万元 6、方案版目标成本土增税按整体清算、过程无法实现，需按产品（安居房、洋 房、公寓、底商）分开清算，导致土地增值税增加14948万元 7、利润减少，所得税减少10826万元 方案 to 动态 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 10.43% 8.02% 3.43% -2.26% -4.00% -2.00% 0.00% 2

24、.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 投资版方案版过堂会版2018年3月动态 各阶段净利润率 净利润率 动态利润持续下降 由盈转亏 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 前置管控策划做实 成本适配， “成本优” 与“促去化”平衡，利润最大化 第 二 招 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 案例分享一：秉持成本适配理念，保障项目利润 17.56% 方案版利润率方案版利润率-最终定稿最终定稿 13.13% 方案版利润率方案版利润率-首次报审首次报审 17.54% 投资版利润率投资版利润率 1、毛坯改精装，溢价未体现；2、利润不达标，成本未优化 3、收入下降

25、，成本不适配；4、代建风险未排查 目标审批流程把关、区域项目联动优化 组织优化会议，调研竞品，成本优化如下： 1、保障售价的前提下，经充分认证评估，项目决策精装改毛坯； 2、经市场调研营销认可，门窗型材由铝合金优化为塑钢； 3、结合示范区打造要求，优化红线外绿化标准； 4、排查红线外供电超支风险，明确外电方案； 5、提高样板房精装标准（适配并做加法） 6、调研市场，根据市场合理定价 成本优化7486万，收入增加1.4亿！ 改改 善善 目标目标 恶化恶化 改善改善 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 成本科目 计算基 数 建造标准建面单方(元 /m2) 差异分析 本项目 内部对标 外部对标

26、BGY项目万科 建筑 面积 5,0904,4533,406 结构及粗 装修 建筑 面积 1,408 1,4691,213 本项目：层高4.2m，钢筋68/，含税单价5,016元/t；砼0.45，含税单价575元/m3。 BGY项目：层高5m，钢筋64/，单价4,500元/t；砼0.52，单价600元/m3。 万科：层高3.2m，钢筋54/，单价4,000元/t；砼0.45，单价500元/m3。 门窗工程 建筑 面积 223 269653 本项目：铝合金门窗含量0.24，含税单价470.25元/，铝合金格栅含量0.08，含税单价292.6元/；单元门含税单价630 元/；入户门含税单价1,254

27、元/；防火门含税单价575元/。 BGY项目：铝合金门窗含量0.4，单价500元/。单元门单价13,050元/樘；入户门单价3,200元/樘；防火门单价550元/。 万科：玻璃幕墙（含保温）外立面率0.70，单价800元/；单元门单价20,000元/樘；入户门单价1,600元/樘；公共区域普 通防火门含量0.04，管道井门含量0.004，单价560元/。 外立面装 修 建筑面 积 426 99327 本项目：米黄色花岗岩外立面率0.5，含税单价836元/；线条真石漆外立面率0.1，含税单价84元/。 BGY项目：陶彩漆外立面率1.2 ，单价75元/ 。 万科：石材幕墙（含保温）外立面率0.3，

28、单价900元/；涂料外立面率0.45，单价70元/平方米；装饰线条单价200元/。 栏杆工程 建筑面 积 24 7328 本项目：走道中空不锈钢玻璃栏板（钢化夹胶玻璃），含税单价397元/m。 BGY项目：阳台栏杆每户17m，直型新钢栏杆260元/m。 万科：阳、露台及屋面栏杆（含走道）每户1m，单价200元/m；低窗护栏每户3m，单价120元/m。 室内精装 修 建筑面 积 2,1331,411560 本项目：1412精装修（层高4.2m）含税单价1,626元/（含室内装修428元/、补板203元/、家居收纳系统258元/、 精装升级93元/、家电增配173元/、装修水电188元/、四大类费

29、用240元/、其他配置42元/）。 BGY项目：精装修单价1,411元/（含室内结构加隔层钢结构板）。 万科：精装修单价560元/（含木地板、瓷砖、卫浴、五金橱柜以及户内门160元/、其他甲供料80元/、室内装修总包 320元/，不做补板）。 层高能否进一步优化，钢 筋含量能否优化？ 配置较竞品低，可支撑售 价的基础上成本合理 可否借鉴竞品，减少块 料、增大涂料面积？ 成本合理 竞品地理位置优越，本项 目为提高溢价，做加法 案例分享二：内外对标，挖掘可优化空间 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 目标对标动态管控 以目标成本为红线，过程管控时刻与目标对标 第 三 招 ， 3 成本负责人如何

30、真正管控项目成本 项目的高层洋房定位为刚需改善型，地上可售面 积为191,760m2。 目标成本策划阶段，根据营销部门提供的信息， 刚需改善型客户，对栏杆选型方面不敏感，故选 用经济性较高的900mm高阳台直杆锌钢组合栏杆 在高层洋房样板房图纸方案阶段，图纸中设计的 栏杆为900mm高阳台凸肚锌钢组合栏杆。 案 例 背 景 介 绍 【现实】 900mm高阳台凸肚锌钢组合栏杆 【目标】900mm高阳台直杆锌钢组合栏杆 案例分享： 锌钢栏杆施工图与目标成本建造做法对标 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 在洋房样板房图纸方案阶段（施工前）中： 1、通过与目标成本建造做法的对标，发现图纸 中栏杆

31、的做法与目标成本中的建造做法不一致； 2、项目部立即与设计院沟通，改为与目标成本 考虑做法一致的直杆栏杆； 洋房栏杆优化后方案： 取消900mm高阳台凸肚锌钢组合栏杆； 优化900mm高阳台直杆锌钢组合栏杆； 优化后效果： 节约成本，同时保证目标成本的管控落地。 现场样板房直杆栏杆施工效果 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 成本效益对比 高层洋房阳台栏杆 目标成本项目实际 优化效果 直杆锌钢组合栏杆 （900mm高） 优化前 凸肚锌钢组合栏杆 （900mm高） 优化后 直杆锌钢组合栏杆 （900mm高） 工 程 量（m）127411274112741 优化前后 总成本节约51万 单方成本

32、降2.66元 综合单价（元/m）235263223 总 成 本（元）2,994,1353,350,883 2,841,243 可售单方指标（元/m2）15.6117.4714.82 目标超支节余总额 （元） /-356,748152,892 优化后在目标成本范 围内，有效保证管控 目标落地 超 支 节 余 率 （对标目标成本） -11.9%5.1% 重视关注施工图的建造做法，主动与目标成本对标 主动沟通，前期积极介入，保证目标成本的管控落地 以目标成本为控制线，持续监控成本策划的落地情况 ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 实时监控动态合理 动态成本日常化，待发生更新日常化，监控异常点，及

33、时发现风险，避免超支 第 四 招 ， 项目成本明细表 科目 目标成本（元）动态成本（元） 动态成本 偏差率 动态成本构成 （已发生） 动态成本构成 （待发生） 规划余量 已发生占 比 合计合计%合计合计% AB=D+G C=(B- A)/A DGH=A-BD/B 全成本6,015,044,693.25 6,021,487,089.030.10% 3,391,860,548.4 5 1,966,271,440.58 7,161,795.7856.3% 开发成本5,350,970,193.25 5,358,131,989.030.13% 3,391,860,548.4 5 1,966,271,44

34、0.58 7,161,795.7863.3% 开发成本（不 含三费） 5,116,390,830.70 5,123,552,626.480.13% 3,303,669,253.3 2 1,819,883,373.16 7,161,795.7864.5% 土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00% 271,527,060.78100,863,382.240.0072.9% 前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86% 301,172,050.4289,057,254.27 7,137,431.7877.2% 建筑安装3,529,930

35、,117.35 3,529,930,117.350.00% 2,387,722,616.2 9 1,142,207,501.060.0067.6% 基础设施745,565,675.88745,590,039.880.00% 269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1% 公共配套设施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4% 贷款利息0.000.000.00%0.000.000.00 开发间接费用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503

36、,925.232,313,874.770.0096.9% 其他费用0.000.000.00%0.000.000.00 财务费用5,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5% 管理费用57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.0019.2% 营销费用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.0044.9% 税金442,490,700.00441,771,300.00-0.

37、16%0.000.000.000.0% 所得税221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.000.000.0% 线上监控发现问题 主体建筑安装工程 ，已经发生67.6% 动态成本偏差率0.0%？ 规划余量为0？ 主要原因分析-监控思路指引： 1、已发生合同：可能未及时刷新，未准确预估签证变更 2、待发生成本：可能机械按（目标-已发生）思路预估 3 成本负责人如何真正管控项目成本 案例分享：监控动态异常，全面梳理，发现超支风险 ， 全面梳理 自下而上逐级排查和梳理 1、合同台账动态梳理：查阅每份未结算合同，重新预估变更 2、成本范围动态梳理：对已发生成本进行指标

38、对比分析，弄清合同范围，实事求是、合理预估待发生 科目 目标成本 （元） 动态成本 （元） 动态成本 偏差率 动态成本构成 （已发生） 动态成本构成 （待发生） 规划余量 已发生 占比 合计合计%合计合计% AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B 全成本 6,015,044,693.256,182,173,082.742.77%3,543,246,370.98 2,009,972,911.76-202,249,089.4957% 开发成本 5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.98 2,009,972,911.76-2

39、02,249,089.4964% 开发成本（不含 三费） 5,116,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.65 1,874,195,724.54-202,249,089.4965% 土地成本 372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100% 前期工程 383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988% 建筑安装 3,529,930,117.353,761,737,56

40、3.62+6.56%2,434,617,901.39 1,327,119,662.23-231,807,446.2765% 基础设施 745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535% 公共配套设施 11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025% 贷款利息 0.000.000.00%0.000.000.00 开发间接费用 73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.

41、00-393,970.46100% 其他费用 0.000.000.00%0.000.000.00 财务费用 5,721,447.875,721,447.870.00%145,628.425,575,819.450.003% 管理费用 57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.360.0026% 营销费用 171,643,436.01171,643,436.010.00%84,029,344.6087,614,091.410.0049% 税金 442,490,700.00467,781,800.005.71%0.000.000.

42、000% 所得税 221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.000.000.000% 根据梳理结果，发出超支预警 明确超支风险点 项目开会提出整改措施 有针对性逐步改善 保证项目经营目标的达成！ 总成本已超支2亿 超支率2.77%！ 建安超支2.3亿 超支率6.56%！ 3 成本负责人如何真正管控项目成本 项目原动态成本偏差率为0，梳理后为超支2.77% ， 3 成本负责人如何真正管控项目成本 设计阶段方案比选 过程多方案比选，形成可推广经验 各部门全方位联动，实现全员成本高效管控 第 五 招 ， 一、临建现状分析 临建现状分析临建的样式 市面上流行两种临建：一

43、种是轻钢结构活动板房（目前区域主要使用的类型），另一种是租赁集装箱房屋。前者是传统样式，工艺及市场 都较为成熟，但存在诸多问题；后者是近年来新研发的，兼备前者的各项优势，也拥有自身独特的特性。 轻钢结构活动板房租赁集装箱房屋 案例分享：集装箱房屋与轻钢结构活动板房方案比选 3 成本负责人如何真正管控项目成本 1 ， 轻钢为骨架，夹芯板为围护材料，采用螺栓连接，标准模数组合； 施工工艺成熟，能够满足大开间，大跨度结构布置的需求； 采用现场拼装的施工方法，质量参差不齐，容易出现漏风漏水现象； 做地面及吊顶，工序复杂，容易出现质量问题； 工期较长，需要45-60天（基础、结构、装修等工序繁琐）；后期

44、维修费用较高. 性能优势集装箱房屋轻钢结构活动板房 节能性优 复合保温层墙体，热传导性低， 冬暖夏凉，100mm复合墙体保 温性能相当于610mm厚的传统 砖混结构墙体。 保温性能一般，能源消耗较大 防潮透气优 建筑防潮措施一体化整体采用彩钢板，防潮性能差 抗震强度优 整体框架采用标准集装箱，顶 底承重在20t以上，地震荷载下 受到的损害微乎其微 结构整体性较好，单板受力下容易变 形损坏 结构跨度 标准集装箱结构，可实现多种 形式的组合 优 可实现大跨度，结构形式变化较丰富 施工周期优 施工周期短，单体1020天交 付使用，受自然条件限制少 施工周期4560天 ，受自然条件限制 较多 工业化生

45、 产 优 整体都在工厂加工建造，建造 完毕后运输至目的地组装 墙体、楼面、梁及屋架在工厂预制， 现场组装过程较长 低碳环保优 所用材质主要为木材和钢材， 木材属可再生资源，可自然降 解，零污染，钢材可回收，建 造过程对环境没有影响 环保性能一般，需要搭建建筑基础 安装快捷优 单体建筑，无需现场施工，运 输至目的地直接 吊卸即可，无 需专业人员指导 在现场将工厂预制构件进行拼装，拼 装过程需由专业人员进行，相对复杂 外观式 样 优 设计灵活，根据客户需求定制 外观，无限制，具有很强的艺 术观赏性 外观形式多样 总结通过列表对比可知，集装箱房屋在各个方面均表现突出，优势非常明显 临建现状分析综合性

46、能对比 临建现状分析轻钢结构活动板房分析 临建现状分析集装箱房屋分析 高安全性（整体钢构作骨架）；高耐用性（不易损坏）；节约资源（回收率 达到70%）；高效便捷（工期约10-20天）；高舒适性（达到精装修标准） 特点 临建现状分析适配性分析 功能性适配性分析 轻钢结构活动板房租赁集装箱房屋 办公室* 宿舍* 会议室* 仓库* 餐厅* 卫生间*/ 厨房*/ 备注：适配标记“*” ，不适配标记 “/”。 3 成本负责人如何真正管控项目成本 2 3 4 5 优点 缺点 ， 二、临建板房效益模型展示 项目需求概况：（根据实际情况填写绿色单元格） 项目需求 轻钢结构活动板房单间面积：19.44/个集装箱

47、房屋单间面积：14.4/个 轻钢结构活动板房单间容纳工位：4个/间集装箱房屋单间容纳工位：3个/间 轻钢结构活动板房单间容纳床位：4个/间集装箱房屋单间容纳床位：3个/间 普通工位数量：个普通宿舍床位数量：个 高管单独办公室：间高管独立宿舍：间 会议室：餐厅： 仓库：拟建层数：层 使用年限：年迁移次数次 轻钢结构活动板房迁移元/次集装箱房屋移位元/间/次 轻钢结构活动板房总数（间）：0间集装箱房屋租金元/日 配建数量 轻钢结构活动板房系列（）集装箱房屋系列（间） 办公室0办公室0 宿舍0宿舍0 会议室0会议室0 餐厅0餐厅0 仓库0仓库0 轻钢结构活动板房总面积0集装箱房屋总数0 结论： 集装

48、箱房屋较轻钢结构活动板房节 省（元） 0 集装房较轻钢板房单方节省 （元） 0.00 备注： 1、集装箱宽长分别为：宽2.4米，长6米； 2、轻钢结构活动板房宽长分别为：宽3.6米，长5.4米； 3、轻钢结构活动板房每个房间按照4个工位，集装箱房屋按照3个工位计算；轻钢结构活动板房每个房间 按照4张床，集装箱房屋每个房间按照3张床计算； 费用测算（自动生成） 方案一：轻钢结构活动板房方案 序号项目名称工程内容 计量 单位 轻钢结构活动板房方案费用 备注 工程量全费用综合单价合价（元） 1板房混凝土硬化混凝土等级C15 ,厚度10公分；m20.00 60.00 0.00 2 轻钢结构活动板房 回

49、填土 回填土，不分土质、回填方式、 土方来源(外运土料开采等综合考 虑), 分层碾压、夯实,土方场内外 运输； m30.00 25.75 0.00 3 板房（岩棉）含吊 顶 集装箱房屋(包括门岗房、楼梯、 基础),具体做详见施工图纸,含吊顶, 不含地面铺贴、楼面铺贴、窗帘、 水电安装 m20.00 254.40 0.00 4板房水电安装配电箱、照明、插座等m20.00 59.36 0.00 5地板砖地面 面层材料品种、规格、颜色： 600*600地砖（除卫生间、洗浴 室以外的一层地面） m20.00 71.29 0.00 6地板革 基层:水泥楼板上刷冷底子油一遍， 铺设木龙骨，最后钉地板；面层

50、: 实木地板 m20.00 35.00 0.00 7窗帘支架、窗帘布1.9m*1.23m套0.00 80.00 0.00 8迁移费用板房的拆改及二次搭建m20.00 0.00 0.00 9临舍残值回收m20.00 -15.000.00 费用合计0.00 折合单方造价0.00 方案二：集装箱房屋方案 序号项目名称工程内容 计量 单位 集装箱房屋方案费用 备注 工程量 全费用综合单价 （元） 使用时间（年）合价（元） 1 集装箱房屋基础处 理 房屋基础采用独立基础，每个集 装箱按照4个独立砖基础基础计算， 尺寸为0.24*0.24*0.3 间0.00 41.47 0.00 砖基础 按600 元/m