房地产开发企业利息支出税前扣除的财税处理技巧.pdf（8页）
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房地产开发企业利息支出税前扣除的财税处理技巧.pdf（8页）
1、房地产开发企业，利息支出税前扣除的财税处理技巧房地产作为具有金融投资属性的特殊产品,资金需求庞大,市场流动性差,投资周期长的特点。房地产开发企业属于资金密集型企业，项目投资金额巨大，自有资金占比较少，且项目借款多，对应的利息支出金额大。利息费用已经成为开发成本中占比较大的支出项目，在所得税与土地增值税前扣除问题经常困扰着地产企业财务人员，以下针对房地产企业财务费用问题进行分析、探讨。一、借款类型1、前融资金借款：广义上一般是指四证前融资，指已拿到土地证但四证不全时，信托、资产公司、或其他资金通过银行委托贷款或信托通道提供资金，担保方式为土地抵押。狭义上一般是指拿地时，在缴纳土地出让金阶段的融资
2、，指房地产公司尚未取得土地使用权，在缴纳土地出让金前而取得的借款，此时尚未取得土地，担保方式一般为股权质押。前融资金借款机构一般为基金、信托、资产管理公司等。2、房地产开发贷款：指项目四证齐全后用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期项目贷款，一般期限为三年，担保方式为在建工程抵押，贷款主体一般为银行。3、其他资金借款：指通过关联企业或非关联企业、个人之间的借款。一般为信用借款，借款主体多为民间主体。二、房地产开发企业利息支出的财务处理1、资本化条件与时间节点根据会计准则第 17 号-借款费用第四条规定企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，
3、计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产， 是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：(1)资产支出已经发生， 资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出;(2)借款费用已经发生;(3)为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。因此，房地产开发公司所发生的利息是为建造不动产而发生的，建造周期较长，可直接归属于具体开发项目的应当资本化，不能直接归属于具体开发项目的可以费用化，直接计入当期损益。资本化时间应为借款费用已经发生，项目开始开发，实际支出已经发生，结束资本化的节点应为项目竣工。由于房地产项目借款比较特殊，一般是以
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