绿城·春风里联排别墅项目定位调整专项报告.ppt（38页）
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绿城·春风里联排别墅项目定位调整专项报告.ppt（38页）
1、一次定位重要结论回顾壹商业生活服务配套建议肆变更后定位方向定位条件变更叁贰一、一次定位重要结论回顾项目定位核心目标1、南山项目是绿城管理与新疆天富的首次合作项目，通过本次合作绿城管理的价值输出得到委托方认可2、通过合作实现项目的现金流和利润率1、现金流2、利润率1、畅销产品2、成本控制3、降低商业物业开发风险1、畅销产品2、成本控制颐乐生活 领衔南山1、降低商业物业开发风险定位阶段规避风险型商业的开发一、一次定位重要结论回顾根据竞品的总价畅销区间，同时结合客户需求、项目品质等因素，建议项目定位产品户型区间和总价控制在以下范围内：产品定位低密度居住产品户型区间及价格定位以上面积区间为区域畅销联排
2、户型面积区间，总价区间高于市场畅销总价面积段一个层级；一、一次定位重要结论回顾项目主力总价高于市场平台主力总价段一个层级，户型区间在市场畅销户型面积区间内，利用绿城品牌，高品质园区环境，提升产品性价比，使价格接近客户心理预期，才能产生热销、快销势头。项目的取地成本较高，需严格控制产品户型的面积段，控制总价，保障快销。根据户型区间，进行规划强排，在不突破限高、不进行地下大开挖的前提下做足容积率有较大难度例如： 联排：建筑面积150，单价1.26万/，总价189万，赠送装修庭院，加之绿城品牌的号召力，则达成客户预期；一、一次定位重要结论回顾项目经济指标（原指标）项目总用地面积：170403.53容
3、积率：0.6限高8米商业配比40%即商业：40897住宅：61344物业类型为：联排+商业低密度产品物业类型：联排为主（具体以优选终稿规划方案为主），根据规划要求：建筑风格采用西班牙式；项目分四期开发，一期沿项目南侧道路南溪路开发，利于项目样板展示区的对外展示项目四期项目一期：10070 64户项目二期：38210 235户项目三期：19800 122户项目四期：35000 246户一、一次定位重要结论回顾项目公司对4万商业进行充分论证分析，商业定位历程历经4个阶段，有以下4个思考方向：一、一次定位重要结论回顾一、一次定位重要结论回顾一、一次定位重要结论回顾绿城天富项目配套商业开发思路方案二：商业性质的居住型叠墅产品突破限高至12米，商业配比降至25%与县规划局通过3轮沟通，目前突破限高有一定难度，限高无法突破，则居住物业扩大配比难以实施。一、一次定位重要结论回顾绿城天富项目配套商业开发思
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