安溪商业广场商业规划及行销策划方案建议说明书（16页）.doc
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安溪商业广场商业规划及行销策划方案建议说明书（16页）.doc
1、安溪 XX 商业广场商业规划及行销策划方案第一篇项目竞争分析及商业定位策略第一章本案销售与竞争状况分析一、客观地说，本案确实存在一定程度不足：大同路的商业价值随着现在的拆迁改造，呈现下降趋势，商业氛围被大众路、解放路盖过；已经开盘的一些项目，已经透支了相当一部分的购买力；项目商业面积大，价位相对较高。二、本案所处的竞争形势：本案目前面临竞争有几个层面1区域地段的竞争：解放路上段、大众路、三十六米大街、三远商城、曼哈顿广场、鸿业步行街2本案周边竞争：曼哈顿广场、鸿业步行街 （项目已经销售完毕，对本项目没有主观的影响）3沿街店面价格竞争： （具体待进一步市调）4同种营销手法竞争：项目周边的两个项目
2、，曼哈顿广场和鸿业步行街，都采用反租推广手法，但因其容量不大、反租率低，对本案不会有大的影响，反而成为本案的一个可借之势。第二章本案优弱势反向思考与竞争定位策略可以说，在投资者自发性的投资心理中，本案在以上四个层面竞争中都有一定的优势，但是针对投资的房地产销售成功关键在于制定游戏规则，具体说以有下几个原则：1权威性、唯一性、排他性原则：将本案与其它项目区隔开来，赋予其完全独立的投资指向，为客户制定选择本案的考量标准。2第一营销法则：在密集竞争市场中，必须制造很有统召力的产品，而且必须是市场第一次/首先出现的。3见人所未见，为人所未为：在重申第二法则同时，强调市场推导的可行性与执行性。4销售是一
3、场认知战、攻心战：客户购买商品物业在于价值认可与利益满足，项目策划的根本性在于为客户制定价值标准（买的是什么） ，而后解决两个问题：现实的利到什么程度，好看的包装到什么程度。5以长击短，避实击虚法则：这一点是作为弱势项目，欲取得前几项目标的途径。一、本案竞争分析流程与优弱势转化1竞争区隔针对独立沿街店面：本案优势在于是一个综合性的商业规划，兼容了步行街、沿街店、中型商场、店中店与大型地下商场的商业格局。在城市发展过程中沿街店并不是唯一形式，基至不是主流形式，但目前沿街店面仍然是主要的商业形态。机会点一：安溪未来商业发展会有较大的上升，而影响其快速发展的一个主要因素是沿街店面形式太多，而中大型商业空间多半是少数主力店经营，商业业态一旦进化集结，必然走进中大型商业空间，包括购物步行街、专业商城、中大型餐饮、时尚商场等等。目前安溪现有的商场空间，如前所述的鸿业步行街、中闽百货、联谊大厦等。针对大
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