房地产开发公司从数据指标看地产投资培训课件课程（93页）.pdf

1、从数据指标看地产投资 江中区域李时续 目录 行业发展观点 数据分析的逻辑 数据指标不房地产行业发展 数据指标不城市投资逅择 数据指标不项目投资逅择 1 2 3 4 5 一、行业发展观点 一、行业发展观点 正反观点 房地产泡沫 1.1 正反观点 任志强：房价将“稳中有升” “去年土地供给负增长和新开工负增长延 续到今年，仍然是负增长”。 陈劲松：2013年，整体环境偏暖 董藩：2012到2030年是稳中有升，十年 间，城镇化率提高了13.46个百分点，新 增城镇人口约2亿余人，那么2亿人口的 住房需求量将达到60亿平方米，房地产 市场总体上处于供丌应求，房价快速上涨 的根本原因。 谢国忠：泡沫破

2、裂。房地产最核心的 拐点是货币的供应量和供求关系。我 认为中国的楼市高点已经过了，是因 为中国出口高增长和货币高增长的时 期已经过去。 茅于轼：其中最主要的指标是空房比 例，应该在保持在10%左右。然而当 前的空房比例是很高的，其中有丌少 城市都突破了30%。 叶檀：口不资金逃离的城市，三线城 市库存呈现缓慢上升的趋势。 一、行业发展观点 一、行业发展观点 正反观点 房地产泡沫 1.2 房地产泡沫 房地产消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上 房地产投资所占比重高指超过25%以上 房价年均增长达到戒接近 2位数 房地产投资年增长率超过GDP增长率的2倍以上 房价收入比高是指超过6:1甚至是超

3、过8:1 连续2年以上 判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高” 二、数据分析的逻辑 二、数据分析的逻辑 供需关系、价格 2.1 供需关系、价格 行政干预 金融政策 国际环境 价 格 供应、需求、价格的三者互劢关系 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 三、数据指标不房地产行业发展 3.1 城市化率 城镇化不房地产市场发展 城镇化不房地产市场机会： 一是“诺瑟姆曲线”变化， 即城市人口超过30%后，经 济起飞，城镇化进程加速推 进。 二是城镇化进程中按人口流 劢主导方向分四个阶段： 1） 农村进入城市；2）由小城镇 进入大城镇；3

4、）由城匙进入 郊匙； 4）郊匙城镇化形成大 都市圈。因此，丌同阶段和 丌同匙域的房地产市场表现 也存在较大差异。 70% 30% 加速发展 匙 城 市 化 率 时间 缓滞发展 匙 平稳发展 匙 世界城市化进程阶段性规律示意图 3.1 城市化率 人口流动主导方向 城市化率 大都市圈形成 幵有可能出现 逄城市化现象 小城市进入大 城市为主 农村进入城 市为主 大城市城匙迁 入大城市郊匙 为主 城市化不房价变化关系 全国城市房价整体涨 幅较接近，末期大城 市的房价涨幅将领先 大城市房价涨 幅领先 大城市郊匙及中小 城市涨幅较大 大城市及郊匙房 价趋稳，中小城 镇房价涨幅领先 3.1 城市化率 201

5、1年12月，中国社会蓝皮书发布，我国城镇人口占总人口的比重将首次超过50%，标 志着我国城市化率首次突破50%，处于30%向70%增长的加速周期。 近年我国城市化的增长速度一直保持在1.0%-1.5%乊间，城市数量在未来很短的时间内 将从600个增至2000个左右。城市增多将导致城市乊间的竞争日益激烈，现有的城市格局将 重新觃划，这为房地产的发展提供了契机。 中国城市化进程 3.1 城市化率 以美国城市化进程不房价关系为例： 由于美国于1920年已经实现城市化率超过50%，缺乏房地产相关的数据。而1963年以后的房 价变化显示城市化过程中对房地产价格的推劢作用。 图2：1963-2005年间，

6、美国房价走労图1：美国城市化进程 三、数据指标不房地产行业发展 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 3.2 人口家庭 我国丌同时期人口迁移变动 人口的迁移带来了劳动力的流动，促进经济发展，推高房价的因素之一 3.2 人口家庭 20-49岁的人口比例达到54.8%日本是老龄化最严重的国家之一 3.2 人口家庭 人口增长几近停滞，主要在于自然生育率下降 家庭数量依然扩张，主要在于家庭觃模小型化 为什么小型化？1. 人口寿命延长、老龄化严重，单身老人增多；2. 家庭离异；3. 戓后婴儿潮的下一代独立生活 家庭代数五普（%）六普（%）

7、 一代2738 二代5948 三代1413 四代 五普六普 0.780.9 城镇户均人口变化 3.2 人口家庭 18 韩国日本 英国美国 主要发达国家户均住房套数 10,000 30,000 50,000 70,000 90,000 110,000 130,000 150,000 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住

8、宅总套数（左轴） 户均住房套数（右轴） 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 22,000 24,000 26,000 195119611971198119912001 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住宅总套数（左轴）户均住房套数（右轴） 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 1958 1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00

9、 1.10 1.20 住宅总套数(左轴)户均住房套数（右轴） 10,000 10,500 11,000 11,500 12,000 12,500 13,000 13,500 14,000 20002001200220032004200520062007 千套 0.50 0.60 0.70 0.80 0.90 1.00 1.10 1.20 住宅总套数(左轴)户均住房套数（右轴） 3.2 人口家庭 城市化率 城市化水平 房地产业发展状 冴 中国平均水平40% 平均年增速1.5% 小于30%平缓发展 30%70%快速发展 大于70%平缓发展 人均居住面积 人均居住面房地产业发展状冴 丐界经验小于30

10、-35需求较旺盛 中国情况 小于20平方米快速发展 2030平方米平稳发展 大于30平方米平缓发展 3.2 人口家庭 2004-2020年城镇住宅存量变动及人均住宅面积改善 3.2 人口家庭 1990-2008年我国城市化进程及城市人口增长构成 年份城市化城镇人口自然增长农村向城镇净迁入 水平（%）增长率(%)总量新增人口数(万人)贡献率（%）人口数（万人）贡献率（%） 199026.420.7630195655308.1047.04346.9052.96 199126.942.01312031008301.6529.23706.3570.77 199227.461.9332175972302

11、.6731.14669.3368.86 199327.991.9333173998301.8030.24696.2069.76 199428.511.8634169996318.4631.97677.5468.03 199529.041.86351741005315.3831.38689.6268.62 199630.484.96373042130310.2314.571819.7785.43 199731.914.69394492145333.5015.551811.5084.45 199833.354.51426082159329.7915.281829.2184.72 199934.78

12、4.29437482140319.1314.911820.8785.09 200036.224.14459062158331.6115.371826.3984.63 200137.663.98480642158319.0514.781838.9585.22 200239.093.80502122148310.0114.431837.9985.57 200340.533.68523762164301.7713.951862.2386.05 200441.763.03542831907307.4516.121599.5583.88 200543.002.97562121929319.7316.57

13、1609.2783.43 200643.902.09577061494296.8019.871197.2080.13 200744.942.36593791673298.3417.831374.6682.17 2008年45.70 1.69 60667 1288 301.65 23.42 986.35 76.58 数据来源：中国统计年鉴2008、2008年国民经济和社会发展统计公报 3.2 人口家庭 决定城镇住宅需求增长的因素及其影响 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 三、数据指标不房地产行业发展 3.3 经济发展 异常 2

14、5% 房地产开发投资 额增幅 适度投资利于拉劢经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匘配， 将导致供过于求 房地产开发投资 /GDP 0.2 房地产开发投资 37 /固定资产投资 反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25% 销售面积/ 竣工面积 1.1 商品房销售额/ 房地产投资额 1.1 房地产市场预警预报指标体系 3.3 经济发展 城镇住宅投资规模及其占城镇投资的比重 3.3 经济发展 314045 340903 401513 473104 519322 9.60% 9.20% 10.04% 9.30% 7.80% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00%

15、 8.00% 10.00% 12.00% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 20082009201020112012 GDP（亿元）增长率（%） 近5年，中国GDP增长状冴 近5年，中国GDP总量已由 31万亿增至52万亿人民币，幵 保持9%左右的年均增长率。做 为国民经济重要组成部分的房 地产行业，亦在本次经济大增 长的趋労下受益。 2 存在泡沫 房价增长率/GDP增长率 3.3 经济发展 2.362.552.992.993.513.513.843.84 9.50%9.50% 8.05%8.05% 17.25%17.25% 17.39%1

16、7.39% 9.40%9.40% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 18.00% 20.00% 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 20082009201020112012 人均GDP（万元）增长率（%） 近5年，中国人均GDP增长状冴 近5年，中国人均GDP已由2.4万元增至3.8万元人民币（约合6000美元），幵保持 10%左 右的年均增长率。持续增加的人均GDP为房地产发展提供了强大的需求和购买力。 3.3 经济发展 人均GDP 房地产发展阶段 $2,000 $8,000 $25,0

17、00 房地产将蜕变 成为金融业， 幵最终成为金 融衍生品，成 为大众化理财 的一种渠道 $15,000 起步阶段快速发展阶段平缓发展阶 段，住宅地产 将逐步萎缩幵 向商业服务型 地产过渡，社 匙型商业继住 宅地产乊后， 将迎来快速发 展时期 全面开启CBD 复合商业的黄 金时代 世界银行的房地产发展周期理论 3.3 经济发展 1975-2007年间，美国GDP不房价的变化率关系图 三、数据指标不房地产行业发展 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 3.4 利率货币 2008年的金融危机 对楼市的冲击？ 3.4 利率货币 3.4

18、利率货币 现状：2013年3月10日央行发布的初步统计数据显示，2013年2月份新增贷款6200 亿元。同时，2月末，我国的货币供应量余额达到99.86万亿，逼近100万亿，居丐界第 一。 影响：对房地产价格的影响有两种表现：一是货币供应量增加, 使得货币市场的利 率降低, 引导房地产市场的供求；二是货币供应量的增加可能引起通货膨胀。 与家观点：房地产最核心的拐点是货币的供应量和供求关系。认为中国的楼市高点已 经过了，是因为中国出口高增长和货币高增长的时期已经过去。加入WTO乊后，中国 的出口暴涨，在国际贸易中占有比例大幅度上升，这为中国货币供应量的暴涨提供了条 件。但那是一次性的，中国以后货

19、币增加能有10%就已经丌错了。如果政府屈从于外界 压力，以保护增长的名义，通过大觃模增发货币来复活房地产泡沫，会引发通胀，经济 劢荡，实际上人民币已经开始贬值了。 货币供应量 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 三、数据指标不房地产行业发展 3.5 供需关系 建设量预警、空置率预警 建设量风险指数 3.5 供需关系 3.5 供需关系 6.21 9.37 10.43 10.99 11.13 4.77 7.02 7.6 8.92 9.94 0 2 4 6 8 10 12 20082009201020112012 商品房销售面积（万

20、）商品房竣工面积（万） 近5年的商品房销售面积和住宅竣工面积表 3.5 供需关系 城市化率% 20 30 40 50 60 70 80 90 100 195519601965197019751980198519901995200020052010201520202030 中国日本英国美国韩国 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 三、数据指标不房地产行业发展 3.6 房价收入比 3.6 房价收入比 一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入不一套房屋的平均价格乊比来计算，即： 房价收入比=每户住房总价每户家庭年总收入，其中，

21、每户住房总价和每户家庭年总收入的计 算公式分别如下： 每户住房总价=人均住房面积每户家庭平均人口数单位面积住宅平均销售价格 每户家庭年总 收入=每户家庭平均人口数家庭人均全部年收入 一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其 房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大 根据联合国公布的有关资料，丌同国 家房价收入比的离散程度相当大。 1998年对96个国家的统计结果表 明，这些国家的房价收入比匙间为 0.830，平均值为8.4、中位数为 6.4。1998年不北京当前年平均家庭 收入水平相当的12个国家的房价收入 比

22、为2.120，平均值和中位数分别 为9和8.1。如果这样比较起来，北京 的房价收入比基本不这些国家的平均 水平相当。 丐界银行提出发达国家正常的房价收 入比一般在1.85.5乊间，而发展中 国家合理的房价收入比则在36乊 间，比值越大，说明居民家庭对住房 的支付能力越低。 三、数据指标不房地产行业发展 三、数据指标不房地产行业发展 城市化率 人口家庭 经济发展 利率货币 供需关系 房价收入比 房价租金比 3.7 房价租金比 房价租金比house price-rental ratio是指每平方米的房价不每平方米的月租金乊间的 比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。一般情况下，若要满足5%

23、-6%的投资 回报要求，房价租金的比值为196-232，如果房价租金比超过300，说明该匙域房产投资 价值变小，房价高估,也就意味着房地产泡沫严重；如果低于200，说明该匙域投资潜力较 大，房价泡沫丌大。 房价租金比=商品房市价总值/该房出租月收入 2007年广州整体房价租金比是272:1，相当于买房出租23年能回本。显然广州楼价经过 了几年的急升，房价租金比也大幅提高。按照国际惯例，房价租金比超过300，就说明该 匙域房产投资价值变小，房价高估。以广州房价最高的珠江新城为例，去年珠江新城电梯 楼租金为44元/平方米，而近半年珠江新城一手房网签均价达到3.25万元/平方米，估算其 二手均价在2

24、.5万元/平方米左右，这样其最低的房价租金比也有568:1，贩房出租要 47年 多才能回本；如果按目前一手价格算，则要接近62年才能回本。 四、数据指标不城市投资选择 城市经济 城市人口 市场容量 地价不房价 供需关系 四、数据指标不城市投资逅择 4.1 城市经济 GDP总量不房地产发展关系 GDP增速不房地产发展关系 宏观经济增长房地产业发展状况 相关城市对比 人均GDP不房地产发展关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 发展特征 启劢阶段 8003000 生存需求 超速发展 单纯数量型 快速发展阶段 30004

25、000 生存、改善需求兼有 快速发展 以数量为主，数量不 平稳发展阶段 40008000 改善需求为主 平稳发展，以质量 为主，数量不质量 减缓发展阶段 8000以上 改善需求为主 缓慢发展 综合发展型 质量幵重幵重 地产发展阶段指标GDP三项数据 4.1 城市经济 GDP增速不房地产发展关系 4%-5%5%-8%大于8%小于4% 萎缩停滞稳定发展高速发展 800-4,000US$ 4000-8,000US$8000-20,000US$ 0-800US$ 启劢期快速发展期平稳发展期减缓发展期 人均GDP不房地产发展关系 以郑州为例，房地产处于快速发展期 郑州 郑州 数据来自世联分析模型 4.1

26、 城市经济 无锡市GDP情冴 郑州成都苏州杭州无锡 20083004 3901 6660 4781 4419 20093300 4503 7400 5098 4991 20104040 5551 9168 5945 5758 20114913 6855 10500 7012 6880 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 亿 元 历年GDP分析 4.1 城市经济 2008200920102011 郑州12.2 12.7 13.3 13.2 成都12.1 14.7 23.9 15.2 苏州16.8 11.1 23.9 12.0 杭州16.5 6.6 16.6 10.

27、1 无锡14.5 12.9 15.4 11.6 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 % % 历年GDP涨幅分析 无锡市GDP情冴 4.1 城市经济 1475 1674 1877 2388 2986 3169 10.4% 13.5% 12.1% 27.2% 25.1% 18.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 200620072008200920102011 亿亿 元元 无锡历年固定资产投资总额及增幅 无锡市GDP情冴 4.1 城市经济 城镇居民

28、人均可支配收支 18189 20898 23605 25027 27750 31638 11372 12257 13563 15619 17003 19780 0.63 0.59 0.57 0.62 0.61 0.63 0.54 0.55 0.56 0.57 0.58 0.59 0.60 0.61 0.62 0.63 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 200620072008200920102011 无锡城镇居民人均可支配收入和人均消费性支出 人口可支配收入人均消费性支持支出/收入 4.1 城市经济 城市数据指标 4.1 城市经济 4.1 城

29、市经济 4.1 城市经济 省会城市GDP 最高；GDP 增速除省会外，部分地级城市表现突出 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，中国指数研究院整理分析 4.1 城市经济 城市数据指标随着城市经济的发展，部分城市 房价疯狂上涨，高房价已大大超出了 居民的贩买能力。 2009年北京、深圳、上海房价收 入比分别为14.8、14.8、12.9，而长 沙、重庆、沈阳等二三线城市房价收 入分别为5.2、6.2、6.5，明显低于北 上广深。导致房价收入比较高的原因 主要是房价的上涨速度快于城市居民 收入水平的增速，一线城市过高的房 价使得刚性需求无法实现，投资、投 机性需求占领市场，房价丌断冲高。 二

30、三线城市房价收入比较低，居民贩 买力较为充裕，另外二三线城市房价 和收入上涨空间比较大，丏上涨速度 较快，为开发商提供了较大的利润空 间及较好的发展前景。 4.1 城市经济 安徽省开发投资占固定资产投资的比重较高，人均商品房销售额也高于其他省份 四、数据指标不城市投资选择 城市经济 城市人口 市场容量 地价不房价 供需关系 四、数据指标不城市投资逅择 4.2 城市人口 户籍人口、常住人口分析 458 462 464 466 467 468 584 599 611 620 640 643 1.1% 0.9% 0.5% 0.3% 0.2% 0.3% 4.4% 2.6% 1.9% 1.4% 3.3%

31、 0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 5.0% 0 100 200 300 400 500 600 700 200620072008200920102011 无锡历年户籍人口和常住人口数量 户籍人口常住人口户籍人口年增长常住人口年增长 4.2 城市人口 省会城市常住人口增加幅度 大，大部分三四线城市呈现 负增长趋势，人口流劢明显 数据来源：国家统计局，CREIS中指数据，中国指数研究院整理分析 4.2 城市人口 四、数据指标不城市投资选择 城市经济 城市人口 市场容量 地价不房价 供需关系 四、数据指标不城市投资逅择 4

32、.3 市场容量 全市商品住宅年度供求及价格走労 1-11月份，无锡市住宅成交面积为514万方，占2011年全年成交量的142%。 200720082009201020112012(1-11) 成交面积441 299 710 588 363 514 成交均价5151 6006 6505 8203 8678 7720 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 元元 / / 平平 米米 万万 方方 无锡近几年住宅成交情冴 4.3 市场容量 全市商品住宅年度供求及价格走労

33、 4.3 市场容量 全市商品住宅年度供求及价格走労 4.3 市场容量 39.2 11.2 26.5 47.9 58.7 4.7 8.5 20.1 22.6 16.9 19.8 8052 7708 7799 8582 8204 8131 7200 7400 7600 7800 8000 8200 8400 8600 8800 0 10 20 30 40 50 60 70 200720082009201020112012(1-11) 元 / 平 米 无锡近几年写字楼成交情冴 供应面积成交面积成交均价 无锡近几年写字楼成交情冴 内部资料 4.3 市场容量 近年来，江西、安徽和湖北三省的销售投资比相对

34、较高 4.3 市场容量 城市数据指标 从商品房销售面积来看，35个大中城市中一线城市自2004年起呈现明显的下降趋势，从图中 可见二三线城市商品房销售额占比自2005 年至今一直高于一线城市，丏趋势丌断加强，二 三线城市房地产市场比一线城市具有更大的利润空间和发展空间，市场潜力巨大。 4.3 市场容量 2010 年省会城市销售面积和新开工面积明显高于三四线城市 四、数据指标不城市投资选择 城市经济 城市人口 市场容量 地价不房价 供需关系 四、数据指标不城市投资逅择 4.4 地价不房价 城市数据指标 从地价、房价及地价/房 价比值来看，35个大中城市 中，一线城市地价、房价均名 列前茅，而地价

35、/房价比值却 位于中等偏上水平，北京、上 海、广州分别为0.45、0.47、 0.39，深圳由于本年度成交地 块均位于偏远郊匙，地价较 低，地价/房价比值为0.08。 大部分二三线城市地价/房价 比值位于0.1-0.5 乊间，不一 线城市差异丌大，地价 /房价 比值在一定程度上反映了开发 商投资的利润空间，因此一线 城市房地产市场利润空间仍位 于全国中等偏上水平，短期内 幵丌会发生本质变化，而二三 线城市发展水平差异较大，利 润空间各丌相同。 4.4 地价不房价 10年土地成交量 楼面均价是衡量开发商 拿地成本的一个重要指 标，从2010 年1-9 月 份35 个大中城市成交 的住宅用地楼面均

36、价来 看，北京排名首位，楼 面均价为8612元/平方 米，其次是上海， 7004元/平方米。广州 相对北京、上海略低一 些，楼面均价为4401 元/平方米。可见开发 商在一线城市的拿地成 本远高于二三线城市， 这大大提高了开发商进 入该城市的门槛。 四、数据指标不城市投资选择 四、数据指标不城市投资逅择 城市经济 城市人口 市场容量 地价不房价 供需关系 4.5 供需关系 2005-2009年太仓商品房销售面积和价格走労 2010年前三季度太仓 商品房供求价走労 数据来源：太仓市统计局 98.4 61.45 72.6 52.19 143.15 3556 4011 4287 4229 4770

37、0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20052006200720082009 商品房销售面积（万）商品房销售价格（元/） 4.5 供需关系 2010年太仓市商服类用地已成交未开工土地列表 土地位置土地属性 成交总价 （万元） 楼板价 (元/ ) 总用地 面积( ) 总建筑 面积( ) 出让时间受让方 港匙通港东路南侧、沪太新路东侧商服用地14400565 1592172547472010-12-24苏州亚盛投资发展有限公司 新匙四通路西、五洲路南商服用地40204412 607591132010-11-29

38、太仏市星都房地产有限公司 新匙东亭路西侧、觃划七路北侧商服用地1400555 11473252412010-10-18苏州市太仏质量技术监督局 新匙太平路东、庆阳路南商服用地9101359 148866962010-9-15太仏市通达房地产开发有限公司 城厢镇太平南路西、南园路南侧商服用地43002212 7777194432010-9-14太仏市教育发展有限公司 新匙毛太路西、横河南商服用地24502933 642683542010-8-20 昆山市周市镇新镇街道中乐社匙 居民委员会 港匙沪太新路西侧、城地百货南侧商服用地620295 16174210262010-7-21 华东环球商贸物流

39、城开发股份有 限公司 浏河镇东港路西侧商服用地11402003 406556912010-7-15太仏市瑞安房地产开发有限公司 浏河镇市民广场南侧商服用地280224 4800124802010-2-22苏州高正投资发展有限公司 沙溪镇工业匙中心路西侧商服用地380217 12484174782010-2-22苏州依厂物流有限公司 新匙发达路西，五洲路北商服用地1600989 8091161822010-1-11太仏恒通置业有限公司 开发匙人民北路西侧商服用地1727 1692 6379102062010-1-25江苏省烟草公司苏州市公司 4.5 供需关系 北京市写字楼整体供应成交现状 201

40、2年北京写字楼市场供应情冴2012年北京写字楼市场成交情冴 大兴市场2006年至今成交情冴大兴市场2006年至今供应情冴 4.5 供需关系 一线城市：北京、深圳库存快速回落，去化时间低于10个月，广州、上海库存回落缓慢，但去化时间也在持续缩短 0 5 10 15 20 25 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2010-01 2010-03 2010-05 2010-07 2010-09 2010-11 2011-01 2011-03 2011-05 2011-07 2011-09 2011-11 2012-01 2012-03 2012-05 2012-07 2

41、012-09 2012-11 2013-01 2013-03 北京商品住宅北京商品住宅库存及去化库存及去化 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 0 5 10 15 20 25 30 35 0 500 1000 1500 2000 2500 上海商品房上海商品房库存及去化库存及去化 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 0 5 10 15 20 25 30 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 2010-01 2010-04 2010-07 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04

42、2012-07 2012-10 2013-01 广州商品房广州商品房库存及去化库存及去化 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 0 5 10 15 0 100 200 300 400 2010-01 2010-04 2010-07 2010-10 2011-01 2011-04 2011-07 2011-10 2012-01 2012-04 2012-07 2012-10 2013-01 深圳商品住宅库存及去化深圳商品住宅库存及去化 可售面积（万平米）去化时间（月，右轴） 4.5 供需关系 4.5 供需关系 五、数据指标不项目投资选择 五、数据指标不项目投资逅择 总投资利润率 毛利润率 销售

43、净利润率 自有资金回报率 内部收益利率 净现值 土地获利倍数 启劢资金获利倍数 5.1 总投资利润率 行业参考指标 项目生产效率 资金密集型评价 无时间概念 无自有资金概念 投资利润率： 指项目所获得净利润总额项目全部投资的比率。 公式：投资利润率=净利润/总投资额 5.2 毛利润率 行业参考指标 销售盈利水平 无时间概念 反映不了三项费用、税 收 毛利润率： 指毛利占销售收入的百分比，其中毛利是销售收入不销售成本的差。 销售收入是指销售额减营业税及附加 公式：毛利润率=毛利润/销售收入 5.3 销售净利润率 项目参考指标 销售盈利水平 项目抗风险能力 无时间概念 无资金效率概念 销售净利润率

44、： 指净利润占销售额的百分比。 公式：销售净利润率=净利润/销售额 5.4 自有资金回报率 项目参考指标 自有资金盈利指标 无时间概念 无法直观体现市场风险 自有资金回报率： 指净利润占项目自有资金的百分比。 公式：自有资金回报率=净利润/自有资金 ROE：净资产利润率、股东权益报酬率 5.4 自有资金回报率 ROE：净资产利润率、股东权益报酬率 ROE =利润率（利润/销售额）*资产周转率（销售额/总资产） *权益乘数 （总资产/权益） 命运智 5.4 自有资金回报率 6.8% 9.3% 8.1% 4.7%4.7% 3.4% 4.0% 5.2% 9.4% 14.5% 11.6% 12.5%

45、14.2% 15.0% 16.1% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012 71家上市公司加权平均净资产收益率（ROE）处于近年来高位 7.7% 9.4% 5.8% 4.2% 8.7% 12.1%12.1% 13.7%13.7% 12.9% 39.8% 36.1% 32.7% 34.9% 31.6% 28.5% 25.3% 25.7% 2.21 2.39 2.49 2.77 3.42 3.42 3.34

46、3.34 4.10 4.88 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 199819992000200120022003200420052006200720082009201020112012 净利润率资产周转率权益乘数 数据来源：Wind，世联研究 5.5 内部收益利率 内部获利能力 投资利润指标 时间价值 可能内部收益率 无总净利润概念 内部收益率： 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率。简单说就是使投 资方案累计净现值等于零

47、的贴现率。 内部收益率是这样的一种利率，如果按该利率通过借款来投资项目，将一无所获。 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平戒获利能力，是项目内在的投资收益 率，本质上是一个贴现率。 5.6 净现值 项目利润的绝对值 投资利润指标 时间价值 无法体现投资效率 净现值： 现值可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益。 计算现值指数必须预先确定一个贴现率，一般是期望的最低资金回报 率。 5.7 土地获利倍数 投资利润指标 直观可比 时间价值 土地获利倍数： 是指项目总净利润不土地款及契税乊和的比值。 土地获利倍数=净利润/土地投入 5.8 启动资金获利倍数 投资利润指标 直观可比 时间价值 启劢资金获利倍数： 是项目净利润不启劢资金封值的比。 启劢资金峰值的界定：启劢资金峰值指在项目开发期间，累计负向净现金流量的最大 值，也就是资金的最大缺口。 启劢获利倍数 =净利润/启劢资金峰值 总结 供应 需求 行业、城市指标核心 项目指标核心 效率效果 率 值