1、如何选择并管理好总包施工企业 王永杰 集团工程管理中心 2013.5 如何选择并管理好总包施工企业 地产界选择施工队伍有两句名言： 1.“施工队伍选好了，项目开发就成功了一半” 2.“请神容易送神难” 版权所有 碧桂园集团2 如何选择并管理好总包施工企业 为什么选择施工队伍，会让我们集团、区域、项目如此谨慎？ 1. 打国企名企牌，中标后转包 2. 名企中标后，自干不如转包 3. “低价中标进，高价结算出” 4. 过度夸大总包的承建能力 版权所有 碧桂园集团3 如何破解工程转包 这个建筑行业的潜规则？ 如何选到真正有实力的、 管理好的、信誉高的总包企业？ 版权所有 碧桂园集团4 如何选择并管理好
2、总包施工企业 一、 如何选择 总包施工 单位 二、 如何管理好 总包施工 单位 如何选择并管理好总包施工企业 版权所有 碧桂园集团5 （一）招标单位的招标准备工作 版权所有 碧桂园集团6 1. 建 立 优 秀 总 包 信 息 库 一、如何选择总包施工单位 1.建立优秀总包信息库 1）信息库的建立 集团和区域分别建立总包、分包信息库和合作单位信息库 2）集团和区域资源拓展开发 集团各部门、公司员工均可推荐优秀施工单位入库 版权所有 碧桂园集团7 1.建立优秀总包信息库 3）新入信息库单位资格审查 核实总包单位商誉、资料审查、单位考查 4）正在合作单位的履约（季、年）评估并评级 优秀总包单位（90
3、分以上）；合格总包（80-90分） 不合格总包单位（60-80分）；黑名单（60分以下） 版权所有 碧桂园集团8 （一）招标单位的招标准备工作 版权所有 碧桂园集团9 1. 建 立 优 秀 总 包 信 息 库 2. 项 目 考 察 人 员 的 组 成 一、如何选择总包施工单位 2. 项目考察人员的组成 1）考评小组单位： 集团招标管理部、工程管理中心 区域技术部、项目管理部等 2）考评小组人数及素质要求： 不少于5人 足够的工作经验和现场判断能力 版权所有 碧桂园集团10 （一）招标单位的招标准备工作 版权所有 碧桂园集团11 1. 建 立 优 秀 总 包 信 息 库 2. 项 目 考 察 人
4、 员 的 组 成 3. 项 目 合 理 的 标 段 划 分 一、如何选择总包施工单位 3. 项目合理的标段划分 1）项目分期开发原则： 充分考虑工程规模、工期要求、结构划分可行性 施工安全性、施工场地及道路 2）标段规模： 别墅3-5万、洋房8-10万 、高层12-15万左右为宜 3）总包单位总的承建量不超过该单位总量的50% 版权所有 碧桂园集团12 （一）招标单位的招标准备工作 版权所有 碧桂园集团13 1. 建 立 优 秀 总 包 信 息 库 2. 项 目 考 察 人 员 的 组 成 3. 项 目 合 理 的 标 段 划 分 4. 投 标 单 位 的 基 本 要 求 一、如何选择总包施工
5、单位 4. 投标单位的基本要求 1）施工资质等级与招标项目相符 2）社会信誉良好、技术力量雄厚 财务状况好、拟投入自有资金 3）当地人员组织、材料采购、地方人脉、社会关系 4）管理组织架构扁平，成本构成与我公司要求相符 版权所有 碧桂园集团14 （二）对投标单位的考察 版权所有 碧桂园集团15 1. 投 标 单 位 项 目 实 地 考 察 一、如何选择总包施工单位 1.投标单位项目实地考察 1）配合程度：施工质量、进度意识、团队协作精神 2）管理水平：文明施工、材料堆放、成品保护、安全意识 3）质量通病：地面翻砂起壳、墙面开裂空鼓 窗框四周渗水、门窗倾斜翘曲 浴厕泛水倒流、排水管道不畅 外墙开
6、裂渗水、屋面淌水渗漏 版权所有 碧桂园集团16 1.投标单位项目实地考察 4）机械设备：机械设备、周转料是自有还是租赁 5）经济状况：经济实力雄厚，施工进度不受影响 6）项目团队：挂牌与实操属同一项目经理 团队五大员综合素质 版权所有 碧桂园集团17 （二）对投标单位的考察 版权所有 碧桂园集团18 1. 投 标 单 位 项 目 实 地 考 察 2. 项 目 办 公 管 理 系 统 考 察 一、如何选择总包施工单位 2. 项目办公管理系统考察 1）办公形象： 科室健全、办公设备、人员架构、文件管理、预算财务 2）系统管理： 技术管理、安全管理、质量管理、进度管理、试验检测 3）竣工业主和物业侧
7、面考察：企业信誉、业主口碑 版权所有 碧桂园集团19 （三）招投标过程及中标原则 版权所有 碧桂园集团20 1. 了 解 地 材 价，确 定 合 理 造 价 一、如何选择总包施工单位 1. 了解地材价，确定合理造价 1）深入了解当地：政策性收费文件、劳务市场、材料市场 人工费、材料费等 2）合理的造价：双方成功合作的基础、选择合适的施工队伍 版权所有 碧桂园集团21 （三）招投标过程及中标原则 版权所有 碧桂园集团22 1. 了 解 地 材 价，确 定 合 理 造 价 2. 现 场 踏 勘 及 招 标 答 疑 一、如何选择总包施工单位 2. 现场踏勘及招标答疑 1）投标人现场踏勘 深入了解工程
8、特点、场地现状、周边环境、地质概况 项目以文件形式统一输出各方面信息 2）招标现场答疑 材料运输、造价构成、取费标准、总包范围、分包配合等 版权所有 碧桂园集团23 （三）招投标过程及中标原则 版权所有 碧桂园集团24 1. 了 解 地 材 价，确 定 合 理 造 价 2. 现 场 踏 勘 及 招 标 答 疑 3. 总 包 中 标 及 签 约 谈 判 一、如何选择总包施工单位 3. 总包中标及签约谈判 1）合理低价中标原则 2）严禁“低进高出”投机单位 3）甲方分包、甲供、甲指材料合同清单明确 4）分包配合、水电、场地、机械等配合费用规定明确 版权所有 碧桂园集团25 如何选择并管理好总包施工企业 版权所有 碧桂园集团26 一、 如何选择 总包施工 单位 二、 如何管理好 总包施工 单位
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