山西候马第一购物广场商业规划方案建议说明书（20页）.doc
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山西候马第一购物广场商业规划方案建议说明书（20页）.doc
1、山西候马第一购物广场商业规划山西候马第一购物广场商业规划 核心概念阐述：核心概念阐述： 核心一说明以字面的含义及粗浅的理解，量贩店有与大卖场的含义类似，其实不然，量贩店不代表大卖场。 以量贩的经营形态而言， 是从百货公司的经营形态中逐渐衍生出来的，是以商品的价格为核心，而非以商品的销售数量为绝对的界线，以量贩独有的经营形态来更符合消费者的需求。 核心二说明量贩即可视为蓝领店的概念。 相对百货店而言， 一般百货公司所面对的是所谓白领阶层，在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境， 商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础，而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了
2、上述的基础，但作为商品价格带是商场定位的根本，其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价，以“佐丹奴” “真维斯”等品牌为例，其就是标准的适合量贩店经营的品牌，因为其价格带基本锁定在 200 元以下的范围，商品的陈列以品种多，数量大来表现，而如“ESPRIT”等品牌即为标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从陈列、销售模式、商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于侯马地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。 核心三说明侯马房地产市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至 15000 元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到 20000
3、元单价的情况下，平均租金仅支持 2-5 元/平方米/天，租赁市场和投资市场比例严重失调，且商铺售价几乎高于普通住宅楼盘单价的 10 倍，可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统一规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单一楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。 核心四说明本案是标准的商业地产项目，绝非单一商业项目和地产项目，有机的结合商业地产是本案成功胜出的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在一根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。 核心五说明侯马系晋南地区一个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为
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