1、河南区域财务资金部 丁望高 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 股权收购款 0.56亿 2014.8.28 2015.12.31 2015.8.22 2015.8.29 2014.10.10 2015.4.01 展示区开放 同步派筹 2015.8.15 盛大开盘 月份9101112合计放款率 金额2.33.33.40.69.692% 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 一、项目资金管理的主要环节 二、郑州项目回款实例分享 三、小结 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 谈判筹码 碧桂园为政府招 商项目，快速纳 税，易出成效 签订土地合同前，取得组合土地发票，分
2、期支付 例：郑州土地款分期支付，同心共享减少投入560万。 打包支付、减免某项规费，获取政府文书证明 例：许昌项目基础设施配套费免交 不监管；少监管；资金使用绿色通道 土地款 行政 规费 监控 资金 重点进账 已提取重 点 重点提取 占比 非重点进账 已提取非重 点 非重点提取 占比 总进账 累计已提 取 可提取重点 可提取非重 点 地块一3%-20%不等- - - - 地块二3%-20%不等- - - - - 地块三3%-20%不等- - - - - - - - - - - - - - - - 小计 至X月X日可提取重点进账信息非重点进账信息总进账信息 监管余额 （随时更新） 重点监管比例
3、XX项目监管资金收支情况表 X X 项 目 项目标段账号 工程部：需做好全周期工程款支出预估 开发部：结合报建情况，做好行政规费支出计划 营销部：做好推货计划和签约安排， 财务部：做好税费预测，汇总项目整体收支预算 项目总：督促各部门按财务要求时间完成 做好项目成本策划，优化设计和施工方案 例子：地下车位的优化，地下2,600元/平方，架空或 半架空仅1,750元/平方，架空面积5.3万平方，降低 成本4,500万(影响区域同心共享利润分红173万) 成本策划 资金测算 郑州项目开盘前 总流入- 其中：楼款流入- 总流出11,600 其中：土地款5,621 行政规费1,909 工程材料3,73
4、3 税款支出64 薪酬福利1,001 销管费用374 其他支出807 经营活动现金流净额-11,600 保证“456” 内部资料 土地使用税 财税（2008）186号 合同约定交付土地次月；合同签订的次月 200亩（三等地10元）：由1月31日调为2月1日 1个月节约土地使用税11万 耕地占用税 耕地占用税条理、实施细则；国税发（2007）129号 土地性质、纳税主体；临时租用场地 必须在合同中加注“非基本农田”否则会加征50%； 租赁土地如果为耕地亦要交：浠水70亩，117万 房产税 暂行条例：房产余值计算 财税（2005）181号：具备房屋功能的地下室 占地只算基地面积，其他分摊苑区 少建
5、地下室，结算价值减少 合理税收筹划：能为企业创收，增加利润，使项目效益最大化。 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 给我一个支点,我可以撬动整个地球。 阿基米德 内部资料 定义 对房地产开发企业发放的用于项目开发建 设的中长期贷款 审批 前提 三证齐全（国土证、用地规划许可证、 工程规划许可证） 、环评、立项批复 审批 时间 一般三证齐全后2-3个月 开发 贷款 开发贷款 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 商票 保贴 施工方 保理 项目公司开具商业承兑汇票给施工方，施工方 到指定的银行贴现，然后银行把扣除贴现利息后 的贴
6、现资金放款给施工方的业务。 银行收购施工方对项目公司的应收账款，由项 目公司和施工方双方出具确认函，然后项目公司、 施工方、银行签订三方协议的保理业务。 施 工 方 融 资 施工方融资 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 假设XX项目：2015/1/1第一次资金投入，六个月后贷入第一笔资金5,000万， 2015/10/1开盘， 10/31顺利实现成就共享奖励计提。 假设 贷入 时间 贷入 金额 年化 自有资金投入 截止12月31 日累计签约 累计 净利润 截止12月31 日奖励计提 奖励 增加 项目实际2015/7/1 5,000 2,50050,0006,0001,050- 假
7、设贷款 提前3个月贷入 2015/4/1 5,000 1,25050,0005,9251,1106% 开发贷款 备注：贷款利息按8%计算：5000*8%/12*3=100万，净利润减少100*（1-25%） =75万 内部资料 先谈后建，控制付款节奏，减少前期投入 实力强大、表现优秀的施工单位 垫资建设展示区 编制方案版目标成本，优化成本控制 方案版目标成本，作为项目全周期成本控制的红线； 提高工程师成本意识，“不拘一格降成本”，挤利润。 预判市场形势，审慎使用中长期 根据市场形势，适当控制低首付比重； 降低项目回款风险，减轻回款压力。 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 引入按揭
8、 银行思路 根据项目公司 预估货值及按 揭体量，确定 合作银行的数 量，并最终确 定按揭合作银 行。 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 提前预售 提早预售 预 售 保 证 金 预 售 保 证 金 内部资料 月初盘 点到期 未收款 落实到 跟办顾 问 客户细分 一般客户： 滞纳金 建议客户转名、转楼、转付款方式解决逾期款项； 逾期超3月予以退楼处理，并收取总楼款15%的违约金 员工关系： “谁”的关系“谁”去追，落实责任。 政府关系： 项目总及开发部负责追收。 项目资金管理小组 定期召开项目追款会议，月末制定追款目标，分解至 每周，落实到部门，责任到人，定期总结，攻坚克难。 原因分
9、类原因细分责任部门-对象 资料不全或需补交楼款 未到政府问询或未缴交维修基金 不具备贷款资格 额度不足 审批速度慢 合同备案及预抵押登记 公积金贷款 提前预售未达到放款条件 合同备案及预抵押未送件 银行原因 政府原因 客户原因 公司原因 营销中心-客户 财务-银行 开发部-房管/公积金 项目部/营销中心 内部资料 监 控 资 金 公关政府 内部资料 楼款回笼 贷款流入 本金 利息 早收 快收 多收 晚支 少支 不支 项目资金管理小组 需高度重视每月资 金计划，并严格落 实，引入奖罚机制 高质量的资金计划，是项目能过上“不差钱”日子的基础！ 资 金 流 入 资 金 支 出 经 营 支 出 还 贷
10、 支 出 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 一、项目资金管理的主要环节 二、郑州项目回款实例分享 三、小结 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 3天4亿5家 银行工作人员凌晨1点加班录资料郑州项目银行按揭交流群 内部资料 公证处现场办公 不用业主跑银行、房管局 房管局现场办公 办理预抵押、出回执 开盘当天，刷卡、开票、签约、签按揭合同、办理抵押公证同步进行 银行现场办公 征信、按揭资料一起审 内部资料 集中签约集中整理合同集中合同备案 集中化战略，争分夺秒促回款 内部资料 小批量认购小批量备案 小批量送审 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 通过折扣的差异
11、引导客户选择对公司回款有利的付款方式 内部资料 项目于15年8月22日别墅开盘，8月29日洋房开盘，其中8栋高层洋房诚意 认购，实现不打桩卖楼，且未交任何保证金。 必须有一个能攻坚的开发经理，如果实在没有，项目总自己能快速顶上！ 内部资料 中行 建行 工行 农行 邮储 1、分封规则：按银行额度大小、个贷规模大小及审核流程严格程度综合考虑； 2、洋房避免积压，别墅避开审核严的银行。 所 有 楼 栋 按 揭 银 行 签 约 分 布 内部资料 郑州项目签约体量大（1891多套），低首付按揭占比高（80%以上） 当日最高放款：9,253万 开盘3个月放款：8.99亿 当前累计放款：9.80亿 信 群交
12、流学习，T50地产开发全产业链干货分享 亲自参与 熟悉开盘流程 了解营销 关注筹货比 预估销售 关注细节 落实物料 政府代收费用 制定签约流程表 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 大兵团作战模式 短期高效、人员不固定 财务统一管理，人员稳定 不利于大规模追款 一岗多人，分工明确 双重管理，不利统筹 对标同行，去粗取精，加强回款，稳生命线 内部资料 一、项目资金管理的主要环节 二、郑州项目回款实例分享 三、小结 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 开发部营销中心工程部 财务部财务部 项目资金管理小组 组长：项目总，主责人 主要职责：分配协调，结果管理 副组长：项目财务负责人，主导人 主要职责：过程跟踪，落实奖罚 主要成员：其他部门负责人，分责人 主要职责：积极配合，落实细节 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 草船借箭 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 现金为王现金为王 信 群交流学习，T50地产开发全产业链干货分享
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