1、1 梅江二期天麓一街5、6栋 完美交楼经验分享 粤东区域梅江碧桂园：梅险峰 2 前言 梅江二期天麓一街5、6栋于2015年07月31日合同交楼，恰逢 交楼淡季，但自合同交楼日起一周内实现45.6%的交楼率。 针对交楼过程中取得的良好效果，以及在今后工作中需要进一 步改进的地方，我部加以总结，供大家参考共同提高。 3 目录 项目概况 交楼准备工作 工作建议 4 一、项目概况 本期交付天麓一街5、6栋， 工程编号9#楼。里程碑交付计 划2015年05月31日，合同计划 2015年07月31日，J367户型， 共计184套，总建筑面积 20,784m2，1208版精装184套。 合同路址：天麓一街5
2、、6栋。 类别苑区交付标准套数面积里程碑计划合同计划已售套数 达到交 付条件 备注 高层 洋房 天麓一 街 精装18420,784m22015.05.312015.07.31180 本批次交楼苑区 5 客户关系部 -总协调，确 保每个环节 顺畅，顺利 交楼 工程部 1、确保工程进度，在里程 碑计划内完成施工； 2、确保在约定时间有效完 成整改 营销部 -预约客户 物业公司 1、开荒清洁； 2、整改钥匙管理； 3、客户联系互访 2.1.交楼团队 二、交楼准备工作 6 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.1.墙面裂缝 成因： 1、干缩裂缝，加气块收缩； 2、日照及昼夜温差，室
3、内外温差，季节温差造成。 处理方法： 待裂缝基本发育稳定后，切槽，清理槽内松散的 水泥砂浆，用加520胶水的水泥砂浆打底密实，加 铺抗裂布中间层加固，水泥砂浆封闭修复。 7 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.2.室内墙地面砖空鼓 成因： 基层干燥，浇水润湿不够，使得水泥砂浆迅速失水， 砖与砂浆粘结力降低，基层处理不干净或饰面砖施 工前未浸水湿润等造成。 处理方法： 全面排查和标识，对较小面积且不影响使用的，对 业主进行解释；对于中间和大面积的空鼓，进行整 改更换。 8 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.3.外墙砖脱落、破损 成因： 1、基层干燥，
4、浇水润湿不够，砖与砂浆粘结力 降低，基层处理不干净或饰面砖施工前未浸水湿 润等造成； 2、施工过程中碰损。 处理方法： 1、对基底重新处理后补贴； 2、凿除破损的墙砖后补贴。 9 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.4.室内石材（窗台石、门槛石、橱柜台 面石）划伤、断裂掉角 成因： 1、划伤：施工过程中破坏； 2、断裂掉角：搬运过程中磕碰。 处理方法： 1、划伤：打磨处理； 2、断裂掉角：修补、更换（由现场工程师 判断）。 10 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.5.渗漏 成因： 1、窗边塞缝出现空隙，塞缝处理不到位； 2、砼翻边高度不足，防水层破
5、损； 3、管周边未按要求封堵。 处理方法： 卫生间沉箱在移交精装修前多次试水，屋面防水层封 闭前多次试水，对渗漏隐患排查整改，如再发现渗漏 问题，要求施工单位安排专业防水公司进行整改。 11 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.6.墙面、天花涂料感观差 成因： 阴阳角不顺直、不平整成水波浪、掉角、 色差 处理方法： 使用靠尺，对超出规范范围的，安排人员 打磨墙面腻子，调整线条顺直，色差部位 重刷涂料，在日关灯照射的情况下复验。 12 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.7.入户门、室内门：缺门吸、门吸安装不牢、 钉眼、划伤、门扇关闭不严实、门缝大小不
6、一、 门扇变形、破损、门扇下留缝不符合要求等 处理方法： 1、补装缺失的五金配件； 2、对钉眼和划伤进行补漆； 3、通过门页重新调整门缝； 4、根据规范要求，对门缝较大和变形严重的， 进行更换处理。 13 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.8.橱柜、浴柜：划伤、门板安装不正留缝不 一，未打胶或打胶不美观、面板破损、掉角 成因： 1、个别橱柜、浴柜安装完成后未调整； 2、在施工过程中或搬运过程中损伤。 处理方法： 1、在交付前系统安排人员进行调整； 2、油漆修补，严重的进行更换； 3、重新打胶。 14 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.9.木地板：
7、空鼓、松动、划伤、缝隙 成因： 木地板下有一层防潮棉，地面砂浆不平 整；打钉间距过大；施工过程中表面划 损；安装完后 对缝隙漏打胶。 15 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 处理方法： 1、因有防潮棉，轻微松动属于正常现象； 超出规范要求的，拆除空鼓位置木地板 重新找平地面后重新铺设； 2、按规范要求打钉，确保牢固； 3、整改完成后，对接口压条等部位打胶 密封。 16 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 2.2.10.铝合金门窗：玻璃划伤、型材划 伤、开启不灵活、气密性差、缺少配件 等 成因： 1、施工和开荒阶段成品保护不到位； 2、使用初期开启较困难，密封条被污
8、染； 3、安装过程中遗漏。 17 2.2.交楼常见问题及处理方法 二、交楼准备工作 处理方法： 1、型材刮伤进行喷漆处理，玻璃微小刮 伤不影响使用，刮伤严重的进行更换； 2、上油调整处理，更换密封条； 3、安排专人进行排查，补齐缺少的配件。 18 2.3.工程改进措施 准备措 施 关于质量 问题的排 查 关于施工 单位的管 理 关于集团 区域的支 持 关于交楼 要求的宣 贯 二、交楼准备工作 19 2.3.工程改进措施 梅江项目地处竞争白热化的梅州市，第二季度质量检查中仍 存在大量铺贴空鼓、墙面不平、通长裂缝等质量问题。粤东区域上 下都意识到了问题的严峻性，因此启动了紧急预警机制，采取了一系列
9、 措施开展整改工作，以保证完美交楼。 二、交楼准备工作 20 2.3.工程改进措施 2.3.1.关于交楼要求的宣贯： （1）交底培训：做好交楼装修标准交底工作，在质量问题较多的顶层24层做 一层装修质量问题整改样板间，明确装修质量整改目标和要求。 二、交楼准备工作 交底会 21 2.3.工程改进措施 2.3.1.关于交楼要求的宣贯： （1）交底培训：做好交楼装修标准交底工作，在质量问题较多的顶层24层做 一层装修质量问题整改样板间，明确装修质量整改目标和要求。 二、交楼准备工作 样板间 22 2.3.工程改进措施 2.3.1.关于交楼要求的宣贯： （2）交流学习：组织专业班组参观苑区内做得好的
10、楼栋，如：高层一区13#、 15#墙面抹灰平整度和阴阳角整改效果非常好，引导各班组形成班组间的竞争 意识。 二、交楼准备工作 23 2.3.工程改进措施 2.3.2.关于质量问题的排查： （1）施工单位自查：施工单位建立自查机制，严格控制整改标准，尤其对于 墙面开裂等会持续出现的质量问题，一次整改不到位的，要求多次整改，直至 整改达标为止。 二、交楼准备工作 自查和整改 24 二、交楼准备工作 （2）多方排查：在施工单位自查的同时，项目工程师协助检查，配发记号笔 和空鼓锤，发现的问题在现场标记，并已书面或照片形式反馈给施工单位，督 促施工单位整改。 现场排查和记录 25 二、交楼准备工作 （3
11、）重点排查：针对交楼重点质量隐患和业主较关注的质量问题进行多次排查， 如屋面厨卫渗漏、墙面抹灰开裂、墙砖空鼓、阴阳角不顺直和涂料色差等，要 求施工单位制定专项整改方案报项目部审批后执行。 重点问题排查 26 2.2.工程改进措施 2.2.3.关于施工单位的管理： （1）预罚机制：设立质量整改预罚机制。月初设立质量整改目标，月末根据 质量整改完成情况判定是否给予处罚，整改力度不足，整改效果差的，坚决予 以处罚。 （2）独立的质量整改班组：设立单独的整改班组。整改工作不间断，整改强 度不减低。要求施工单位的货量施工班组和质量整改班组分开，严禁其为了质 量检查抽调货量施工班组人员进行质量整改，影响施
12、工进度。 二、交楼准备工作 27 （3）重点整改：针对以前已出现问题和业主关注问题，重点跟进，避免重复 发生 二、交楼准备工作 28 （4）排水系统、供水系统和电力系统：联合验收交楼前完成检测，合同交楼 前一个月维持供水和供电状态，对水电使用情况进行监察整改。 （5）整改后复查：整改完成后，组织施工单位、监理单位、工程部和客户关 系部等进行复查，对复查中发现的问题，安排人员重新整改。要求交楼工作小 组尽量多复查几次。 现场工程师对现场每天整改的情况统计后反馈到相应的交楼群，各单位和 部门根据实际的整改情况调整工作安排。 二、交楼准备工作 29 2.3.工程改进措施 2.3.4.关于集团区域的支
13、持 （1）区域客户关系部提前介入：宣贯集团和区域的最新的交楼联合验收要求， 协助项目把好质量关。梅江客服交楼前1个月完成承接查验工作，质量问题及 时发送施工单位。在此过程中，客户关系部多次组织我部管理人员学习区域内 其它项目（如：丰顺项目）的交楼经验。 二、交楼准备工作 30 2.3.工程改进措施 2.3.4.关于集团区域的支持 （2）集团、区域领导现场指导：交楼前邀请集团工管中心和区域工程技术部 检查指导，提供进一步整改的意见，保证质量问题整改能够一次到位。 （3）区域工技术部工程师驻点：交楼前一个月，针对质量整改工作，工程技 术部工程师驻点协调整改相关事宜。 二、交楼准备工作 31 2.4
14、.交楼环境提升 2.4.1.园建绿化提前1个月完成，确保苗木成活率，交楼前再完善 二、交楼准备工作 32 2.4.交楼环境提升 2.3.2.交楼前室内清洁，开荒清洁提前进入 二、交楼准备工作 33 2.4.交楼环境提升 2.4.3.保持公共区域清洁无污染 二、交楼准备工作 34 二、交楼准备工作 2.4.交楼环境提升 2.4.4.公共配套全部完成 35 三、工作建议 1、针对施工单位的交楼标准交底工作应尽量细致，注重细节，考虑到各 专业和工种，对项目交楼状态做全面的提升。 2、做好交楼前的质量整改监控是交楼成败的关键之一，及时跟进整 改后问题的复验。 36 三、工作建议 3、所有工作需倒排前置
15、，至少提前1个月，且预留缓冲期，留有余地 应对突发事件。如：梅江项目室外市政园建未充分考虑到4-5月份雨季连 日阴雨恶劣天气的影响（连续下雨2个月），前置时间不足，造成后期工 作被动。 4、因项目集团下属分公司较多，加强各部门沟通，寻求各部门的资源支 持，要求客户关系部、物业公司提前介入。 37 三、工作建议 5、室内精装修交楼须首先注重视觉引导，提前做好室内开荒清洁， 交楼前联合物业做好周边环境的清洁。 6、学习已交楼类似项目经验，以客户为导向，重点落实大部分业主 关心的问题的整改。 38 三、工作建议 7、注意营造良好的交楼环境，生活配套设施齐全，使客户从走进小 区就从各方面感到舒适的气氛，使客户有一个良好的“第一映 象”。 8、跨部门的团队支撑交楼，必须招致即来，来之能战，战之能胜，目前 在预验房阶段配合稍显生疏。 39 三、结束语 经过认真落实整改，改进提升，粤东区域梅江项目天麓一街5、 6栋于2015年07月31日顺利交楼。我们必须认识到，没有质量作保 障，业主不可能认可；没有业主的认可，销售不可能有大的提高。粤 东区域和所有其他兄弟区域一样，交楼誓必完美，开盘势必大 卖！
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